Ejerskab er ikke problemet, knaphed på boliger er

I sidste måned deltog jeg i et samfundsmøde i Cincinnati studerende på Housing Systems-kurset på University of Cincinnati School of Planning for at diskutere "hvordan institutionelle investorer påvirker vores by; hvad der i øjeblikket bliver gjort for at løse dette problem, og hvad mere skal vi gøre." Jeg har tidligere skrevet om havnen i Cincinnatis bestræbelser på at modarbejde institutionelle investorer køb af enfamilieboliger i byen. Spørgsmålet, der var svært at besvare på mødet, var, hvad der præcist er en "institutionel investor", og om ejerskab er årsagsrelateret til dårlige boligresultater, såsom højere huslejer, fraflytning eller forfald. At bekymre sig om, hvem der ejer boliger, ser ud til at være endnu en distraktion fra det virkelige problem, mangel på udbud i lyset af stigende efterspørgsel.

Eleverne tager et kursus kaldet Boligsystemer, undervist af professor Hayden Shelby. Kurset inkluderer at tage et kig på "karakteren af ​​boligproblemer og boligmarkeder" og "adressering af fejl på boligmarkedet." At se på ejerskabsmønstre og hvordan de forholder sig til resultater på boligmarkedet er bestemt en klasseøvelse værd, men bør politiske indgreb koncentrere sig om, hvem der ejer ejendom? Det afhænger af, om der kan være en klar, konsistent og årsagssammenhæng mellem ejerskab og dårlige resultater. Indtil videre har jeg ikke fundet nogen data, der etablerer en forbindelse.

Faktisk var den store buzz i et stykke tid omkring udenlandsk erhvervelse af boliger i USA. Den skræmmende fortælling var, at kinesiske investorer "parkerede" kontanter på det amerikanske boligmarked, købte masser af lejlighedsbygninger op, tømte dem ud og ventede på at sælge dem. For omkring 5 år siden var der et forslag om at beskatte udenlandske investorers køb af bolig for at stoppe dette.

Problemet, uoverskuelige investorer, der opkøbte og tømte lejlighedskomplekser, var dog ikke reelt. Ganske vist var der nogle transaktioner med investorer uden for USA, men de forsøgte at tjene penge, ikke at miste dem. Når disse investorer købte bygninger, drev de dem ligesom enhver anden ejer, de tømte dem ikke ud; det bizarre argument var, at ved at lade dem stå tomme, ville priserne stige, og det samme ville værdien af ​​investeringen. Bortset fra, at for at skabe en stigning på 1 % i den gennemsnitlige husleje, ville de skulle købe og fjerne 1,400 enheder fra Seattle-markedet, noget der simpelthen ikke skete.

Dagens bekymring er, at investorer på en eller anden måde - og modifikatorerne nu ikke er "udenlandske", men "store", eller "ud af byen", eller "store" eller "virksomheder" eller alle ovenstående - nødvendigvis er dårlige aktører. Fortalere peger på resultaterne af stigende huslejer, udsættelser og forfald som bevis. Men alle disse ting sker alligevel, uanset om en ejer bor en kilometer væk eller 1,000 miles væk. Og der er simpelthen ikke noget galt eller uhyggeligt ved, at Real Estate Investment Trusts (REITS) eller pensionsfonde køber bolig, hvis de tror, ​​det vil give et afkast. Forestillingen om, at sådanne transaktioner vil være mere rentable ved at lade bygningerne falde fra hinanden, chikanere lejere og smide dem ud, giver ikke kun mening, men understøttes ikke af nogen kvantitativ dokumentation.

Der er dårlige boligudbydere – og der er dårlige buschauffører, politi, lærere og måske endda politikere – men man forsøger ikke at tilskrive disse aktørers svigt noget som hvor de bor, eller hvor de gik i skole. Hvis nogen af ​​denne slags aktører gør noget forkert, er det fornuftigt at sanktionere dem for at bryde regler eller bringe samfundet i fare. Sådanne sanktioner eksisterer allerede for folk, der dårligt forvalter ejendomme på en måde, der skaber skidt, og udsættelsesprocessen ledes af en dommer, ikke boligudbyderen selv. Og hvis stigende huslejer er problemet, er den bedste måde at kompensere for det ved at skabe et konkurrencedygtigt boligmarked, så folk, der er utilfredse med prisen, nemt kan finde en erstatning i nærheden.

Den underliggende følelse af forargelse i lokalet ved mødet var tydelig; nogle "ansigtsløse virksomheder" tjener penge, masser af penge, på bekostning af fattige mennesker. Det er klart, logikken lyder, at disse selskaber skal stoppes i at eje ejendom i Cincinnati. En deltager foreslog ikke at tillade mere end et vist antal boliger at blive ejet af investorer af nogen art.

Mærkeligt nok er havnen i Cincinnati enig. En anden for nylig offentliggjort historie fremhæver havnens bestræbelser på at opkøbe så mange boliger som muligt med sine offentlige dollars eller provenuet fra obligationssalg. Tanken er, at der ikke vil være noget tilbage til "intuitive" investorer. Er havnen en institution? Og hvad sker der, når nogen holder op med at betale husleje eller overtræder lejevilkårene? Vil havnen smide dem ud? Almennyttige og boligmyndigheder, også institutioner, smider mange, mange lejere ud for manglende betaling og lejeovertrædelser. Havnen vil også. Havnen planlægger at "tjene sine penge tilbage på at leje og i sidste ende sælge boligerne. Men hele pointen er at holde huslejen overkommelig og salgspriserne lave nok til, at folk kan betale."

Hmmmm. Hvordan skal de gøre det? Indikationer fra historien er, at de $10,000, som havnen gættede på, at de ville bruge på at forbedre hjem, ikke er nok. Havnen er begyndt at indse – som enhver anden ejer, stor som lille – at nogen skal betale for reparationer. Hvis det er slutbrugeren, en lejer eller en køber, så vil prisen stige. Det er simpel matematik. Sandheden er, at enhver køber, uanset om det er en REIT eller en førstegangsinvestor, der køber en enkelt lejeejendom, er leje den eneste måde at betale for forbedringer. Hvis der er et problem med boliger, er den bedste måde at tackle dem på at tilskynde til forbedringer, ikke at give dem mandat. Hvis et mandat kommer, vil lejere hente fanen, og enhederne vil ikke længere være overkommelige.

Det kan være reduktionistisk, men der er altid én måde at løse ethvert boligproblem på: Lad markedet producere masser af boliger, så meget, at producenter og udbydere må konkurrere med hinanden for at få folk til at leje eller købe deres produkt. Alt mindre end dette vil hælde spillefeltet væk fra forbrugeren, hvilket tvinger dem til at konkurrere med hinanden og acceptere mindre end ideelle priser og betingelser. Og her er nøglepunktet i hele denne diskussion: Selv hvis der var en målbar og stærk årsagssammenhæng mellem ejerskab og boligresultater, ville den bedste løsning på det stadig være flere boliger. Løsningsmidlet for de fleste boligspørgsmål er at skabe tilstrækkeligt udbud, så folk har mulighed for at have frihed til at vælge et overkommeligt alternativ.

Professor Shelby var tålmodig med mine spørgsmål på mødet og var også imødekommende nok til at besvare nogle spørgsmål, jeg sendte hende om emnet investorejerskab og klassen. Her er mine spørgsmål og hendes fulde svar.

Hvor vigtigt er det at tage stilling til en klar definition af, hvad der menes med "investor?" For eksempel bruger Havnen investorpenge fra obligationssalg til at købe boliger for at forhindre andre investorer i at købe dem; handler det virkelig om "gode" versus "dårlige" investorer? Hvordan måles det?

Jeg synes, det er rigtig vigtigt at skelne mellem forskellige slags investorer. I dette projekt har vi påberåbt os det udtryk, som andre har brugt til at beskrive dette fænomen, "institutionelle investorer." Men jeg erkender, at det er et ufuldkomment udtryk. Vi har kæmpet for at finde på et bedre udtryk til at beskrive, hvilken slags skuespiller der faktisk er problematisk på dette felt. De typer enheder, vi er bekymrede over, er dem, der har en negativ indvirkning på vores borgere og lokalsamfund ved (1) at hæve huslejen til niveauer, der er uoverskuelige for lejere uden at forbedre ejendommene væsentligt, (2) at smide ud til højere takster end de fleste andre. markedsføre udlejere, og (3) ikke vedligeholde ejendomme tilstrækkeligt, således at lejere må leve under dårlige forhold, og naboer kan opleve en afsmittende effekt på deres ejendomsværdier. Vi har nok brug for et bedre udtryk for denne type investorer. Måske ville bare "dårlige skuespillerinvestorer" være tilstrækkeligt. Men grunden til, at vi ønskede at være vært for denne samfundssamtale, er, at i Cincinnati har mange mennesker og organisationer i vores by bemærket, at vi har nogle få store enheder, for det meste REITS, der er kommet på banen i de sidste par år og ser ud til at producere disse materielle problemer for beboerne til meget højere takster end den typiske udlejer.

Hvad er de negative resultater, der kan knyttes til "dårlige" investorer? Er disse resultater kausalt forbundet med investorens afstand og størrelse? Det er klart, at der vil være store fjerninvestorer, der har "gode" boliger og små lokale, der har "dårlige" boliger.

Jeg ved ikke, at størrelsen nødvendigvis er forårsaget af (eller endda altid korreleret til) disse dårlige resultater, jeg har nævnt ovenfor. Det er bestemt muligt (og plausibelt) for små investorer og udlejere producerer disse problemer, såvel som for storskalainvestorer at producere billige kvalitetsboliger. Men når der er store investeringsenheder, der producerer disse problemer - og vi har et par virksomheder i Cincinnati - disse virksomheder kan forårsage en masse smerte på grund af deres størrelse og virkning. Der er også det problem, at disse store enheder ofte er svære at holde til regnskab, fordi de opererer under flere LLC'er og ofte ikke har en lokal repræsentant, som er let tilgængelig for lejere og samfundsfortalere, når der opstår problemer. Det er det grundlæggende spørgsmål.

I stedet for at prøve at regulere ejerskab, ville det være fornuftigt at løse dårlige resultater ved at bruge eksisterende kode og udvikle programmer for at tilskynde til anderledes adfærd. For eksempel, hvis en boligenhed er blevet forfalden, kan kommunen tilbyde et lavrentelån til bevilling fra en fond, der kunne tillade reparationer mere overkommelige og forhindre, at omkostningerne væltes over på beboerne.

Jeg tror, ​​at en måde at bekæmpe dette på er at håndhæve eksisterende regler, og folk, jeg har talt med i byen, forsøger bestemt at gøre netop det. Og det giver absolut mening at tilbyde tilskud og lavrentelån for at hjælpe udlejere med at vedligeholde ejendomme. Det er bestemt sådan, at især små udlejere ofte opererer med meget snævre marginer og reelt har svært ved at vedligeholde deres egenskaber, især nu hvor materialer og arbejdskraft er blevet så dyre. Men det spørgsmål, vi fokuserer på her, er ikke mor-og-pop-udlejere, der har brug for et lille lån for at opgradere et par ejendomme. Vi taler om store enheder, der kommer ind i kvarterer, øger huslejen, ikke rigtig "investerer" i ejendommene i den forstand, at de sætter noget i dem, og udvinder værdi gennem disse huslejer. Det er det grundlæggende spørgsmål, vi skal huske på om den forretningsmodel, vi ser dukke op i enfamilieudlejninger. De fleste ejendomsinvesteringer i fortiden har søgt at opnå indtægter gennem tilførsel af værdi til selve ejendommen over tid. Så der er et incitament til at vedligeholde ejendommen. Men det er ikke, hvad disse virksomheder gør. De udvinder kortsigtede gevinster ved at øge huslejen og reducere omkostningerne ved ikke at vedligeholde ejendommene. Jeg tror, ​​at dette er en fundamentalt anderledes forretningsmodel end de fleste mor-og-pop-udlejere, og det skal vi huske på, når vi taler om dette problem. Vi også. Det skal vi huske på, når vi overvejer passende politiske reaktioner. Vi ønsker ikke at skabe regler, der skader små udlejere, som allerede kæmper for at opretholde kvalitetsenheder.

Vil du have andre tanker eller kommentarer til, hvad du håber, dette projekt vil give i form af bedre boligresultater? Hvis det involverer regulering, hvordan kunne nye regler undgå at skabe hindringer, der kunne reducere investeringer fra private udviklere i at bygge boliger i Cincinnati.

Ud fra et advocacy-perspektiv ønsker jeg, at dette samler folk for at tænke over løsninger, der kan føre til bedre levevilkår og større fast ejendom for lejere i vores by. Jeg har ikke et forudbestemt sæt af politiske initiativer, jeg forsøger at skubbe, men jeg lytter snarere til folk i samfundet, prøver at forbinde dem og forsøger at finde måder, hvorpå jeg kan lede forskning, der kan være nyttig . Ud fra et intellektuelt og pædagogisk perspektiv tror jeg, at dette projekt allerede har gjort meget af det, man håbede, det ville gøre, hvilket er at stimulere samtale, der hjælper os med at afklare, hvad problemet er, og hvor vores fortalervirksomhed skal sigte.