Salget af lejligheder på Manhattan styrter i 4. kvartal, mæglere frygter det frosne marked

Salget af lejligheder på Manhattan faldt med 29 % i fjerde kvartal, hvilket udløste frygten for et fastfrosset marked, hvor købere og sælgere bliver på sidelinjen på grund af økonomisk frygt og frygt.

Der var 2,546 salg i kvartalet, et fald fra 3,560 sidste år, ifølge en rapport fra Douglas Elliman og Miller Samuel. Faldet var det største siden tredje kvartal af 2020, under pandemiens dyb.

Priserne faldt også for første gang siden begyndelsen af ​​2020, hvor medianprisen faldt 5.5 %.

Faldet i både salg og priser markerer afslutningen på det brølende comeback i Manhattan-ejendomme efter de værste dage af pandemien og vækker frygt for fortsat svaghed ind i det nye år. Stigende renter, en svagere økonomi og et faldende aktiemarked, som har en overordnet indvirkning på Manhattan-ejendomme, vil sandsynligvis tynge markedet i år.

Analytikere siger, at deres store bekymring er en langvarig standoff mellem købere og sælgere - med sælgere, der ikke er villige til at liste midt i faldende priser, og købere sætter deres søgninger på pause, indtil priserne falder yderligere.

"Jeg kunne se markedet bevæge sig sidelæns med nogle beskedne fald i nogle sektorer," sagde Jonathan Miller, CEO for Miller Samuel, vurderings- og markedsundersøgelsesfirmaet. "Og det kan svækkes yderligere, hvis der er en baggrund af recession og jobtab."

Selvom priserne og salget falder, er lagerbeholdningen dog stadig stram, da sælgerne holder ud med annonceringen. Der var ifølge rapporten 6,523 lejligheder på markedet ved udgangen af ​​fjerde kvartal, en stigning på kun 5 % fra sidste år, men stadig et godt stykke under det historiske gennemsnit på omkring 8,000. Uden en stor stigning i lagerbeholdningen siger analytikere, at priserne sandsynligvis ikke falder nok til at lokke mange købere tilbage, der venter på rabatter. Den gennemsnitlige rabat fra første listepris til salgspris var 6.5 %, op fra 4.1 % i tredje kvartal, ifølge Serhant.

Stigende renter har også fået flere Manhattan-købere til at handle med kontanter, som tegnede sig for 55 % af alt salg i fjerde kvartal, det højeste nogensinde, ifølge Miller.

Som med meget af opsvinget er high-end og luksussegmentet fortsat det stærkeste. Mediansalgspriserne for luksuslejligheder - defineret som de øverste 10% af markedet - steg 4% i fjerde kvartal sammenlignet med et fald på det bredere Manhattan-marked. Medianpriserne for luksuslejligheder er steget med 21 % i forhold til 2019, det dobbelte af stigningen i forhold til det bredere marked.

Pipeline af aftaler i værkerne eller nyligt underskrevet tyder på et langsomt første kvartal. Der blev kun underskrevet 2,312 kontrakter i fjerde kvartal, et fald på 43% i forhold til sidste år, ifølge Corcoran. Kvartalet var det værste for nye kontrakter underskrevet i det seneste årti, ifølge en rapport fra Serhant.

"Kontrakter, der er underskrevet, er en rettidig indikator for efterspørgsel og registrerede en af ​​de langsomste finish til ethvert år siden 2008," ifølge Corcoran.

Mæglere siger dog, at de forbliver optimistiske, og mange forudser en opadgående overraskelse i 2023, da priserne stabiliseres, og køberne finder muligheder i et blødere marked. John Gomes, medstifter af Eklund Gomes-teamet hos Douglas Elliman, sagde, at december var "brændt" med et vanvid af årsafslutninger.

"Det overraskede os virkelig," sagde han. "Tingene vendte virkelig i december."

Gomes sagde, at en køber betalte 20 millioner dollars for et rækkehus i Greenwich Village, som ikke engang var på markedet. Han sagde, at en ejendomsinvestor gav tilbud på fire separate lejligheder i nye udviklinger, "der ser ud til at blive accepteret i dag."

Ian Slater hos Compass sagde, at der var en stor "usammenhæng" på markedet i august og september, med en bred kløft mellem købere og sælgere, og markedet begyndte at svækkes. "Nu ser jeg, at købere accepterer renter som det nye normale og føler sig mere komfortable med at købe - eller i det mindste, at priserne ikke falder."

Gomes sagde, at en årsag til aktiviteten i december er udenlandske købere, som begyndte at vende tilbage til byen i december. Med dollaren svagt svækket og rejserestriktioner ophævet rundt om i verden, siger mæglere, at købere fra Mellemøsten og Kina vendte tilbage i december.

Mæglere siger, at købere også bruger kontanter for at undgå de højere renter og drage fordel af lavere priser. Og udviklere med nye etageejendomme på markedet sænker priserne for at losse usolgte lejligheder.

"Udviklere er realistiske, de giver indrømmelser på pris og lukkeomkostninger," sagde han. "Jeg føler mig optimistisk med hensyn til det kommende år."

Rettelse: Der blev underskrevet 2,312 Manhattan-lejlighedskontrakter i fjerde kvartal, ifølge Corcoran. En tidligere version af denne historie fejlbehæftede kilden til denne figur.