Mød den koreanske opstart af lejlighedsudlejning, der forstyrrer et rødglødende boligmarked

Som et stiftende medlem af WeWork Labs, den delte kontorgigants venturearm, hjalp Matthew Shampine med at transformere verden af ​​kommerciel ejendomsmægler. Nu tager han imod Sydkoreas indlånstunge marked for boligejendomme, en leje ad gangen.

LAt bo i trange, uoverkommelige lejligheder er fortsat en uglamorøs realitet for mange voksne. Da Matthew Shampine, den koreansk-amerikanske medstifter og administrerende direktør for lejlighedsudlejnings-startup Dongnae, flyttede til Seoul med sin kone og nyfødte datter, så han en mulighed for at omforme denne virkelighed i Sydkorea.

"Jeg ønskede virkelig, virkelig at gøre noget, der ville have størst indflydelse på det største antal mennesker," siger Shampine, 39, i et videointerview. "Du kan spørge hvem som helst her, men koreanere har en stærk tilknytning til boligejendomme ... vi kan ændre hele oplevelsen hele vejen igennem og imødekomme deres behov."

Født i Sydkorea, blev Shampine adopteret i USA og voksede op i New Jersey. I 2007 vendte han tilbage til Korea til en koreansk-amerikansk adoptionskonference og genoprettede forbindelsen til sin biologiske familie. Der gjorde han det til en mission at vende tilbage for altid - og gøre godt for landet.

Shampine kom til WeWork i 2011 og var med til at stifte WeWork Labs, kontordelingsvirksomhedens startup-inkubator. I 2018 blev han general manager for WeWork Korea, hvor han mødte Dongnae medstifter Insong Kim, der fungerer som virksomhedens strategichef.

Sammen lancerede parret den Seoul-baserede Dongnae i 2020 med det mål at gøre det mere overkommeligt og tilgængeligt at flytte ind i en lejlighed. Dets nøgleprodukt, Dongnae FLEX, tilbyder kortsigtede, fuldt møblerede lejeejendomme med lave indskud, der appellerer til nyuddannede eller rejsende, der ikke er i stand til at hoste de ublu indskud op - så meget som 350 måneders husleje, siger opstarten - som typisk er kræves af Koreas lejligheder.

"Den måde, vores produkt er blevet til, er, at vi virkelig sætter folk i stand til at bo i de lejligheder, de ønsker," siger Shampine. "Vi låser op for alle disse nye muligheder, fordi du ikke er begrænset af det beløb, du har sat til side til et indskud."

Indtil videre har Dongnae slået dørene op for både lokale og internationale investorer. Dens $21 millioner serie A-finansieringsrunde i marts inkluderede NFX, som har bakket op om Lyft og Doordash, og proptech-fokuserede MetaProp, som støtter Airbnb, sammen med Koreas ældste investeringsfond Daol Investment og Hana Financial. Den friske kapital bragte startup'ens samlede finansiering til omkring $34 millioner efter dens $4.1 millioner seed-runde i december 2020 og $700,000 pre-seed-runde året før. Dongnae afviste at offentliggøre sin nuværende værdiansættelse.

"Boligejendomme er den største aktivklasse her i Korea," sagde Kyung Kuk-hyun, administrerende direktør hos Daol Investment, i en erklæring om Dongnaes seneste finansiering. "Dongnaes utrolige vækst parret med deres stærke finansielle partnerskaber med førende finansielle institutioner gør denne investering overbevisende."

Over 80 % af den koreanske husholdningsformue er i fast ejendom sammenlignet med omkring 35 % i USA, men boligejerskab har vist sig stadigt vanskeligere. Gennemsnitsprisen for en lejlighed i Seoul, landets hovedstad og mest befolkede by, fordobledes mellem 2017 og 2021 til over 1 million dollars. Boliger dannede et midtpunkt i Koreas seneste præsidentdebatter, med nyvalgte præsident Yoon Suk-yeol forpligter sig til at køle markedet ned og bygge 2.5 millioner nye boliger på landsplan over hans femårige periode.

At leje er ikke altid et nemmere alternativ. Koreas marked for lejeboliger er i vid udstrækning afhængig af jeonse, et unikt betalingssystem, der kræver, at lejere giver store indskud på forhånd. Disse engangsbeløb, der er kendt som "nøglepenge", er op til 80 % af en enheds salgspris - den gennemsnitlige jeonsepris for lejligheder i Seoul var cirka 516,000 USD i august, mens visse distrikter kunne nå op til 572,400 USD ifølge tal fra KB Kookmin Bank.

Den udbredte praksis med at optage lån for at låse op for "nøglepenge" bidrager til Koreas dybere gældskrise i husholdningerne, som toppede 104 % af Koreas BNP i juni. Blandt landets fem største långivere nåede jeonse-gælden op på 106.4 milliarder dollars i juni sidste år, op fra 37.8 milliarder dollars den måned i 2017. Over halvdelen af ​​de udestående lån stammede fra voksne i 20'erne og 30'erne, som skyldte 63 milliarder dollars.

Flere koreanere flytter ud af lejesystemet med højt indskud. Af de i alt 258,313 leasingtransaktioner for lejligheder og huse i april var 50.4 % af dem til månedlige lejemål, ikke jeonse, ifølge Koreas ministerium for jord, infrastruktur og transport – den første måned siden 2011, at jeonse ikke førte transaktioner.

Shampine forbinder overgangen fra jeonse til de skiftende behov hos unge fagfolk, som gentænker traditionelle idealer om ægteskab, børneopdragelse og boligejerskab. Ud over den "frigørende" fornemmelse af at leve uden gæld, giver korttidsudlejning af fast ejendom disse voksne mulighed for at udforske mere uafhængige og fleksible boformer, mens de prioriterer deres karriere eller venskaber – en lejligheds skoledistrikt er mindre vigtigt end dens nærhed til arbejde eller placering i et "fedt kvarter", siger han.

"For folk i slutningen af ​​20'erne og begyndelsen af ​​30'erne er ideen om at være uafhængig af dine forældre anderledes end at være uafhængig i forhold til ikke at have en værelseskammerat," siger Shampine. “I kan både arbejde sammen og virkelig have en fantastisk lejlighed. Før i tiden, her i Korea, var dine muligheder enten at bo i et virkelig lille fællesrum eller et kontortele (en bygning med kontorer og boligenheder) uden nogen faciliteter overhovedet."

Dongnae begyndte som en noteringsplatform for potentielle lejere til at booke besøg hos ejendomsbureauer, men det fik begrænset succes. Shampine siger, at hans team ikke forudså "kulturel dynamik", der begrænsede efterspørgslen efter deres produkt. "Vi indså her i Korea, at det er meget nemt at gå til ethvert lejlighedskompleks rundt om i byen, eller have en form for forbindelse til et mæglerhus, for bare at bede om en rundvisning, når du vil," sagde han. "Så konceptet med at gå gennem en app og booke [en tur] til den kommende weekend, virkede bare ikke så attraktivt."

Den indledende mangel på succes gav anledning til "godt og sundt", om end smertefuldt, refleksioner over forretningsmodellen, siger Shampine. Samtaler med kunder, mæglere og teammedlemmer på stedet informerede Dongnaes mål om at "blive forsyningen i stedet for at jage efter forsyningen." I juli sidste år skiftede Dongnae fra lejlighedsannoncer til servicerede lejligheder. Ved afslutningen af ​​sin seneste finansiering sagde opstarten, at dens ejendomme strakte sig over 60 lejlighedskomplekser - nu spænder de over 80 på tværs af 12 distrikter i Seoul.

Ser frem til, planlægger Dongnae at udvide sine hjemmetjenester, der tilbydes beboerne, og udnytte Koreas blomstrende marked for møbler og livsstilsvarer. Andre startups, der udvikler løsninger til boligarealer, har haft stor succes. I maj, indretningsplatform oHus rejste $182 millioner for at blive den seneste koreanske enhjørning til en værdi af cirka $1.6 milliarder.

Shampine håber at kunne indlede et bredere kulturskifte. "Når jeg personligt reflekterer over, hvordan WeWork ændrede erhvervsejendomme her, fra leje af plads og co-working til faktiske miljøer inde på kontorerne, håber jeg virkelig, at vi er i stand til at gøre noget lignende fra et boligperspektiv," siger Shampine. "Gør det til en bedre oplevelse ... for mæglerne, for udlejerne og især for lejerne."