Kig ind i luksuslejligheder i Los Angeles, der søger rekordpriser

To udviklere i Californien søger at lokke en køber, der er villig til at gøre noget, som ingen anden køber nogensinde har gjort før i Los Angeles historie - betal mellem 50 millioner og 100 millioner dollars for en lejlighed. 

En aftale hvor som helst i nærheden af ​​dem, der spørger om priser, ville knuse en rekord i City of Angels, hvor ingen enkelt ejerlejlighed nogensinde har solgt for mere end 22.5 millioner dollars, ifølge offentlige optegnelser.  

En gigantisk duplex-lejlighed beliggende på 9000 West 3rd Street i Beverly Hills kommer med et prisskilt på $75 millioner. 

One LA, som penthouset hedder, kom på markedet tilbage i juli. Det spænder over de to øverste etager i Four Seasons Private Residences Los Angeles, en del af et ultra-luksus lejlighedsprojekt af Genton Development Company, der omfatter 59 enheder fordelt på 12 etager.

Det er den første selvstændige Four Seasons-residens i Nordamerika, og den ligger på den anden side af gaden fra sit navnebror hotel. Ifølge bygningens hjemmeside leverer kronjuvelboligen næsten 13,000 m² indendørs boligareal og næsten 6,000 m² udendørsareal.

Penthouse-lejligheden, som fremstår fuldt møbleret i gengivelser, der bruges til at markedsføre enheden, bliver faktisk solgt "white-box", hvilket betyder, at en køber ville tage enheden i besiddelse som en ufærdig skal. Det betyder intet køkken, ingen bade, intet møllearbejde, intet inventar. Det er så tomt, at Billy Rose, medstifter af The Agency RE og co-listing agent på aftalen, kan ses sammen med sit team i en markedsføringsvideo, hvor de kører cykler gennem det store rå rum.

Til den nuværende prisforlangende er den ufærdige enhed over 5,700 dollars pr. sq ft. Rose fortalte CNBC's efterbehandlingsomkostninger varierer meget afhængigt af en købers smag, men 8 millioner dollars er et estimat. Nogle købere, sagde han, foretrækker faktisk levering af blankt lærred, så de kan tilpasse boligen til deres personlige smag. 

Bygningens faciliteter omfatter spisning i boligen og rengøring, en privat 19-sæders IMAX teater med adgang til førstegangsfilm og private fremvisninger, et fitnesscenter designet af ernæringsekspert og kendistræner Harley Pasternak, en pool med private badehytter og Four Seasons-personale, der står til rådighed, ifølge hjemmesiden.

Den anden ultra-dyre penthouse, der rækker ud efter LA's mest forædlede luft, er placeret på 8899 Beverly Blvd i West Hollywood. Den har en udbudspris på 50 millioner dollars, der kan være i superstørrelse til 100 millioner dollars.

Den 10-etagers bygning med 40 enheder, designet af arkitektfirmaet Olson Kundig, er udviklet af Townscape Partners. Den øverste etage er opdelt i to ens størrelse penthouselejligheder, den ene mod øst og den anden mod vest.  

Ifølge mægler Fredrik Eklund fra Douglas Elliman, som repræsenterer udviklingen og for nylig tog CNBC med på en rundtur i penthouse øst, spænder boligen med fire soveværelser og fem bade omkring 6,450 m14 med 1,500 fod til loftet. Det har motoriserede glaspanelvægge, der glider væk for adgang til yderligere næsten XNUMX sq ft udendørs plads på den omsluttende balkon.  

I modsætning til One LA bliver enhed PHE leveret færdigt. det er i øjeblikket iscenesat med møbler af ASH Staging. De er ikke inkluderet i udbudsprisen på 50 millioner dollars, som kommer til over 7,700 dollars pr.  

Udvikleren har endnu ikke officielt listet nogen af ​​de to penthouselejligheder på øverste etage, men har testet markedets appetit på PHE siden mindst april. Det var da udvikleren begyndte at markedsføre enheden med en pris på 50 millioner dollars i en såkaldt hviskekampagne – et udtryk, der normalt beskriver den mund-til-mund-markedsføring, der bruges til at shoppe rundt i en bolig uden for markedet.

I dette tilfælde har Townscape Partners og Eklund i flere måneder hvisket ret højt om aftalen til pressen. Holdet køber samtidig en endnu dyrere off-market-aftale, der kombinerer begge penthouselejligheder på øverste etage som en kombination med en forespørgsel på $100 millioner.

Kombinationsboligen ville placere sin ejer på det højeste udsigtspunkt i West Hollywood. Som et par leverer penthouselejlighederne otte soveværelser, 10 badeværelser og fire køkkener - hver omfatter et hovedkøkken og et tilstødende personalekøkken.

Ifølge Eklund bringer pakkeaftalen de samlede interiøroptagelser til et sted omkring 13,000 sq ft med yderligere 6,000 sq ft udenfor. Bygningsfaciliteter inkluderer et over 12,000 kvadratmeter udendørs område med pool, pejse og spiseplads. Der er også et fitnessområde og et yogastudie, og en gourmetrestaurant kommer snart.

På det underjordiske niveau er der såkaldte bilstalde, et udtryk Eklund bruger til at beskrive bygningens luksusgarage. Parkeringsområdet omfatter stemningsfuld belysning, sildebensmønstret klinkegulv og parkeringspladser gemt bag skydedøre af træ og stål. 

Mægleren fortalte CNBC, at et par parkeringspladser her kostede $750,000, men som en del af penthouse-aftalerne ville udvikleren smide et par pladser gratis ind. Det vil også omfatte en privat penthouse-lobby på garageniveau med udsigt over garagen samt siddepladser og elevatorer, der kan føre penthouse-gæster direkte til øverste etage. 

Spørgsmålet på $100 millioner her er: Vil en af ​​disse udviklere finde en køber, der er villig til at bruge i nærheden af ​​den slags dej på en ejerlejlighed? 

Den højeste pris nogensinde opnået for et lejlighedssalg i LA i LA var på The Century Condos i Century City, hvor en 9,300 sq ft penthouse lukkede for 22.5 millioner dollars eller lidt over 2,400 dollars pr. sq ft tilbage i 2015, ifølge offentlige optegnelser analyseret af Jonathan Miller, formand for Miller Samuel Appraisers and Consultants. 

The Century, som blev færdiggjort i 2009, er 42 etager højt med 140 enheder og er designet af Robert AM Stern Architects. Udviklingen har også rekorden for højst prissat lejlighed solgt sidste år, da "Venner" skuespiller Matthew Perry angiveligt solgt hans næsten 9,300 sq ft ejerlejlighed til $21.6 millioner, eller lidt over $2,300 pr. sq ft. 

Tro det eller ej, den samme bygning slog endnu en rekord i 2010, da den legendariske tv-producer Aaron Spellings enke, Candy Spelling, brugte en rekord på at slå 34.8 millioner dollars på to sammenhængende enheder, som hun senere kombinerede. Hendes mega-aftale strakte sig over 15,500 sq ft til en pris pr. sq ft på næsten $2,250. 

På nuværende tidspunkt ville en potentiel køber af enten One LA eller penthouselejlighederne på 8899 Beverly Blvd være nødt til at tage et gigantisk spring fra optegnelserne etableret på The Century. Mens Miller fortalte CNBC, at ejendomsmarkederne typisk ikke foretager drastiske træk som dette, har denne slags ting sket før i LA.

Eksemplet han peger på er en del af byens enfamiliehusbeholdning kendt som ultra-luksus spec-palæer. I løbet af det sidste årti opnåede disse boliger pludselig et salg, der brød igennem $50 millioner-mærket og fastholdt det. Nu bliver det engang så ufattelige prisniveau brudt regelmæssigt på markedet for avancerede specs.

"Det er en delmængde af det større marked, der ikke har en lineær eller direkte forbindelse til det, der var luksusmarkedet før," sagde Miller.

Ifølge Miller kan en pludselig stigning i en boligunderkategori som speciel boliger ske, når udviklere overbeviser købere om, at de har skabt et nyt ejendomsprodukt, der er så forskelligt fra det, der eksisterede før, at det burde have en betydelig præmie.

"Det er begyndelsen på et nyt datasæt," sagde Miller.

Rose kalder LA's nye super-luksus ejerlejlighedsinventar "2.0", en bølge af lejligheder, han beskriver som mere moderne, luksuriøse og fyldt med faciliteter end nogen ejerlejlighedsbeholdning, der kom før den. Han mener, at det er nogle af grundene til, at enhederne burde have højere priser i forhold til den forrige bølge, som Rose mener inkluderer det rekordstore salg på The Century Condo.

Indtil videre er Roses 2.0-teori understøttet af et nyligt salg på The Pendry Residences, et andet luksuslejlighedsprojekt i West Hollywood, hvor en enhed på 2,700 m13 blev solgt for 4,800 millioner dollars og brød XNUMX dollar pr. mXNUMX. Det er nu den højeste pris pr. ft nogensinde opnået for en ejerlejlighed i LA. Denne rekord er mere end det dobbelte af prisen pr. sq ft opnået i hvert af disse tre topsalg på The Century Condo.

Eklund mener, at hans hviskenotering på 100 millioner dollars kan og vil slå en prisrekord i LA. Det, der allerede er sket i New York, hjælper. I Central Park, sagde han, har trofæejerlejligheder oversteget $10,000 og endda $12,000 pr. 

"Det sker meget, så er Los Angeles stadig undervurderet? Langsigtet, måske,” sagde Eklund.

I løbet af det sidste årti viser flere noteringsservicedata, at mere end 140 enheder i New York er blevet solgt for 35 millioner dollars sammenlignet med nul på det niveau i LA. Men Miller tilføjer en kæmpe advarsel: de to lejlighedsmarkeder er meget forskellige. Selvom han sagde, at Pendry-salget klart er et tegn, ville dette nye marked skulle levere mange flere transaktioner for at afgøre, om det er bæredygtigt. 

Med andre ord: udviklerne af One LA og trofæet penthouses på 8899 Beverly er i ukendt territorium. 

"Dette er et nyt markedssegment," sagde Miller. "Så vi bliver nødt til at se, hvordan forbrugerne reagerer."