Nej, San Francisco eliminerede ikke enfamilie

Amerikanere er blevet følelsesløse, tror jeg, over for påstandene om, at et indlæg på internettet er "falske nyheder" eller "misinformation." Ordene er bare blevet en anden måde at sige: "Jeg vil ikke tro, at det er sandt, uanset om det er det eller ej." Men man behøver ikke at være filosof for at demonstrere, at nogle ting er sande eller falske. San Francisco har ikke "bare endt single familie zoneinddeling" som en overskrift i Planetizen påstande. Det, der lige er sket i San Francisco, er mere kompliceret og kaster lys ikke kun på medierne, men på, hvordan tilsynsrådet der stadig ikke er i stand til at gøre noget for at gøre boliger billigere, fordi de bekymrer sig om, at nogen skal tjene penge. Det samme er tilfældet med den californiske lovgivers indsats for at tilskynde til flere boliger.

For det første er historien i Planetizen et resumé af et opslag med betalingsmur på San Francisco Chronicle. Resuméet dækker vedtagelsen af ​​lovgivningen den 28. juni^th der ændrer enfamiliezoner i San Francisco. På trods af dens misvisende overskrift gør indlægget et ret godt stykke arbejde med at opsummere Chronicle-historien og problemet.

Her er det indledende afsnit af Planetizen-indlægget:

"'San Francisco planlægger at slippe af med enfamilies zoneinddeling og i stedet tillade fourplexes i hvert kvarter og seks-enheder boliger på alle hjørnegrunde, en ændring længe ønsket af boligudviklingsfortalere," rapporterer JD Morris i en paywalled artikel for San. Francisco Chronicle."

Så langt så godt, ikke? Men der er en fangst. Morris bemærker, at der er skepsis over for lovgivningen, fordi det ser ud til, at der blev vedtaget en flummox statslovgivning sidste år, SB 9, som var beregnet til at tillade underopdeling af en enfamiliegrund i to. Den detalje mangler i historien, og jeg kommer ind på SB 9 senere. Andre fortalere for udvikling påpegede, at der var for mange barrierer for rent faktisk at bygge 4 huse på en grund og seks på en hjørnegrund. Hvilke barrierer præcist? Planetizen-resuméet siger ikke, men igen, vi kommer til det senere.

Endelig citerer Planetizen-indlægget San Franciscos planlægningsdirektør, Richard Hillis, der siger, at virkningen af ​​forordningen vil være "temmelig lille", selvom det er et "temmelig stort skridt." Lovgivningens sponsor, supervisor Rafael Mandelman tilføjer, at han er frustreret over, at "en foranstaltning, der allerede var beskeden og trinvis til at begynde med, endte i endnu højere grad."

Sluttede San Francisco med en familiezoneinddeling eller ej?

Det tog mig et stykke tid at grave gennem San Franciscos tilsynsrådsside og statens lovgivende forsamlings hjemmeside for at finde ud af, hvad der virkelig skete. Men her er det. Sidste år indførte supervisor Mandelman og Californiens senats majoritetsleder Toni Atkins begge lovgivning for at behandle enfamiliezoneinddeling. Mandelman's ville selvfølgelig kun påvirke San Francisco, hvilket tillader mere tæthed i enfamiliezoner. Atkins SB 9 var beregnet til at gøre stort set det samme, men i byer over hele staten, inklusive San Francisco.

Atkins lovgivning vedtaget (du kan læse hele teksten link.), der giver mulighed for opdeling af enfamiliegrunde for at skabe yderligere boligenheder. Resultatet af SB 9 er opsummeret på denne måde af California YIMBY på deres hjemmeside,

• Det giver boligejere i de fleste områder omkring staten mulighed for at opdele deres ejendom i to grunde, og derved øge mulighederne for boligejerskab i deres nabolag; og
• Det giver mulighed for at bygge to boliger på hver af disse grunde, med den virkning at legalisere fourplexes i områder, der tidligere kun tillod ét hjem.
• SB 9 indeholder vigtige værn mod flytning af eksisterende lejere.

Burde det ikke føre til et boom i nybyggeri af boliger i områder, der tidligere var udelukket for nye boliger? Nej, det vil det ikke. For at forstå hvorfor, skal du læse det med småt, som en anden tilbyder forklarer fra lovgiver.

"Seneste ændringer kræver, at et lokalt agentur stille krav om ejerlejlighed som betingelse for, at en boligejer får en ministeriel lodsplittelse. Dette lovforslag forbyder også udvikling af små underafdelinger og forbyder ministerielle grundopdelinger på tilstødende parceller af samme person for at forhindre investorspekulation. Faktisk giver det mulighed for flere boliger i kvarteret i Californiens lokalsamfund begrænser institutionelle investorers markedsstyrke. SB 9 forhindrer profitører i at smide eller fortrænge lejere ved at udelukke ejendomme, hvor en lejer har boet i de seneste tre år (fremhæv min).

Den eksplicitte hensigt med loven er at mure "profitører" af for at tillade eksisterende enfamilieejere "at give overkommelige lejemuligheder til andre arbejdende familier", mens de skaber rigdom til sig selv. Hvordan vil disse ejere være i stand til at gøre dette uden at skabe en "profit?" Det er et mysterium. Lovgivningen tavs om finansiering, hvilket vil være umuligt for de fleste med en enfamilieshus, der betaler et realkreditlån. Forestil dig en ung familie 5 år inde i deres første realkreditlån, der forsøger at finansiere underopdelingen af ​​deres grund, nybyggeri af flere boliger på de efterfølgende parceller og derefter administrere udlejning og vedligeholdelse af 3 lejeenheder. Forestil dig, at enhver familie kan gøre det.

Lad os se det i øjnene, SB 9 er simpelthen en måde, venstreorienterede lovgivere kan sige, at de har "sluttet med en enkeltfamiliezoneinddeling", klappe sig selv på skulderen og derefter læne sig tilbage og se, når der ikke sker noget. Uden investering kommer der ikke nye boliger af nogen art. Som jeg har påpeget før, kommer Keebler Elferne ikke ud af træerne og begynder at hamre løs for at bygge de ekstra huse på grunden. Det vil koste penge, mange penge. Og at udvikle enhver ny boligenhed er kompliceret og vanskelig af design og dette ville være sandt, selv hvis byer er tvunget til at tildele opdelingerne som en "ministeriel" funktion, det er automatisk.

Er San Francisco-lovgivningen (fuld tekst link.) forbedre på SB 9, gøre det værre, eller har ingen effekt? Den klage, der blev hørt under debatten om lovgivningen, er, at lovforslaget ikke gør nok, og at det gør for lidt (du kan se hele debatten link.). Supervisor Aaron Peskin mente, at lovforslaget gjorde for lidt, indtil huslejekontrol blev tilføjet.

"Lad os være reelle omkring det," sagde han om modstanderne. "De er imod dette, fordi de hader huslejekontrol." Peskin fortsatte med at sige, at han støttede det, fordi "samfund er forblevet levedygtige på grund af huslejekontrol. Jeg hviler min sag."

Men Peskins kommentarer blev fulgt af tilsynsførende Matt Dorseys kommentarer, som sagde, at han ville stemme "nej" om lovgivningen, fordi den "fører os i den forkerte retning", og at det ville skabe "lidt om nogen ny boligproduktion givet yderligere krav. ” Han udtrykte også bekymring over, at nu, hvor enfamilieshus teknisk set ikke længere er på bøgerne, er San Francisco ikke længere omfattet af SB 9, selvom den lov, som jeg påpegede, heller ikke ville skabe nogen boliger.

Tilbage til overskriften og spørgsmålet: "Er San Francisco afsluttet med enfamiliezoneinddeling?" I den mest tekniske forstand, ja, det har den. Men som Supervisor Dorsey påpegede, betyder alle kravene til ændringen praktisk talt, ligesom SB 9, at intet vil ændre sig. Det tog mig timers research at finde ud af det og forklare det for dig her. Hvis du har læst så langt, tillykke. Jeg er sikker på, at mange mennesker lige har postet Planetizen-indlægget på Facebook med et glad ansigt-emoji med andre, der vil genposte og genposte igen, ligesom de gjorde med SB 9 og foranstaltninger som det over hele landet.

Desværre vil folk fortælle mig: "Har du hørt, hvad de lige har lavet i San Francisco?" med entusiasme. "Er det ikke det, du vil?" Nej, det er det ikke. At se venstreorienterede lovgivere og byledere klappe sig selv på skulderen og hævde, at de har gjort noget væsentligt, er udmattende. Men værre er det, det overbeviser folk om, at der rent faktisk er blevet gjort noget for at løse problemet med manglende forsyning. Når problemet med stigende priser fortsætter, vil fortalere for huslejekontrol, flere penge til dyrt byggeri af almennyttige boliger eller offentlige boliger sige: "markedet fungerer ikke; SB 9 og Mandelmans lovgivning gjorde intet for at hjælpe fattige mennesker.”

Det irriterende ved disse mindre end halve tiltag er, at årsagen til, at de fejler, netop skyldes, at de ikke er markedsorienterede løsninger, men i stedet bestræbelser på at programmere et resultat, der er umuligt at opnå uden investeringer, der kan give et afkast, ja , overskud. Demokrater og socialister ønsker, at ejendomsejere på en eller anden måde finansierer gradvise stigninger i tæthed uden at skabe nogen værdi, der kan fanges til dækning af omkostninger. Det er simpelthen umuligt. Ved at udelukke udviklere og fagfolk er disse bestræbelser dømt fra starten.

Det, der holder dette adfærdsmønster i gang, er de "falske nyheder" om, at der er sket noget. Overskrifterne er det eneste, der vækker opmærksomhed, og det ulidelige arbejde med at finde ud af, hvad der skete, er overladt til folk at finde på egen hånd, og når rapporteringen faktisk er færdig, er der ingen, der gider læse den eller forstå implikationerne. Løsningen på dette problem er indlysende: Lovgivere på alle niveauer skal stoppe med at vedtage lovgivning, der ikke gør noget, og medierne skal stoppe med at rapportere, at det gør det.