Mening: Disse 2 tal opsummerer, hvorfor boligmarkedet ikke kommer tilbage til det normale i lang tid

Jeg viste min kone dette brev og spøgte med, at vi skulle bede om en præmie på 20 % over den nuværende værdi. Det er et stort rundt tal, men det er stort set ubrugeligt.

Hvorfor?

Vi skal bo et sted!

Selvom vi var i stand til at sikre en meget højere salgspris, ville det ikke rigtig hjælpe os så meget.

Vi har allerede en 3% realkreditrente låst. Vi har en anstændig del af egenkapitalen i hjemmet. Og som vores desperate ejendomsmægler antydede i deres brev, ville det være næsten umuligt at finde et andet hus lige nu at købe.

Kombinationen af ​​stigende boligpriser, lave realkreditrenter, der er låst fast af nuværende boligejere og lavt udbud gør det utiltalende at sælge sit hus og lede efter et andet lige nu.

Mike Simonsen fra Altos Research har et diagram, der viser, hvor alvorlig boligforsyningssituationen er lige nu:

Det er 271,913 boliger til salg i hele landet lige nu!

Vi er på et boligmarked, hvor vi har rekordstor efterspørgsel og rekordlavt udbud. Hvis du vil vide, hvorfor priserne er 20 % højere end for et år siden, er dette den enkleste forklaring.

Men der sker mere her.

Simonsen var for nylig på Odd Lots-podcasten med Tracy Alloway og Joe Weisenthal, hvor han forklarede, hvor mange boligejere, der fordobler deres ejendomsinvesteringer:

Det er som en fordobling. Husejeren går for at købe den næste bolig, flytte op eller flytte ned. Og fordi realkreditlån er så billige, er det et rigtig godt tidspunkt at beholde det første som lejebolig. Og så hvert år går jeg for at købe en næste, og jeg beholder min første. Og det er altså ét stort fænomen. Og pludselig er jeg en ejendomsinvestor. Og samtidig har institutionelle penge været billige. Der er mange nyheder om, at de store kapitalfonde køber boliger, men det er faktisk individerne, der driver det meste. Så i det sidste årti har vi taget 8 millioner boliger ud af videresalgscyklussen og flyttet dem ind i investeringsudlejningsdelen af ​​poolen. Og det er, du ved, 9% af alle enfamiliehuse.

Jeg ved, at alle vil klage over, at BlackRock køber alle boliger i dette land, men 90 % af boligudlejningsenhederne ejes af enkeltpersoner i USA.

Og dette tal vokser på grund af en overflod af boligkapital, styrken af ​​forbrugerbalancerne og de fremherskende lave realkreditrenter.

Lave realkreditrenter har gjort månedlige betalinger lige så overkommelige, som de nogensinde har været:

Boligkapitalen er steget i vejret fra stigende boligpriser:

Plus se på boligkøbernes kreditværdighed i disse dage:

De mennesker, der køber boliger i dag, har fremragende kreditscore. Dette var ikke tilfældet i subprime-boomet i de tidlige-til-midte-år, hvor størstedelen af ​​køberne kom fra folk med lave kreditscore.

Forestil dig, at du har ejet dit hjem i fem år eller mere. Nu har du helt sikkert refinansieret mindst to til tre gange og har sandsynligvis en lånerente på 3 % eller mindre. Du sidder også på en pæn egenkapital gennem en kombination af afdrag og stigende priser.

Det ser bestemt ikke ud til, at boligpriserne snart vil stoppe med at stige, og huslejen er også stigende, så det giver mening, at folk vælger at holde fast i deres oprindelige ejendom, selv efter at have købt noget nyt. De kan simpelthen opkræve husleje nok til at dække realkreditlån, forsikringer og skatter og stadig komme frem ved langsomt at nedbetale et billigt realkreditlån og se deres hus stige i værdi.

Hvis jeg skulle gætte på, vil der gå år, før vi ser noget, der nærmer sig et "normalt" boligmarked. Vi byggede simpelthen ikke nok boliger efter det sidste boligkrak til at imødekomme efterspørgslen fra millennials, der nåede deres husstandsdannelsesår.

Der er endelig gang i tingene, men vi har mange år med underbygning at råde bod på. Og det er ikke sådan, at forsyningskædeproblemerne, regeringsbestemmelser og COVID gør det nemmere at bygge boliger hurtigere.

I mellemtiden kan stigende renter bremse tingene lidt, hvis realkreditrenterne bliver høje nok. Stigende boligpriser og højere lånerenter ville i det mindste gøre det ikke så attraktivt for folk at holde fast i deres gamle boliger og leje dem ud.

Imidlertid vil stigende priser sandsynligvis også holde låget på boligudbuddet, fordi så mange mennesker har låst sig fast i lave priser. Hvorfor sælge for at købe et hus til en højere pris med højere låneomkostninger?

Det er klart, at folk stadig flytter for at få nyt job eller familie eller skiftende omgivelser eller en af ​​de andre grunde til, at folk beslutter sig for at sælge.

Men der går nok lang tid, før vi ser en form for ligevægt mellem udbud og efterspørgsel på boligmarkedet.

Også fra Ben Carlson: Skal jeg sælge mine aktier, så jeg kan betale kontant for et hus?

Ben Carlson er forfatteren til investeringsbloggen "A Wealth of Common Sense", hvor denne første gang blev offentliggjort. Den er genoptrykt med tilladelse. Følg ham på Twitter @awealthofcs.