Mega-palæer lider under massive prisnedsættelser på ejendomsauktioner

Når dyrevillaer til salg sygner hen på markedet - vidtstrakte, prangende og ude af stand til at tiltrække en køber - vælger nogle ejere en tveægget mulighed: en ejendomsauktion.

Auktionsblokken kan flytte trofæejendomme med næseblod-værdige prismærker hurtigt efter flere års tomgang. Men det kommer med en barsk virkelighed.

En auktion kan fungere som en metaforisk ejendomsguillotine, der skærer oppustede udbudspriser i halve eller værre, ifølge en CNBC-gennemgang af det seneste salg.

De tre huse med den højeste pris, der nogensinde er blevet solgt på auktion, kom hver til salg inden for de seneste 14 måneder. Og mens hver transaktion havde et iøjnefaldende endeligt bud, så de tre palæer deres oprindelige udbudspriser skåret ned med 70 % i gennemsnit - hvilket efterlod en kombineret $600 millioner på bordet.

Det er en uheldig skæbne, der kan plage en hudlæge, der er blevet udvikler, og hans hjems kommende date med auktionsholderen.

Dr. Alex Khadavi, en kendt hudlæge i Los Angeles, håbede på et hurtigt salg og en stor løndag, da han endelig afsluttede et palæ på 21,000 kvadratmeter, der tog syv år og titusinder af dollars at udvikle.

Men lidt over et år siden han stillede det til salg - med et prisskilt med en række heldige 7'ere til $87,777,777 - er lægens drømme om at udbetale knust af et bjerg af gæld, ubetalte entreprenørregninger, konkursretssager og problemer med loven. 

Nu mangler han held, penge og tid. 

Khadavi, der søgte kapitel 11 konkursbeskyttelse omkring to uger efter at have bragt boligen på markedet, har dog ikke mistet sin sans for humor.

"Hjemmet er klemt mellem milliardærer, og jeg er den fattigste fyr på blokken," fortalte han CNBC med et grin.

Khadavi indrømmede, at han kom ind over hovedet med at udvikle luksusboligen, som omfatter syv soveværelser, 11 badeværelser og over-the-top funktioner som en glasindkapslet industriel elevator, et kæmpe bilgalleri, en stealth DJ-stand, der rejser sig ud af marmoren gulv drevet af underjordisk hydraulik og et højteknologisk audiovisuelt system til at projicere en NFT-samling i og uden for hjemmet.

"Det blev på en måde en lidenskab og besættelse, og det kostede flere penge, end jeg troede," sagde Khadavi.

Offentlige optegnelser viser Khadavi betalte 16 millioner dollars i 2013 for grunden på 777 Sarbonne Road, som omfattede et eksisterende hjem, som han senere rev ned. Så kom en række syvcifrede finansieringsaftaler, inklusive et betydeligt lån i 2020 til $27 millioner. 

Disse ni år bragte også en storm af økonomiske problemer omkring ejendommen, herunder misligholdelsesmeddelelser, en offentlig tilbageholdelsesret, den truende trussel om administratorsalg og to mekanikere tilbageholdsret indgivet af entreprenører, der hævdede, at de aldrig blev betalt for deres tjenester.

Oven i det hele blev Khadavi sidste år anholdt, efter at han angiveligt blev fanget på et overvågningskamera i lobbyen på sin bolig i et lejlighedskompleks, hvor han brugte homofobiske bagtalelser og truede med at dræbe sine naboer, som er et gift homoseksuelt par. Khadavi nægter sig skyldig og fortalte CNBC, at han ikke havde nogen kommentarer til den verserende sag.

På trods af alle sine juridiske problemer lykkedes det Khadavi at gøre hjemmet færdigt, men sagde, at han aldrig havde forestillet sig, at han skulle bære omkostningerne i mere end et år, mens han ventede på en køber, der aldrig ville blive til noget. Med få muligheder tilbage, har han overgivet sig til det faktum, at hans hjems værdi snart vil blive fastlagt på auktion. 

"Jeg kan ikke bære omkostningerne. Jeg var nødt til at gøre, hvad jeg skulle,” sagde han.

I håb om et hurtigt salg besluttede Khadavi sammen med hjemmets co-listing agenter, Aaron Kirman fra Compass og Mauricio Umansky fra The Agency, at auktionere huset.

"Han havde en meget stram tidslinje. Og han var villig til at opgive et niveau af kontrol … og lade markedet bestemme prisen i et meget stramt, forhøjet øjeblik,” sagde Kirman til CNBC.  

Salget vil blive varetaget af Concierge Auctions, den førende luksushusauktionarius, og inkluderer en reserve på $50 millioner, hvilket betyder, at Khadavi ikke vil underholde tilbud under dette tal. Budgivningen er sat til at starte den 27. april, og auktionen løber over fem dage - standardvarigheden for det meste af virksomhedens boligsalg.

"Det er en meget kort tidsramme, som enten kan være god eller dårlig," sagde Kirman, der for nylig indgik et samarbejde med Concierge Auctions på auktionen af ​​944 Airole Way, et mega-palæ, der blev solgt for rekordhøje 141 millioner dollars.

Khadavi håber, at det store salg lover godt for hans kommende auktion. Selvom han mener, at udsigten alene fra 777 Sarbonne er hans 87.78 millioner dollars pris værd, indrømmede han, at han ville være tilfreds med millioner mindre.

"Mit magiske tal er $77 millioner," sagde Khadavi til CNBC. (Hans yndlingstal er 7.)

"Jeg vil gerne have det til at være det, det ville være fantastisk."

Laura Brady, grundlægger og administrerende direktør for Concierge Auctions, fortalte CNBC, at størstedelen af ​​virksomhedens kunder vælger en auktion efter uden held at have forsøgt at sælge på egen hånd. Men boliger, der står på markedet i en længere periode med et skyhøjt spørgsmål, vil sandsynligvis heller ikke score den pris på auktionen, sagde hun.

"De, der har været på markedet før auktionen, især hvis de har været børsnoteret i et år eller mere, har svært ved at overstige deres tidligere listepriser på auktionen, da de allerede er blevet eksponeret til disse priser," Brady sagde.

Hvis Khadavis hjem sælges for 50 millioner dollars eller mere, vil det moderne palæ få en plads blandt de dyreste boliger, der nogensinde er solgt på auktion.

Her er en nedtælling af de top fire dyreste salg nogensinde opnået på auktionen, de massive prisnedsættelser, de led på auktionsblokken, og et nærmere kig på nogle af nøglespillerne i hver af mega-aftalerne.

Dette 60,000 kvadratmeter store, Versaille-inspirerede palæ beliggende i Hillsboro, Florida, kom først på markedet i 2015 med en rekordstor pris på 159 millioner dollars. På det tidspunkt var det den højeste noteringspris nogensinde for Broward Country, der støder op til Palm Beach mod nord og Miami-Dade mod syd. 

Det overdådige hjem, kaldet Le Palais Royal, var dækket af 22 karat bladguld inde og ude og omfatter adskillige vandfald sammen med en 150,000 gallon pool i resortstørrelse i baghaven ved havet. 

Ejeren på det tidspunkt var Robert Pereira II, en direktør hos Middlesex Corporation, et Massachusetts-baseret byggefirma grundlagt af Pereiras far. Fra 2015 til 2018 var hjemmet til og fra markedet og undergik et navneskifte fra Le Palais Royal til Playa Vista Isle.

I 2018 bragte Concierge Auctions palæet til auktionsblokken. Offentlige optegnelser afslører, at det højeste bud blev afgivet af en LLC med rapporterede bånd til Teavana-medstifter Andrew Mack. 

Boligen plus en ubebygget grund ved siden af ​​blev solgt for 42.5 millioner dollars. På det tidspunkt var prisen den højeste nogensinde opnået på auktionen - dog stadig 116.5 millioner dollars fra Pereiras oprindelige udbudspris, hvilket cementerede en prisnedsættelse på omkring 73%.

Villa Firenze i Los Angeles' Beverly Park-kvarter tog efter sigende syv år at bygge og omfatter 20 soveværelser og 24 badeværelser, ifølge børsmæglerfirmaet Hilton & Hyland.

Ejeren var den ungarskfødte milliardær Steven Udvar-Hazy, der tjente sin formue i flyleasingindustrien og i øjeblikket er administrerende formand for Air Lease Corp.

I begyndelsen af ​​2021 havde han allerede forsøgt at sælge huset i årevis. 

Palæet kom først på markedet i 2017 for 165 millioner dollars, hvilket gør det til et af de dyreste boliger til salg i Amerika. Men det sad på markedet i fire år uden nogen, og det var unoteret og gennoteret flere gange, før prisen faldt en smule til $160 millioner i 2020.

Rabatten på 5 millioner dollars overbeviste ikke nogen købere til at hoppe, og det var tidligt I 2021 gik boligen på 67 Beverly Park Court på auktion uden reserve. Concierge Auctions kørte også denne auktion. 

Offentlige optegnelser viser, at aftalen blev afsluttet i april 2021 for 51 millioner dollars, inklusive et 12% købers salær og en 1.5% kommission fordelt af mæglerne på noteringen, ifølge auktionsplatformens websted. 

Boligen blev købt af Roy L. Eddelman Trust. Eddelman er grundlægger og tidligere formand for Spectrum Labs, som blev opkøbt af medicinalvirksomheden Repligen for 359 millioner dollars i 2017. 

Eddelmans vindende bud på Villa Firenze repræsenterede et fald på 114 millioner dollars i forhold til milliardærsælgerens oprindelige udbudspris - et godt køb med 69 % rabat.

Hearst Estate i Beverly Hills er et af de mest historiehuse, der for nylig er gået på auktion. 

Ejendommen med otte soveværelser og 15 badeværelser var engang ejet af Randolph Hearst og blev endnu mere berømt af film som "The Godfather" og "The Bodyguard", der indeholdt det karakteristiske laksefarvede palæ.  

Tilbage i 2016 var boligen børsnoteret for 195 millioner dollars. I årenes løb kom den til og fra markedet og så prisskiltet sænket til 48 millioner dollars.

I 2019 fik LLC, der ejede huset, en meddelelse om misligholdelse af gæld på i alt mere end $26 millioner. Og i 2021 så godsets ejer, finansmanden og sagføreren Leonard Ross, sit hjem på vej til en auktion i retsbygningen.

Fire noteringsmæglere fra tre mæglerfirmaer repræsenterede noteringen, herunder John Gould fra Rodeo Realty og Gary Gold med Hilton & Hyland. Begge agenter var til stede i retssalen for at overvære den milliardær-budkrig, der fulgte.

Ifølge Gould kom fem milliardærer ind i retssalen, og dommeren startede budgivningen på 48 millioner dollars.

"Det var spændende," sagde han. Dommeren kiggede rundt i lokalet og afgav bud i trin på 100,000 $: "48-en, 48-to, 48-tre... Ved omkring 54-55 millioner dollars begyndte de første at sige: 'Nej, for rig til mig'."

Med spændingsbygningen, sagde Hilton & Hyland's Gold, begynder det at føles som om, at det engang uopnåelige prisskilt faktisk kunne være inden for rækkevidde.

"Du har fået alle disse mennesker til at sætte deres penge klar til at foretage et køb, siddende der med andre mennesker, der ønsker at gøre det samme," sagde Gold.

"Forskellen er med disse typer salg, at der ikke er nogen uforudsete hændelser, hammeren går ned, og du køber det hus," sagde han.

Det øverste bud plus 12% auktionsgebyret bragte den endelige salgspris til 63.1 millioner dollars og overførte boligen til Berggruen Holdings, investeringsselskabet for milliardæren Nicolas Berggruens Charitable Trust. 

Hver af noteringsagenterne deler en reduceret kommission på handlen, godkendt af dommeren.

I oktober 2021, da aftalen blev afsluttet, slog Hearst Estate ud af både Playa Vista Isle og Villa Firenze for at blive det dyreste hjem, der nogensinde er blevet solgt på auktion, men prisen var stadig omkring 131.9 millioner dollars lavere end udbudsprisen i 2016, en 68 % skåret.

Hverken Gould eller Gold var involveret i hjemmet, da det første gang blev børsnoteret, men begge mænd sagde, at forskellen mellem en udbudspris og en faktisk salgspris, uanset om det var på auktion eller i et traditionelt salg, ofte siger mere om en sælgers urealistiske forventninger end det gør om markedsforhold.

"Enhver kan bede om hvad som helst, de ønsker for en ejendom, så vidt jeg er bekymret," sagde Gold. "Da de oprindeligt bad om $195 [millioner]... Det var bare nogle sælgere, du ved, drømme." 

Rodeo Realty's Gould sagde, at han ser en masse "ego-prissætning", hvor en ejer beder en mægler om at liste boligen med et kæmpe prisskilt, baseret mere på boligejerens stolthed end på markedsbaseret værdiansættelse.

I virkeligheden sagde han, at hjemmene "måske ikke er noget værd i nærheden af ​​det." 

Det berygtede mega-palæ kaldet The One ligger højt på toppen af ​​Bel Air og spænder over 100,000 kvadratmeter med 21 soveværelser, 42 badeværelser, en 30-bil garage, 60 fods indendørs pool og en massiv natklub.

Behemoth blev oprindeligt offentliggjort af udvikleren Nile Niami med et prisskilt på $500 millioner. 

Det tog ti år at bygge boligen, der ligger på 944 Airole Way, og undervejs skaffede udvikleren et bjerg af gæld, der toppede 120 millioner dollars, ifølge retsdokumenter.

Mega-palæet var ikke engang færdigt, før det landede i en konkursretssag og gik til auktionsblokken uden indflytningscertifikat og en ny pris på 295 millioner dollars.

Auktionen, der også varetages af Concierge Auctions, havde ikke en reserve, der ville understøtte en lav tærskel for bud. Men i dette tilfælde ville det vindende bud kræve den endelige godkendelse af en konkursretsdommer, et usædvanligt scenarie. Kun 5% af Concierge Auctions salg involverer nødlidende ejendomme, ifølge CEO Brady.

One mega-palæet indbragte et topbud på $126 millioner, leveret af Richard Saghian, administrerende direktør for fast-fashion-forhandleren Fashion Nova. Saghian betalte auktionsholderens standardkøberpræmie på 12 %, eller omkring 15 millioner dollars, hvilket bringer den samlede salgspris op på 141 millioner dollars - langt væk den mest betalte for et enfamiliehus på auktion.

Uger efter en konkursretsdommer godkendte salget, virkede Saghian mere end tilfreds med handlen. 

"Som en livslang Angeleno og ivrig samler af fast ejendom, anerkendte jeg dette som en sjælden mulighed, der også lader mig eje en unik ejendom, der er bestemt til at være en del af Los Angeles historie," sagde Saghian til CNBC gennem en talsmand.

Han betalte kun $1,342 per kvadratfod i et kvarter, hvor avancerede boliger kan få tre til fire gange så mange. Men eksperter siger, at Saghian sandsynligvis vil skulle bruge mange millioner mere for rent faktisk at færdiggøre hjemmet og få et indflytningscertifikat. 

"Vi gjorde alt, hvad der var menneskeligt muligt for at få det højeste antal," sagde Compass-agent Kirman, der fungerede som en domstolsgodkendt noteringsagent sammen med Williams & Williams.

Kirman var åbenlyst skuffet over auktionsresultatet. 

Mægleren, der delte en dommergodkendt provision på 1 % på transaktionen, fortalte CNBC, at han håbede, at salget ville toppe 177 millioner dollars, en rekordpris sat i oktober for et meget mindre palæ i Malibu.

"Jeg ville slå en rekord. Jeg mener, jeg ønskede at ramme, du ved, $200 [millioner] eller mere," sagde Kirman. "Vi var skuffede over det... men markedet talte."