At tillade flere boliger påvirker boligprisen positivt

I sidste uge skrev jeg om min irritation over at forsøge at få data fra byer om den tid, det tager at producere en boligenhed. Er der ikke nogen offentligt vendte data, der kan hjælpe med at forbinde tilladelser, befolkning og pris? Nå, ja og nej. Data fra Federal Reserve Bank of Saint Louis, kærligt kendt som Fred, er interessante, men ikke særlig detaljerede. Men lad os tage et kig på Nashville i årene 2010 til 2020, og hvad det kan fortælle os om boligtilladelser, indbyggertal og pris. Med lidt hjælp fra Zumper, en online tracker af huslejer, ser det ud til, at når antallet af personer til boligtilladelse falder, så falder stigningstakten i boligpriserne også. Her er dataene.

Lad os starte med Nashvilles befolkningstilvækst i den periode, vi ser på, 2010 til 2020. I den periode tilføjede Nashville ifølge Fred omkring 300,000 mennesker, en befolkningstilvækst på næsten 20 %.

En ting, du vil bemærke med det samme, er et foruroligende træk ved data, når det kommer til byer: Vi kan ikke rigtig se Nashville, men kun et bredere område. Dette er et forvirrende træk ved boligdata. Den amerikanske folketælling vil ofte klumpe byer sammen og kalde dem et statistisk storbyområde eller MSA. Ingen big deal, vel? Men ofte foregår stridigheder om boliger i byernes strenge grænser, og når data er mere diffuse end det, forvirrer det, hvad man kan sige om egentlige byer kontra deres omegn. Vi går med Freds MSA-data.

Lad os derefter se på at tillade. Fred sporer disse data ved hjælp af folketællingsnumre. Når vi tager det årlige antal udstedte tilladelser og sammenligner det med befolkningen, er der et interessant forhold.

Der er alle mulige problemer med dette. For det første, og det mest indlysende, er en tilladelse ikke lig med en faktisk beboelig boligenhed. Det er derfor, jeg forfølger mere nuancerede data om tidspunktet for at tillade. Mit håb er, at vi kan se, hvor lang tid der går mellem at tillade, og når en enhed faktisk bliver beboelig. Alligevel er dette forhold mellem nye enheder og nye mennesker værd at overveje. De 33,579 mennesker, der for eksempel ankom til Nashville i 2014, havde brug for et sted at bo. Der er faktorer som ledighedsprocenter - det kaldes ofte "absorption" - og andre faktorer, der skal tages i betragtning. Men forholdet mellem nye personer og antallet af tilladelser er relevant. Det betyder mindre konkurrence mellem mennesker, der leder efter knappe boliger.

Lad os nu se på prisen. Fred sporer ikke husleje, men det sporer "All-Transactions House Price." Her er ændringen over den tiårige periode i boligpriserne sammen med Zumpers sporing af huslejer over de sidste fem.

Det, der er tydeligt her, er, at når vi sammenligner tendensen i tilladelser, befolkning og pris, er der en sammenhæng.

Tilladelse ser ud til at indhente befolkningstilvæksten i Nashville i løbet af tiårsperioden, og når vi ser på de fem år, vi har for husleje og boligpriser, begynder de at blive blødere sammen med den tilsyneladende stigning i produktionen. I takt med at forholdet mellem nye mennesker og boligenheder falder, falder også prisstigningstakten.

Men jeg har stadig spørgsmål, endda tvivl. Fred-dataene ser på "estimeret ved hjælp af salgspriser og vurderingsdata" for at få en pris. Hvad betyder det helt præcist? Lejedata fra forskellige kilder kan variere betydeligt, og det samme kan lokale prisoverslag. Et stort problem med at tillade data er, at det ikke fortæller os, hvornår de tilladte enheder rent faktisk går i brug. Lokale data ville også afsløre meget om, hvor lang tid det tager at få en tilladelse.

Dette første kig på offentligt vendte data ser ud til at bekræfte mit mangeårige argument om, at mere udbud betyder lavere priser. Det tror jeg stadig er rigtigt. Men i modsætning til mine kolleger på venstrefløjen, der gerne forveksler sammenhæng med årsagssammenhæng, kan jeg simpelthen ikke. Flere lokale data om faktiske tilladelser, priser og datoer for, hvornår boliger blev taget i brug, ville være endnu stærkere. Men det er en god start.

Men efterhånden som vi forsøger at grave dybere ned i hurtigt voksende byer som Nashville, og vi ser på de data, vi har, er der en tendens: Når befolkningen stiger og tilladelsen følger, ser vi prisstigninger begynde at falde.

Endelig er der nogle interessante blips, der også er derude. For eksempel viser en af ​​de hurtigst skrumpende byer i USA faktisk et opadgående flueben i boligpriserne siden 2018. En lokal tv-station bragte en historie sidste år om, hvordan "boligmarkedet varmes op i Decatur."

Og hvad med huslejen? Zumper viser en stigning på 26% i huslejen i Decatur i løbet af det sidste år, omkring $123 i gennemsnit. Og et kig på deres graf over husleje de sidste par år viser en lignende tendens som boligpriserne.

Hvad sker der i Decatur? Stigende inflation fra store kontantdumper fra den føderale regering og forsyningskædeproblemer? Måske. Men det er kendetegn ved de sidste to år, og væksten i priserne har tilsyneladende været udfoldet siden 2018. Hvorfor? Det er værd at overveje.

Det, vi har brug for, er, at lokale jurisdiktioner er lige så interesserede i disse foranstaltninger, som jeg er, og at de bruger dem til bedre at styre boligøkonomierne. I sidste ende er grundlaget for enhver fungerende og retfærdig og effektiv økonomi masser af udvekslinger mellem købere og sælgere. Når producenter ser efterspørgsel, vil de naturligvis gerne producere mere. At sænke tempoet skader kun folk, der leder efter bolig, især folk med færre penge. Der er mere arbejde at gøre, men det ville være langt bedre at tage fejl af flere boliger frem for flere regler og forsinkelser.