Pan Sutongs kamp for at redde sit ejendomsimperium

Pan Sutong satsede milliarder på et massivt projekt om at bygge overdådige hjem i Tianjin til Kinas nouveaux riche – men satsningen gav bagslag, og nu ønsker Pans kreditorer at beslaglægge hans aktiver.

Pet Sutongs imperium havde på sit højeste få rivaler. Den 59-årige ejendomsmogul havde engang samlet en formue på 12.2 milliarder dollars, der omfattede et palæ i Hongkong, nærmest ved siden af ​​byens rigeste person, Li Ka-shing. Han ejede vinmarker i Californien og Frankrig, samt en hesteavls- og træningsplads i Australien strakte sig over mere end 1,200 acres.

På trods af at han aldrig havde afsluttet gymnasiet, lykkedes det Pan at bygge sin Goldin Group til et vidtstrakt konglomerat, der spænder over forbrugerelektronik, vinfremstilling, finansielle tjenesteydelser og vigtigst af alt ejendom. Hans masterplan var at bygge Goldin Metropolitan, en vidtstrakt miniby i Tianjin, en havn med omkring 14 millioner mennesker omkring 85 miles sydøst for Beijing. Hans projekt ville omfatte 12 tårnblokke, 33 palæer og den højeste skyskraber i Kina, der rejser sig 117 etager i luften.

Men Pans planer optrævler nu under et bjerg af gæld. Arbejdet med hans kæledyrsprojekt er stort set gået i stå, og kreditorer søger likvidation af hans virksomheder i både Hong Kong og Bermuda. Selv hans palæ i Hong Kong måtte ombelånes flere gange for at skaffe hårdt tiltrængte kontanter. Den engang så flamboyante iværksætter, der rejste sig så højt som nr. 6 på Hong Kong rigdomsrangeringen for blot fem år siden, står nu over for en kamp op ad bakke bare for at holde sig oven vande.

I juli beordrede Hongkongs højesteret Pan til at erklære sig konkurs og afvikle et af hans holdingselskaber på grund af ubetalte forpligtelser på 8 milliarder HK$ (1 mia. USD) til Citic Bank. Ordren bliver appelleret, fordi tycoonen og hans holdingselskab har mulighed for fuldt ud at tilbagebetale gælden, ifølge en Pan-repræsentant. Men Pans problemer slutter ikke der. Bank of China har indgivet en separat konkursbegæring mod ham i Hong Kong for yderligere 740 millioner yuan ($109 millioner) i udestående gæld, som han ikke har betalt.

Sagen, som blev behandlet den 2. august, er i øjeblikket sat i bero i afventning af resultatet af Pans appel af den tidligere afgørelse. I mellemtiden har Kinas dårlige gældsforvalter Cinda Asset Management tilføjet yderligere Pans juridiske problemer ved at sagsøge ham samt flere af hans associerede virksomheder for yderligere 7.4 milliarder yuan (1.1 milliarder USD) i ubetalte lån og påløbne renter knyttet til Tianjin-projektet.

En enhed i Deutsche Bank har indgivet en andragende i Bermuda for at ansøge om likvidation af Goldin Financial Holdings, det Hong Kong-noterede firma, der har Pans vin-, finans- og ejendomsudviklingsvirksomheder.

"Han er nødt til at finde en måde at betale denne gæld på, eller nå frem til en ny aftale med långiverne," siger Kenny Ng, en værdipapirstrateg hos Everbright Securities. "Ellers har han intet andet valg end at gå konkurs."

"Han er nødt til at finde en måde at betale den gæld på eller nå frem til en ny aftale med långiverne. Ellers har han intet andet valg end at gå konkurs.”

Pan, der tilbragte sine teenageår i USA, men flyttede til Hong Kong i en alder af 21, vovede sig i første omgang ud i forbrugerelektronik. Han grundlagde Matsunichi-mærket i det asiatiske finansielle centrum i 1993 for at producere MP3-afspillere samt karaoke-tv-skærme. I 2002 overtog han det Hong Kong-noterede Emperor Technology Venture og omdøbte det til Matsunichi Communication Holdings. Så fangede et blomstrende ejendomsmarked i Kina i 2000'erne hans opmærksomhed, og han besluttede at dreje rundt.

Matsunichi blev omdøbt til Goldin Properties i 2008, samme år Pan købte et andet Hong Kong-noteret firma kaldet Fortuna International, som efterfølgende blev omdøbt til Goldin Financial. År senere steg søsterselskabernes aktier kraftigt, inklusive en stigning på 40 % på en enkelt dag, hvilket gav Pan en nettoværdi på 12.2 milliarder dollars i 2016. Hongkongs finansielle vagthund udstedte dog en advarsel om Goldin Properties' høje koncentration af aktieposter efter de vilde kursudsving.

Lånet på 1 milliard dollar fra Citic, personligt garanteret af Pan, var beregnet til at finansiere hans 1.5 milliarder dollar privatisering af Goldins ejendomsarm i 2017. Sådan et skridt foretages typisk, når kontrollerende aktionærer mener, at det offentlige marked undervurderer deres virksomhed, siger Everbright's Ng.

Goldin Properties havde primært fokuseret på high-end fast ejendom. Det er den enhed, der er ansvarlig for at bygge megaprojektet i Tianjin. Udviklingen slog igennem i 2007, fordi Pan var overbevist om Tianjins udsigter til at udvikle sig til et regionalt økonomisk knudepunkt, efter Goldins hjemmeside.

Siden da har Tianjins økonomiske betydning kun er falmet, og Pans investeringsholdingselskab Silver Starlight har ikke tilbagebetalt et lån, der først forfaldt i 2019. Det foretog heller ingen andre betalinger bortset fra en del af forfaldne renter i 2020, viser retsdokumenter.

Byggeriet af skyskraberen var stort set stoppet tilbage i 2015 efter at have modtaget, hvad Goldin hævdede at være en investering på 5.9 milliarder dollar, hvilket stadig er langt under de omkring 10 milliarder dollars, der er nødvendige for at fuldføre projektet. I dag er højhustårnet blevet kendt på kinesiske sociale medier som landets største lan wei lou, or nedlagt bygning.

Yan Yuejin, forskningsdirektør ved det Shanghai-baserede E-house China Research Institute, siger, at Pan vil forsøge at undgå at sælge aktiver og jordlodder i Tianjin for at tilbagebetale kreditorer, fordi det ville svare til at erkende fiasko. Det ville også betyde at opløse hans ejendomsselskab.

"Tianjin-projektet er storslået, og det er svært at give op for Pan," siger Yan. "Men hvis alt andet fejler, så er han nødt til at sælge det i bytte for kontanter for at løse sine gældsproblemer."

Prisen er dog et andet problem. Kinas præsident, Xi Jinping, har arbejdet på at dæmpe boligpriserne og reducere den finansielle gearing, hvilket gav et fantastisk slag for landets ejendomsmarked. Udviklere er nu tilbageholdende med at erhverve jord, især da så mange er løbet ind i deres egne pengestrømsproblemer og for nylig misligholdt deres gæld.

For Pan ville udsigten til at miste kontrollen over Tianjin-projektet afspejle en skæbne, der allerede er overgået et andet trofæaktiv. Det 28-etagers Goldin Financial Global Center i Kowloon Bay blev beslaglagt af kreditorer i 2020, efter at selskabet ikke formåede at indfri gæld på i alt mere end 1.3 milliarder dollars med sikkerhed i bygningen.

Nu mangler Goldin Financial Global Center en ny køber efter en tidligere aftale om at sælge det til en rapporteret $1.8 mia. blev opsagt i maj af uspecificerede årsager.

Bygningen havde fungeret som hovedkvarter for Goldin Financial, som mistede mere end 90% af sin værdi i løbet af de sidste fem år. Virksomheden rapporterede et fald på næsten 40% i omsætning til $47.2 millioner for de 12 måneder, der sluttede i juni 2021, ifølge den seneste tilgængelige finansielle rapport. Det sagde også, at det havde 956 millioner dollars i kortfristede forpligtelser, der forfalder inden for 12 måneder, mod kontanter og likvider på kun 2.1 millioner dollars.

Pan resigneret i juni som selskabets formand og administrerende direktør, og overlod tøjlerne til tidligere næstformand Abraham Shek Lai Him.

I mellemtiden, Pan har gentagne gange pantsat hans palæ i Hong Kongs eksklusive Deep Water Bay-kvarter for mindst 85.6 millioner dollars. Faktisk kun få år efter Pan købte ejendommen for 319 millioner dollars i 2017, henvendte han sig til sin berømte nabo for at få hjælp. Li Ka-shings CK Asset Holdings indvilligede i at redde Pan med et lån i 2020, men aftalen løb ind i problemer, og de to parter var på nippet til at bringe sagen for retten før de nåede at løse deres uoverensstemmelser.

Pan har også et lejlighedsprojekt i Ho Man Tin-distriktet i Hong Kong, som fik sit presale forbudt sidste år i et hidtil uset skridt fra myndighederne på grund af bekymringer over virksomhedens finansiering. Pans førnævnte repræsentant sagde, at Grand Homm-projektet allerede havde modtaget sit overensstemmelsescertifikat fra Hong Kongs myndigheder i slutningen af ​​august, og det sigter mod at levere alle sine hjem inden for 30 dage. Tidslinjen er dog gentagne gange blevet skubbet tilbage, siden Pan første gang erhvervede denne jordpakke i 2016.

I de senere år måtte Pan gå væk fra flere andre projekter i Hong Kong. Han opgav sin ret til at udvikle et separat boligprojekt i Ho Man Tin i 2020 og mistede et depositum på $3.2 millioner i 2019 til opgive sit engagement i et bud på 1.4 milliarder dollar på en jordpakke på den tidligere Kai Tak lufthavnsplads. Goldin Financial havde brugt næsten 1.2 milliarder dollars på at erhverve et separat stykke jord ved Kai Tak i 2018, der blev solgt i 2020 med stærkt nedsatte 446.5 millioner dollars kontanter. deal, som også inkluderede en overskudsdelingsaftale, der berettiger Goldin til 30 % af enhver fremtidig indtægtsudvikling på webstedet, efter et tidligere salg på 898 millioner dollars var afsluttet.

"At dømme ud fra Pans gældskonflikter og projekter i Hong Kong, står han over for dyb kontantmangel," siger E-houses Yan. "Han er på randen af ​​konkurs, og det afhænger af, om han kan sælge flere aktiver i Hong Kong for at forhindre, at dette sker."

MERE FRA FORBES

MERE FRA FORBESAmerikanske landmænd kæmper gennem tørke for at bringe mad på bordet, men står over for flere udfordringer forudeBy Chloe SorvinoMERE FRA FORBESStatsmesser håber at lægge sygdom og underskud bag sig i deres første fuldgassæson siden CovidBy Sarah MullerMERE FRA FORBESHer er, hvordan en million Covid-dødsfald i USA ser udBy Robert Hart