Flere blandede signaler om boligøkonomien

Jeg voksede op i 80'erne, en periode hvor inflation og recession var almindeligt sprog. I slutningen af ​​70'erne rasede inflationen, så Federal Reserve satte renten op, og en recession fulgte. Min hukommelse fra 1982 inkluderer endeløse rapporter om fyringer og økonomiske vanskeligheder og store midtvejssejre for demokraterne. Så vendte tingene. I dag er historien ikke så enkel, og det er den aldrig, mens begivenhederne udspiller sig. Ringer har en fantastisk podcast kaldet Plain English, og jeg fandt deres afsnit Boligrecessionen er på vej informativ og interessant. Jeg spekulerede i sidste måned om, hvad der sker med boligøkonomien, men podcasten fik mig til at tænke igen på, hvad der kan ske med boligerne i 2023.

Vært Derek Thompson starter med de mærkelige signaler, der kommer fra datakilder, der rapporterer om forskellige økonomiske tendenser, især boliger. Nogle mål viser, at boligpriser og huslejer falder fra tidligere i år, mens den såkaldte "overordnede inflationsrate", den, som regeringen rapporterede, viser inflationen op, hovedsageligt drevet af øgede boligomkostninger. En bred kategori kaldet "læ" er en tredjedel af CPI-beregningen, og når den indikator bliver varm, så stiger den samlede inflation. I mellemtiden, i den bredere økonomi, er bruttonationalproduktionen (BNP) faldet og har været to kvartaler i træk, men beskæftigelsestallene holder sig stærkt.

Thompson er vært for Mark Zandi fra Moody's Analytics for at få øje på, hvad der sker, især med boliger. Først er der en god samtale om metode. Huslejesporingsplatforme som Zillow skal hurtigere med deres undersøgelser af huslejedata, mens Bureau of Labor Statistics halter ved at bruge et undersøgelsesinstrument, der bruger en unik stikprøvemetode. Pointen, Zandi gør, er, at BLS-tallene halter bagud i forhold til andre mål for husleje, så huslejen er faktisk sandsynligvis samlet set begyndt at falde tidligt på året og fortsætter med at falde eller flade ud. Disse ændringer vil ikke dukke op i BLS-tallene før senere, hvilket måske letter inflationen mod slutningen af ​​året.

Zandi tager på Thompsons spørgsmål om, hvorvidt "dette er 2007 igen", med boliger, der vipper på kanten af ​​et brat styrt. Jeg fandt Zandis svar fornuftigt. Sikkert ikke. Vi er ikke på randen af ​​nedbrud, men mere en korrektion; på grund af forsinket produktion af boliger i det sidste årti, har udbuddet stadig ikke indhentet efter boligkrakket i 2008. Derfor, selvom priserne på boliger steg kraftigt, skaber det manglende udbud et loft. Han gentager min pointe om folk, der måske har købt huse i steder som Boise og Austin i toppen af ​​markedet med billige penge, men nu ser markedsværdien af ​​deres køb falde tilbage til jorden.

Han gentager også min bekymring for, at hvis der er en reel og vedvarende recession, kan de husstande, der gik all in på at købe bolig, stå over for store udfordringer. Hvis en Fed-drevet recession rammer i begyndelsen af ​​2023 for at korrigere for inflationen, og timer bliver skåret ned, eller job går tabt, kan betalingen af ​​realkreditlån være sværere at foretage, hvilket fører til tvangsauktioner. Det hele afhænger af, hvor dyb og varig en recession kan være, og Zandi hævder, at vi ikke er i en recession nu, og at vi på grund af stærke jobtal måske ikke rigtig tipper ind i en dyb og varig en i 2023.

På Thompsons spørgsmål om byggebranchen og om job vil forsvinde der, satser Zandi på byggeri af flerfamiliehuse for at holde den sektor i det mindste flad, da den boligtype ser ud til at klare sig godt, selvom enfamiliesbyggeriet halter. Jeg er uden god grund skeptisk over for Zandis syn på multifamilie, bortset fra at jeg tror, ​​at det skal vise sig, hvad der sker med jobvækst og indkomst og vækst.

Og det er her, jeg vil springe ind med mine egne tanker, når vi bevæger os mod slutningen af ​​2022. Jeg er selvfølgelig ingen økonom, men jeg vil revidere mine tidlige tanker og gætte på, at vi går ind i en periode med recession i 2023, en periode, hvor mange af boligkøbene i 2021 vil virke som en stor fejltagelse. Jeg tror også, at bygning af flerfamiliesprojekter, især byhuse, som er til salg produkter, vil se høje tomgangsprocenter. Mange byhuse og ejerlejligheder vil stå på markedet i flere måneder, før de bliver trukket fra markedet eller solgt med store rabatter. Renterne er høje, og jeg tror, ​​at folk – investorer og købere – vil holde sig ude af spillet gennem første kvartal af 2023.

Psykologien i 2023 bliver nøglen, da det altid er en økonomi. Vil folk føle sig glade for, at vi kom igennem et relativt Covid-frit 2022, og vil det føre til en overflod, der vil holde produktionen høj? Vil det ikke føre til mere inflation og dermed mere pres fra Fed på renten? Hvordan vil disse ting fungere i kombination? Hvordan vil alt dette påvirke boligpolitikken, noget jeg ved meget mere om den økonomi?

Det sidste spørgsmål afhænger af noget, Thompson og Zandi diskuterer, arten af ​​vores mål for månedlige boligudgifter. I modsætning til benzin går priserne på boliger ikke mærkbart op og ned på daglig, ugentlig eller endda månedlig basis. Generelt gælder det, at hvis nyhederne melder om store stigninger i huslejen, forbliver de fleste menneskers husleje den samme. Og realkreditlån flytter sig overhovedet ikke. Hvis markedet forbliver ustabilt, med "korrektioner" eller "kollaps" eller "spidser" (vælg dit adjektiv eller adverbium), bliver folk nødt til at sammenligne deres egne erfaringer med signaler i økonomien.

Jeg har ofte tænkt, at vi ville være bedre stillet, hvis husleje og realkreditlån blev betalt ugentligt eller endda dagligt, eller tilbageholdt fra hver løncheck. Dette kan lette brodden af ​​udsving i priserne, hvilket gør dem mindre mærkbare. Hvis folk skulle skrive en check for deres skat hver måned eller hvert kvartal, som små virksomhedsejere gør, kan holdningen til skatter være anderledes. Mon ikke folk ville være mindre paniske og dermed mindre tilbøjelige til at opfordre til huslejekontrol, hvis de ikke skulle skrive en kæmpe husleje- eller realkreditcheck hver måned. Lige nu føles bred økonomisk volatilitet i boligøkonomien ikke abstrakt; det får folk til at bekymre sig og kræve ting som huslejekontrol.

Volatiliteten i boligøkonomien kommer til at fortsætte et godt stykke ind i 2023, og afhængigt af udfaldet af valget vil der fortsat være pres på de politiske beslutningstagere for at regulere op- og nedture ud af markedet. Om det pres presser os videre mod mere og mere statslig indgriben or bedre politik vil afhænge af, om de politiske beslutningstagere kan holde hovedet, og om de kan finde bedre alternativer som mindre regulering og mere effektive subsidier.