Rentebevægelser på realkreditlån er uafhængige og kan vende hurtigt

Den hurtige stigning i realkreditlån på 4 % til 7 % har givet anledning til bekymringer om boligmarkedet. Men markedet for boligejendomme producerer sine egne cyklusser, endda i modstrid med aktie- og obligationsmarkederne. Den uafhængighed kommer fra et fokus på udbud og efterspørgsel efter boliger, nye og eksisterende.

Så er der ejendomsmæglerne. De er nøglen, fordi de fleste køb er stærkt gearet af langfristet gæld. Boligers sundhed og prisstyrke (sikkerhedsstillelsen) og låntagernes kreditkvalitet (sammen med aktuelle beskæftigelsesfaktorer) er vigtige faktorer for långiveres villighed til at yde realkreditlån.

Realkreditrenten er, hvor Wall Street kommer ind i billedet. Med långivere, der sælger ud af de fleste realkreditlån, bestemmer de aktuelle renter og investorernes efterspørgsel den tilbudte rente.

Ser tilbage for at forstå dagens realkreditrente

Fordi ejendomscyklusser kan være lange og have forskellige karakteristika, er det at se på historien en god måde at løse spørgsmålet: "Hvor er realkreditrenterne på vej hen?" Så nedenfor er en månedlig graf, der starter i 1950.

Hvorfor så langt tilbage? Fordi de tidlige 1950'ere havde en god økonomi med stabil, lav inflation og obligationsrenter til at matche. Bolig- og erhvervsudvikling klarede sig godt i denne efterkrigsperiode. Boliglån begyndte årtiet på omkring 4 %. Så kom den stigende inflation.

Det første sted at se er den cirkel fra 1959, hvor renten først ramte op til 6% - sammenlignelig med nutidens realkreditrente. Niveauet var vigtigt, fordi investorer historisk set havde set et afkast på 6 % som sikkert for en langfristet obligation. Imidlertid anså boligkøbere i 1959, at satsen var ekstrem. Derfor lykkedes det ikke at holde satsen på 6 %, idet den forblev i området 5-1/2 % i de næste seks år.

Så kom 6% gennembruddet uden fanfare, og steg derefter støt i fire år op til den røde zone - det uhørte niveau på 9% til 10%. Betyder det, at dagens kurser også kan nå det niveau? Sikkert ikke. Den markante stigning på 4 % begyndte ved 5-1/2 %. Dagens stigning på 4 % begyndte ved 2-1/2 % til 3 %. Hver stigning var særlig bemærkelsesværdig, især nutidens på grund af dens hastighed. Fordi sådanne tiltag vækker investorinteresse (større pengemængde) og boligkøbers bekymring (lavere pengeefterspørgsel), løber stigningen nødvendigvis ind i et loft.

Historiens anfald af høj inflation

Efter at have hængt rundt i niveauet på lave 7 %, løb kursen op igen – denne gang nåede den 10 % fem år efter først at have nået 9 % til 10 % niveauet. Igen faldt det dog tilbage, men kun til 9 %-niveauet.

Endelig, fire år senere i 1979, da stagflation og hyperinflation blev store bekymringer, brød raten let igennem 10 % for en hurtig opgang, der gav op til 18 %.

Bruger denne historie til nutidens boliglånsrentemiljø

For det første giver dagens 7%-niveau ingen ledetråde ved at sammenligne det med det sammenlignelige 20-årige niveau, da raterne var faldende.

Det, der er relevant, er, at opløbet til 7 % i størrelse kan sammenlignes med dem, der er diskuteret ovenfor. Forskellen er den højere hastighed. Det er vigtigt, at hverken størrelsen eller hastigheden varsler en yderligere stigning. I stedet, som det er sket før, stopper hæsblæsende stigninger brat og vender. Hvorfor? For mens låntagere måske vrider deres hænder, er långiveres og investorers appetit skærpet. Derudover udruller alle involverede i salgsprocessen strategier, der hjælper med at imødegå købers bekymringer (f.eks. reducerede udbetalinger, justerbare renter på realkreditlån og reducerede front-end-renter). Endelig er der den stærke konkurrencestyrke blandt långivere.

På dette marked er der også en ændring i holdninger til potentielle boligkøbere og lejere. Disse tidligere ikke-købere kan have en forandring i hjertet. Hvis det er tilfældet, vil de byde velkommen til et mindre vanvittigt marked, hvor huse sidder for en tid, og priserne falder tilbage fra deres hastigt stigende højder. Højere realkreditrenter? Som i tidligere perioder fokuserer boligkøberne på at købe bolig, så de vil være klar til at arbejde med de vilkår, der er – ikke forblive ikke-boligejere for eventuelt at få et lavere omkostningslån samtidig med, at de risikerer at huspriserne stiger igen .

To fremragende artikler fra The Wall Street Journal beskriv hvordan forholdene har ændret sig: For det første hvordan markedet har det forbedret for boligkøbere. For det andet, hvordan lejebommen er begynder at briste.

Bundlinjen – Ejendomsmarkedet adskiller sig fra investeringsmarkederne

Tag ikke den 7% realkreditrente som et fastforrentet obligationssalg. Den højere sats er ikke et springbræt for højere satser. Det er en opfordring til alle deltagere om at gøre noget.

Det er boligmarkedet på arbejde. Den ophobede efterspørgsel efter huse er der stadig. Der skal simpelthen være en måde at få de ønskede boliger i hænderne på boligkøberne. Det er alle involverede i branchens sag, så hav tillid til, at der vil ske gode ting på boligmarkedet.

En meget vigtig forskel mellem investorer og boligkøbere: Investorer bliver nervøse, når priserne falder; Boligkøbere bliver begejstrede. Så det er godt nyt, at boligpriserne nu er faldende.