Private Activity Obligationer og 4% lavindkomst boligskattefradrag

Føderale boligprogrammer falder generelt ind i en af ​​to kategorier, dem, der giver direkte tilskud til folk til at betale for boliger, og dem, der bruger finansielle værktøjer til at lette boligbyggeriet. Blandt finansielle værktøjer er det mest betydningsfulde Low Income Housing Tax Credit (LIHTC). Denne skabning af skatteloven tjener penge på en skattelettelse for at investere i billige boliger. Men i de fattigdomsprogrammer, som tidligere kongresmedlem Paul Ryan har gennemgået, findes der også et interessant, men komplekst værktøj - Private Activity Bond eller PAB. PAB tillader lokale regeringer at sælge skattefrie obligationer på vegne af enheder, der bygger projekter til gavn for offentligheden, herunder boliger. Når de er parret med skattefradrag, kan PAB'er være et effektivt værktøj for bygherrer, der ønsker at samle kapital til boligprojekter. Men kompleksiteten og omkostningerne er høje. (Hvis du vil have et vindue til LIHTC her er et indlæg om, hvordan de fungerer).

Kongressens forskningstjeneste udgivet en fremragende primer om Private Activity Bonds. Ligesom skattefradrag er PAB'er indlejret i skatteloven og inkluderer to typer obligationer. en til projekter, der tjener statslige formål; den anden til dem, der tjener private formål, så længe de gavner offentligheden. Hvis private aktivitetsobligationer er til "kvalificerede private aktiviteter" som boliger, betaler købere af obligationerne ingen skat af den rente, de tjener. Kongressen begrænser mængden af ​​gæld, der kan udstedes til private aktiviteter; 150 millioner dollars og 50 dollars pr. indbygger i 1986 til det højeste af 335 millioner dollars eller 110 dollars pr. indbygger i 2022. Der er også grænser for projekttype for at påvirke investeringerne. Kongressen har også til hensigt at begrænse skatteudgifterne (fritagelser betyder færre dollars i skatteindtægter).

Hvordan disse obligationer kan kombineres med LIHTC, specifikt 4% skattefradrag, håndteres godt i et papir af Corporation for Supportive Housing (CSH), Finansiering af støttende boliger med skattefrie obligationer og 4 % boligskattefradrag med lav indkomst. Her er en oversigt over kravene til brug af skattefrie obligationer med skattefradrag.

Kun statslige og lokale regeringer sammen med kvasi-statslige agenturer kan udstede obligationerne. Normalt er dette Boligfinansieringsstyrelsen (HFA), den statslige styrelse, der modtager skattefradrag. Men fordi mængden af ​​skattefrie obligationer, der kan udstedes, er underlagt et volumenloft (den ovenfor nævnte grænse), konkurrerer alle disse statslige enheder aggressivt om at passe ind under loftet. Projekter kan heller ikke få adgang til obligationsprovenuet, før et projekt modtager godkendelse fra statens HFA, og dette provenu er begrænset til boligomkostninger og kan for eksempel ikke bruges til kommerciel plads.

Der er en vigtig grænse, der er værd at bemærke med hensyn til at kombinere skattefradrag og skattefrie obligationer. For at modtage skattefradraget skal projektlederen dække mindst 50 % af byggeomkostningerne (“50 %-reglen”) med obligationsprovenuet; og selvfølgelig skal boliger bygget ved hjælp af disse obligationer og skattefradrag være tilgængelige for folk, der tjener mindre end 60 % af Area Median Income (AMI). Normalt skal 20 % af enhederne være tilgængelige for folk med 50 % af AMI eller mindre, eller 40 % af enhederne ved 60 % af AMI.

Hvis det ikke allerede er indlysende, er den slags projekter komplicerede. Læg dertil det faktum, at denne slags "aftaler" ofte inkluderer yderligere finansieringskilder. For eksempel var det ene boligprojekt, jeg arbejdede på som bygherre, et 4%-projekt med skattefrie obligationer. Men vi havde også midler fra statens boligfond samt et byggelån. For at være ærlig, så har jeg været nødt til at reve hjernen og prøve gamle e-mails for at huske præcis, hvordan projektet kom sammen. CSH-papiret gør et godt stykke arbejde med at vise gennem syv forskellige casestudier nogle af de karakteristiske måder, hvorpå denne finansiering kan komme sammen. For eksempel er et af de enkleste casestudier fra Michigan. Her er et diagram, der viser finansieringen af ​​projektet.

MSHDA er Michigan State Housing Development Authority, statens Housing Finance Agency. MSHDA solgte obligationerne, og gælden betjenes gennem den beskedne indtægt fra lejere, som delvist kommer fra § 8-kuponer. Hver af finansieringsgiverne i projektet har forskellige krav, og i den slags projekter kan opfyldelse af et krav forstyrre en af ​​den anden finansieringsgivers krav.

I nogle tilfælde kan skattefradrags egenkapital bruges til at betale gældsbetjening. CSH-papiret bruger et casestudie, der brugte obligationerne og derefter "fuldt udtog obligationerne en permanent samtale med andre offentlige lån, tilskud og skattekredit egenkapital." Det ligner at bruge skattefradragsegenkapital til at pensionere obligationsgæld. Dette er overbevisende: Selvom skattefradraget på 4 % er en mindre procentdel af det støtteberettigede grundlag for et overkommeligt projekt, er det en god idé at kunne bruge kreditten til at tilbagebetale obligationerne. Det samme er at kombinere forskellige finansieringskilder.

Ryan bruger ikke meget tid på PAB'er udover at antyde, at "få undersøgelser om effektiviteten af ​​Private Activity Bonds . . . når det drejer sig om at forbedre opadgående mobilitet for lejere." Det er sandt, og hans blik på udgiften til programmet viser, at obligationerne ikke er blevet brugt så hyppigt som lavindkomstskattefradrag.

Og ikke meget har ændret sig i årti siden hans analyse (diagramdata fra det amerikanske finansministerium).

Min opfattelse er, at PAB'er skal udnyttes på samme måde som al gæld udnyttes: værdifangst. I tilfælde af bolig, har jeg foreslået en værdifangstordning for hjemløseboliger hvor omkostningerne ved f.eks. lejre kvantificeres, obligationer sælges for at implementere interventioner for at afslutte lejrene, derefter efterhånden som der realiseres besparelser ved at bruge disse besparelser som gældsbetjening. Problemet med at samle det, der i non-profit-verdenen er kendt som "en kapitalstak", er kompleksitetsniveauet, som er problematisk af følgende årsager:

● Tid – den slags finansieringsordninger tygger gennem tiden, og tid er penge. At holde omkostninger, mens man venter på at samle og tilpasse finansieringen, er en reel tilføjelse til de samlede udviklingsomkostninger;

● Transaktioner – flere finansiører betyder flere transaktionsomkostninger, og disse omkostninger øger også de samlede udviklingsomkostninger;

● Advokater og konsulenter – For at undgå katastrofer, der kan få et projekt til at mislykkes, skal der på hvert trin ansættes advokater og konsulenter; og

● Det er ikke særlig effektivt – med alle de bevægelige dele og ekstra omkostninger, er dette den mest effektive måde at skaffe bolig til mennesker, der har brug for det nu?

Til sidst går jeg tilbage til den grundlæggende tommelfingerregel, ethvert forslag til boligfinansiering skal være så enkelt som muligt, idet de får nødvendige midler eller enheder til folk, der har brug for dem i dag. Selvom jeg er fascineret og nyder udfordringen med at løse et finansieringspuslespil, får folks husleje ikke betalt ved at spille disse spil; vi er nødt til at finde måder at omplacere PAB'er til et bedre formål end komplekse finansieringsaftaler for opførelse af subsidierede boliger.