Kuber danner forkortelsen "REIT" (Real Estate Investment Trust) ved siden af et modelhus.
ghettoer
Realkredit REIT'er handler om rentekurven. De låner i den lave ende (30- til 60-dages LIBOR) for at købe realkreditlån, der betaler renter i den høje ende (30-årige renter) og fordeler derefter forskellen til aktionærerne som udbytte, forklarer Todd Shaver; her, redaktøren af Bull Market Rapport - og bidragyder til MoneyShow.com — gennemgår en trio af realkreditinstitutter for indkomstorienterede investorer.
Under normale omstændigheder er det en evigheds-pengeautomat. Og selv nu, hvor spændet mellem kortsigtede lån og langfristede udlånsrenter er blevet ubehageligt snævert, finder de mennesker, der driver disse porteføljer, stadig måder at presse et halvt procentpoint eller to på.
I 2019, da kurven vendte helt om, faldt spændet helt til 0.55 %. . . stadig positiv og stadig nok til at holde pengestrømmene. Det er alt, der skal til for at komme igennem de dårlige tider. Og så, når spændene begynder at udvide sig igen, stiger distributionerne hurtigt. Tidspunktet for at låse et udbytte er, når kurven vender. Hvis historien er nogen vejledende, kan din indkomst blive ramt et kvarter eller to, men før du ved af det, vil du tjene 8-10% om året igen.
Førende realkreditinvestering i fast ejendom AGNC-investering (AGNC) offentliggjorde sit andet kvartalsresultat for en uge siden og rapporterede $315 millioner i indtægter, en stigning på 36% YoY sammenlignet med $232 millioner for et år siden. Virksomheden havde et overskud eller midler fra driften (FFO'er) på $435 millioner, eller $0.83 per aktie, mod $400 millioner eller $0.76.
Realkredit REIT's bogførte værdi faldt i løbet af kvartalet til $11.43 per aktie sammenlignet med $13.12 ved udgangen af det foregående kvartal. Dette skyldtes svagheden på markedet for pantsikrede værdipapirer og forventningen om højere korte renter drevet af frygt for en recession, hvilket alt sammen resulterede i væsentligt høje rentevolatiliteter i kvartalet.
Firmaet sluttede kvartalet med en portefølje på 61 milliarder dollars, med 44 milliarder dollars i pantesikrede værdipapirer fra agenturer, 16 milliarder dollars i pantpositioner, der skal annonceres, som i det væsentlige er terminshandler for realkreditafviklinger, og 2 milliarder dollars kreditrisikooverførsel. og værdipapirer uden for agenturet.
Afkastforskellene mellem den 30-årige nuværende kupon MBS og den 10-årige statsobligation er udvidet med over 100 basispoint i løbet af året og endte kvartalet med et spænd på 140 basispoint. Den eneste anden gang, hvor sådanne spænd eksisterede i længere perioder, var under den store recession i 2008, og for realkreditinstitutter som AGNC resulterer bredere spænd i øget indtjening i det lange løb.
Historisk set har sådanne situationer vist sig at være fantastiske buy-in-muligheder, og med Federal Reserve, der gør det klart, at det foretrukne pengepolitiske værktøj er at justere federal funds-renterne og ikke balancereduktion. Med dette vil nettoforsyningen af Agency MBS forblive inden for 700 milliarder dollars, hvilket gør det ret attraktivt for firmaer som AGNC.
AGNC falder med over 18 % YTD og 25 % fra toppen i oktober, hvor rentestigningerne tærer på dens bogførte værdi. Dette har skubbet det nuværende afkast til 11.4 %, og aktien handles til kun en præmie på 10 % i forhold til bogført værdi, hvilket gør det til en fantastisk mulighed for at komme ind. Med robust likviditet, bestående af 10 milliarder dollars i kontanter og 44 milliarder dollars i gæld, det er fortsat godt positioneret til at udnytte disse muligheder bedst muligt.
En af de største realkreditinstitutter, Annaly Capital Management
Ligesom de fleste mREIT'er oplevede Annaly sin bogførte værdi falde 13% i løbet af kvartalet, hvilket resulterede i et negativt økonomisk afkast på 9.6%, efterhånden som spændene blev udvidet, og rentevolatiliteten fortsatte med at give fart på driften. Virksomheden havde dog et fantastisk beat på top- og bundlinjer og genererede en indtjening, der oversteg udbyttet med 135%.
Annaly sluttede kvartalet med en portefølje på $82 milliarder, med $75 milliarder i en meget likvid agenturportefølje. Boligporteføljen udgjorde $4.8 milliarder, en stigning på 10%, efterfulgt af Mortgage Servicing Rights-porteføljen til $1.7 milliarder, en stigning på 41% år-til-år, hvilket gør den til den fjerdestørste køber af MSR'er YTD, hvilket, som vi har diskuteret tidligere, er en væsentlig sikring mod stigende renter.
Dette var et begivenhedsrigt kvartal for virksomheden, der lukkede fem hele lånesecuritisationer til en værdi af $2 milliarder, hvilket gør det til den største ikke-bankudsteder af Prime Jumbo og Expanded Credit MBS. Boligkreditgruppen tilføjede en kreditfacilitet på $500 millioner, og MSR-platformen lukkede yderligere $500 millioner, efterfulgt af et sekundært udbud af almindelige aktier til en værdi af $740 millioner i maj, hvilket skabte masser af likviditet til virksomheden.
På trods af et udfordrende miljø i kvartalet, skulle klarheden på den føderale monetære front sammen med de historisk attraktive spænd give højere samlede afkast i fremtiden. Efter et fald på 14 % YTD giver Annaly-aktierne et afkast på 12.8 % med fremragende udbyttedækning, alt imens de handles til en sund præmie at booke.
Rithm Capital (RITM), tidligere kendt som New Residential Investment, offentliggjorde sit resultat for andet kvartal, med 1.3 milliarder dollars i omsætning, en stigning på næsten tredobbelt år siden, sammenlignet med 450 millioner dollars for et år siden. Overskuddet i kvartalet forblev stærk på $145 millioner, eller $0.31 per aktie.
Ejendomsinvesteringsfonden afslørede en byge af ændringer, der strækker sig ud over blot dets navn og aktiesymbol, hvor den mest monumentale var opsigelsen af sin kontrakt med den eksterne forvalter Fortress Investment Group. Fremover vil Rithm blive styret internt og som et resultat betalt $325 millioner for at opsige sin aftale med Fortress, et skridt, der vil resultere i årlige besparelser på $60 millioner.
Ud over dette har Rithm gjort adskillige andre fremskridt for at spare omkostninger og øge effektiviteten, især inden for realkreditforretningen, hvor de årlige generelle og administrative udgifter er faldet fra 2.2 milliarder USD til 1.9 milliarder USD. Virksomheden har yderligere reduceret kapitalen i sin oprindelsesvirksomhed fra 2 milliarder dollars til kun 650 millioner dollars, hvilket forbedrer det samlede afkast på den investerede kapital for aktionærerne.
Firmaets tilgang til at rebalancere sin portefølje med den perfekte blanding af originations, MSR'er, virksomheder og aktiver, har resulteret i et fald i bogført værdi på kun 2.2% QoQ. Dette gør Rithm til en outlier blandt førende mREIT'er, hvoraf de fleste har udvist drastisk erosion i bogførte værdier i lyset af stigende renter, en invertering af rentekurven, bremset ejendomssalg og en truende recession.
Rithms portefølje af realkreditrettigheder (MSR) udgjorde $623 milliarder i ubetalte hovedstolsaldi i kvartalet, med en gevinst på $515 millioner som følge af stigende renter og statsrenter. Servicesegmentet havde et overskud på 620 millioner dollars, og repræsenterer en robust sikring mod originaliseringsvirksomheden, som i øjeblikket er midt i en afmatning.
Tabene i trustens oprindelsessegment lå på mindre 26 millioner dollars, fladt fra sidste kvartal, på grund af lavere investering på 19 milliarder dollar sammenlignet med 23 milliarder dollars for et år siden. Segmentet ser dog fortsat konstante forbedringer i salgsmarginer på 1.95% mod 1.42% for et år siden. Igen arbejder virksomheden ihærdigt på at sænke omkostningerne.
Aktien forbliver nede med over 7 % YTD, selv efter et markant opspring fra lavpunktet i juni. Rithm Capital repræsenterer en fantastisk mulighed for fremtidige gevinster med afkast, der nærmer sig 10 %, god dækning af udbyttet, betydelige værdi- og synergigevinster i de seneste kvartaler, da dets forskellige driftsselskaber er omfattet af internaliseret ledelse. Fremtiden ser lys ud. Vi har tillid til ledelsen og er overbeviste om, at den bogførte værdi på $12.28 vil stige til midten af teenageårene i løbet af de næste 1-2 år.
Kilde: https://www.forbes.com/sites/moneyshow/2022/08/18/lock-in-high-yields-with-mortgage-reits/