Fed's igangværende inflationskamp - hvilket så realkreditrenter stigning fra 3 % til 6 % i 2022 - er sat i gang den næststørste boligpriskorrektion i æraen efter Anden Verdenskrig.
På den ene side, faldet på 2.4 % i amerikanske boligpriser set mellem juni og oktober er lille i forhold til boligkrakkets 26 % nationale boligprisfald fra toppen i 2007 til bunden i 2012. På den anden side den løbende boligpriskorrektion kan have meget gas tilbage i tanken.
Se ikke længere end til en Goldman Sachs papir, der blev udgivet i sidste uge med titlen "At blive værre før det bliver bedre." Det argumenterede forskere ved investeringsbanken i avisen den nationale boligpriskorrektion fortsætter frem til 2023.
"Vi sænker vores 2023-prognose for år-til-år afskrivninger i Case-Shiller Home Price Index til -6.1% fra -4.1% tidligere. Dette ville repræsentere et samlet top-til-dal fald på omkring 10 % i amerikanske boligpriser frem til slutningen af dette år fra juni 2022,” skriver Goldman Sachs-forskere.
Til og med oktober det forsinket Case-Shiller National Home Price Index har registreret et -2.4% nationalt boligprisfald. Forskere ved investeringsbanken vurderer dog, at når vi får aflæsningerne for november og december, vil vi se de nationale boligpriser allerede er faldet -4 %. Det betyder, at vi måske allerede er halvvejs til Goldman Sachs' estimerede 10% top-to-trough fald.
Nationalt set burde et 10% peak-to-low fald i amerikanske boligpriser - som steg 41% mellem marts 2020 og juni 2022 - ikke gøre for meget økonomisk skade, siger Goldman Sachs. Firmaet siger dog, at nogle regionale markeder ikke vil være så heldige.
"Dette [nationale] fald burde være lille nok til at undgå omfattende stress på realkreditlån, hvor en kraftig stigning i tvangsauktioner på landsplan virker usandsynlig. Når det er sagt, vil overophedede boligmarkeder i den sydvestlige og stillehavskysten, såsom San Jose MSA, Austin MSA, Phoenix MSA og San Diego MSA sandsynligvis kæmpe med top-til-dal fald på over 25 %, hvilket udgør en lokal risiko for højere restancer for realkreditlån opstod i 2022 eller slutningen af 2021,” skriver Goldman Sachs.
Se dette interaktive diagram på Fortune.com
I 2023 forventer Goldman Sachs tocifrede boligprisfald på store markeder som Austin (-15.6), San Francisco (-13.7 %), San Diego (-13.4 %), Phoenix (-12.9 %), Denver (-11.4 %). ), Seattle (-11.2%), Tampa (-11.2%) og Las Vegas (-11.1%). Disse markeder er også netop de steder, hvor boligpriskorrektionen ramte hårdest i andet halvår af 2022. Faktisk frem til november, Austin er faldet 10.4 % i forhold til sin højeste boligpris i 2022.
Hvorfor forventer Goldman Sachs rettelsen at levere det største slag til markeder som San Diego og Austin? Investeringsbanken siger, at disse markeder er "overophedede", hvilket indebærer, at boligpriserne vokser der blev for løsrevet fra det grundlæggende i løbet af den pandemiske boligboom. At være løsrevet fra fundamentals giver et særligt hårdt slag, når realkreditrenter stigning, som de gjorde i 2022.
På vej fremad tror Goldman Sachs, at mange markeder i det nordøstlige, sydøstlige og Midtvestlige kan se mildere korrektioner (hvis der overhovedet er nogen korrektion). I 2023 forventer investeringsbanken, at boligpriserne knap vil falde på steder som Chicago (-1.8 %) og New York (-0.3 %), mens dens prognose viser, at boligpriserne stiger i Baltimore (+0.5 %) og Miami (+0.8 % ) i 2023.
Se dette interaktive diagram på Fortune.com
"Vores reviderede prognose for 2023 afspejler primært vores opfattelse af, at renterne vil forblive på forhøjede niveauer længere end den nuværende prissætning, med 10-årige statsrenter, der topper i 2023. kvartal 3. Som følge heraf hæver vi vores prognose for den 30-årige faste realkreditrente til 6.5 % ved udgangen af 2023 (hvilket repræsenterer en stigning på 30 bp fra vores tidligere forventning),« skriver Goldman Sachs-forskere. "Denne vej ville få overkommeligheden til at forværres gradvist efter en lille forbedring i løbet af de sidste to måneder."
Mens investeringsbanken forventer, at de amerikanske boligpriser vil falde 6.1 % i 2023, forventer den ikke en længere nedtur som den forrige buste: I 2024 forventer Goldman Sachs, at de amerikanske boligpriser vil stige 1 %, selvom markeder som Austin og Phoenix fortsætter med at efterår.
"Forudsat at økonomien forbliver på vej mod en blød landing, undgår en recession, og den 30-årige faste realkreditrente falder tilbage til 6.15 % ved udgangen af 2024, vil væksten i boligpriserne sandsynligvis skifte fra depreciering til en værdistigning under trenden i 2024,” skriver Goldman Sachs.
Om det er Goldman Sachs' prognose eller Moody's udsigter, det største jokertegn for enhver boligprisprognosemodel er fortsat realkreditrenter. (Du kan finde den seneste boligprisprognose fra 27 af landets førende ejendomsanalysefirmaer link..)
På toppen i november, den gennemsnitlige 30-årige faste realkreditrente målt ved Mortgage Rate Daily sad på 7.37%. Efter positive nyheder på inflationsfronten de seneste par måneder er de finansielle forhold dog løsnet, og den gennemsnitlige 30-årige faste realkreditrente er faldet til 6.09 %. Hvis realkreditrenterne skulle fortsætte med at falde, vil virksomheder som Goldman Sachs muligvis begynde at opgradere deres udsigter til boligpriser.
Leder du efter flere boligdata? Følg mig videre Twitter at @NewsLambert.
Denne historie blev oprindeligt vist på Fortune.com
Mere fra Fortune:
Air India kritiseres for 'systemsvigt' efter uregerlig mandlig passager, der flyver på business class, urinerede på en kvinde, der rejste fra New York
Meghan Markles virkelige synd, som den britiske offentlighed ikke kan tilgive – og amerikanerne kan ikke forstå
'Det virker bare ikke.' Verdens bedste restaurant lukker ned, da dens ejer kalder den moderne fine dining-model 'uholdbar'
Bob Iger satte bare foden ned og bad Disney-medarbejdere om at komme tilbage på kontoret
Kilde: https://finance.yahoo.com/news/miami-escape-home-price-correction-160834132.html