Leder du efter nye investeringsmuligheder? Her er hvad du skal vide om fast ejendom ud over boligejerskab

Mange amerikanere er så vilde med boligejerskab, at de måske glemmer, at der er andre muligheder for ejendomsinvestering - muligvis bedre.

At eje et hjem giver husly, påskønnelsespotentiale, skattefradrag og andre fordele. Andre ejendomsmuligheder udvider det meste af det, bortset fra at de ikke giver tag over hovedet.

Udlejningsejendomme er en mulighed, og det samme er REIT'er eller ejendomsinvesteringsforeninger sammen med ejendomsfonde. Diversificering, profitpotentiale og andre fordele er tilgængelige med disse valg, selvom detaljerne varierer.

Boligejerskab kan være et fornuftigt valg, men med forhøjede renter og mange ejendomsværdier kraftigt op, er det en uoverkommelig og endda bekymrende mulighed for nogle potentielle købere, sagde Jeremy Pagan, en ejendomsanalytiker hos researcher Morningstar.com. "Det kan være skræmmende at dyppe fødderne i vandet af boligejerskab," sagde han.

Overvejer du at leje en enfamiliehus?: Dette er de 10 hurtigst voksende markeder

ChatGPT tager fat på fast ejendom: Agenter siger, at AI kan være en game changer i branchen

NAREIT, National Association of Real Estate Investment Trusts, beskriver ejerboliger som mere et forbrugsgode end en investering, fordi disse boliger ikke producerer indkomst, men alligevel kræver, at ejerne afholder en lang række løbende udgifter. Ikke alle ville være helt enige i den beskrivelse, men lejeejendomme, REIT'er og ejendomsfonde er helt klart investeringer. Sådan sammenlignes de:

Tid, kræfter og kontrol

Hvis du ikke har noget imod at få dine hænder snavsede, kan det være en god vej at eje lejeboliger direkte. Ikke at du bogstaveligt talt behøver at rense toiletter eller male slidte vægge, men du burde i det mindste være i stand til at overvåge arbejdere, der udfører disse opgaver. Medmindre du hyrer en ejendomsadministrator, skal du også forvente at handle med lejere, fra håndtering af lejeansøgninger til opkrævning af husleje.

REITs er virksomheder, der administrerer deres egen ejendomsportefølje. REITs handler på aktiemarkedet, så enhver, der køber aktier, behøver ikke at blive involveret i ejendomsadministrationsprocessen. Ejendomsfonde er endnu længere væk fra alt det og køber i stedet REIT-aktier sammen med bestanden af ​​boligbyggere, byggefirmaer og så videre.

Historien fortsætter

A ny undersøgelse forfattet af Pagan på Morningstar foreslår, at lejeejendomme kunne være gode valg for pensionister, nogle selvstændige og andre med tid, ekspertise og vilje til at føre tilsyn med ejendomme direkte. I modsætning hertil kan travle fagfolk foretrække REIT'er eller fonde, for hvilke der er behov for meget mindre tilsyn.

Risiko og diversificering

At eje en enkelt lejebolig giver ringe diversificering, da du ville eje en type ejendom på et enkelt geografisk sted. Du kan udvide det ved at eje flere lejemål, gerne spredt på forskellige områder. De risikoreducerende fordele ved diversificering øges kraftigt gennem REIT'er og ejendomsfonde.

Men mens en enkelt REIT måske ejer hundredvis af ejendomme, koncentrerer de sig ofte i en enkelt branche, uanset om det er lejlighedskomplekser, kontorbygninger, industriparker, hospitaler eller hvad som helst. En REIT vil således ikke have så meget diversificering som en ejendomsfond med ejerandele i forskellige typer virksomheder. Nogle ejendomsfonde går endda globalt med investeringer i udenlandske nationer.

Mange REIT'er har i det lange løb genereret afkast, der matcher eller overstiger afkastet på det brede aktiemarked, men de bliver også lejlighedsvis hærdede, som det skete i 2022 midt i stigende renter. For eksempel faldt REIT'er, der besidder industri-, bolig- og selvopbevaringsejendomme, med mere end 25% i gennemsnit for året, ifølge NAREIT. Kontor-REIT'er led endnu mere med et gennemsnitligt tab på næsten 38 %, da tendensen til at arbejde hjemmefra tømte mange bygninger.

Skattefordele ved ejendomsinvestering

Ejendomsbeskatning er et komplekst emne for sig selv, og udlejningsejendomme behandles væsentligt anderledes end REIT'er og ejendomsfonde.

Med udlejningsejendomme kan ejere fratrække en række udgifter, herunder reparationer, ejendomsskatter, renter på realkreditlån, forsikring, administrationsgebyrer, afskrivninger og rejseomkostninger til og fra ejendommen. Hvis lejeindtægterne overstiger dine omkostninger, betaler du skat af forskellen. Når du sælger en ejendom, vil du stå over for skat på ethvert overskud, og afskrivninger taget over årene skal genindhentes, hvilket betyder, at der vil gælde skatter på disse beløb. Internal Revenue Service beskriver de mange skatteoplysninger om lejeboliger i IRS-publikation 527.

Er boligmarkedet i bedring?: Her er grunden til, at boligbyggere føler 'forsigtig optimisme'

Hvor vil de amerikanske boligpriser falde i 2023?: Og hvor bliver boligpriserne endnu dyrere?

Som investor i en REIT eller ejendomsfond ville du ikke beskæftige dig med alt det. Tværtimod vil dit skattemæssige engagement ligne det med andre aktier eller investeringsforeninger eller børshandlede fonde, idet du vil stå over for skat på udbytte plus gevinster, hvis du sælger med fortjeneste. Et bemærkelsesværdigt træk ved REIT'er er, at de er forpligtet til at udbetale næsten hele deres nettoindkomst til aktionærerne. Udbyttet har derfor en tendens til at være voldsomt, hvilket kan være velkomment, især hvis du er i en lav skatteklasse.

Hvis du ejer REIT'er eller ejendomsfonde inden for en individuel pensionskonto eller en 401(k)-plan på arbejdspladsen, udskydes skat på geninvesteret udbytte. Men når du til sidst hæver penge, skal der betales skat. Som nævnt handler REIT'er på aktiemarkedet, og de behandles som de fleste andre værdipapirer fra et skattemæssigt synspunkt.

Kontantbehov og lån

For at købe selv en moderat udlejningsejendom kan du have brug for titusindvis af dollars til en udbetaling, muligvis mere, og du vil stå over for mæglerkommissioner og en vaskeliste over lukkeomkostninger. Så er der løbende behov for at ansætte entreprenører, betale ejendomsskatter og forsikringer, eventuelt foretage afdrag på realkreditlån og så videre. Alt det kræver mange penge, selvom indtægterne ville strømme ind, når lejere betaler husleje.

Med REIT'er og endda ejendomsfonde er kontantbehovene meget forskellige. Indsatser i disse investeringer koster typisk et par tusinde dollars, muligvis mindre, og der er intet krav om at ante op yderligere penge. Faktisk kan du ofte købe aktier i REIT'er eller ejendomsfonde gennem en arbejdsplads 401(k) pensionsordning, i små intervaller, der kan indeholde firmamatchende fonde.

Der er heller ikke noget realkreditlån, hvilket betyder ingen ansøgningsproces, ingen månedlige betalinger og ingen indvirkning på din kreditoversigt. Derimod ville disse faktorer gælde for lejeboliger købt med lån.

Værdipotentiale og likviditet

Ejendomsværdier er historisk steget over tid, hvad enten det drejer sig om individuelle boliger, etageejendomme, industriparker, kontorbygninger, lagerbygninger og hospitaler, blandt andre. Men som Pagan bemærkede, kan afkast variere meget efter ejendomstype og geografisk placering, selv efter kvarter eller gade.

REIT-priser afspejler værdierne af de ejendomme, der holdes. Men fordi REIT'er er værdipapirer, der handler på aktiemarkedet, bliver deres værdier også påvirket af, hvad investorer der er villige til at betale. Du kan købe eller sælge REIT-aktier stort set når som helst, hvilket giver meget større likviditet sammenlignet med den ofte langvarige proces med leje-ejendomstransaktioner.

Nu kunne det være et godt tidspunkt at købe REIT'er og ejendomsfonde, hvor priserne for mange ejendomstyper er faldet kraftigt sidste år under stormløbet af stigende renter. Når renterne stabiliseres yderligere eller begynder at falde, "bør det være gavnligt for REIT'er," sagde Pagan.

Nå skribenten kl [e-mail beskyttet].

Denne artikel dukkede oprindeligt op på Arizona Republic: Fast ejendom: Hvad skal man vide om investering i udlejningsejendomme, REITs