REIT'er vs. Real Estate Mutual Funds: Hvad er forskellen?

REIT'er vs. Real Estate Mutual Funds: En oversigt

Ejendomsinvesteringsforeninger (REIT'er) og investeringsforeninger i fast ejendom tilbyder begge diversificering og en nem og overkommelig måde for individuelle investorer at investere i forskellige segmenter af ejendomsmarkedet. De repræsenterer også et mere likvidt instrument til investering i denne sektor end at eje eller investere i fast ejendom direkte.

Der findes en bred vifte af REIT'er og investeringsforeninger i ejendomssektoren at vælge imellem. Før du overvejer begge typer instrumenter, skal du forstå de vigtigste forskelle mellem de to, såvel som deres fordele og ulemper.

REITs

En REIT er et selskab, en trust eller en forening, der investerer direkte i fast ejendom gennem ejendomme eller realkreditlån. De handler på en børs og købes og sælges som aktier. REIT'er udbetaler udbytte som en del af deres struktur. De er forpligtet af Internal Revenue Service (IRS) til at udbetale det meste af deres skattepligtige overskud (90 % eller mere) til aktionærer via udbytte. REIT-selskaber betaler dog ikke selskabsskat.

Mindst 75 % af en REITs aktiver skal være i fast ejendom, og mindst 75 % af dens bruttoindkomst skal stamme fra huslejer, renter på realkreditlån eller gevinster fra salg af ejendommen.

De tre hovedtyper er aktie-REIT'er, realkredit-REIT'er og hybride REIT'er.

Kapital REIT'er

Equity REITs ejer og investerer i ejendomme såsom lejligheder, kontorbygninger, indkøbscentre og hoteller. Indtægter genereres hovedsageligt fra leje af ejendomme, de ejer eller har andel i.

En aktie-REIT kan investere bredt, eller den kan fokusere på et bestemt segment såsom hoteller, boligejendomme, lagre, hospitaler og så videre.

Generelt giver aktie-REIT'er stabil indkomst. Og fordi disse REIT'er genererer indtægter ved at indsamle huslejer, er deres indkomst relativt let at forudsige og har en tendens til at stige over tid.

Realkreditlån

Realkredit REIT'er (eller mREIT'er) investerer i boliglån og kommercielle realkreditlån. Disse REIT'er låner penge til realkreditlån eller køber eksisterende realkreditlån eller pantesikrede værdipapirer (MBS). Mens aktie-REIT'er typisk genererer indtægter gennem huslejer, tjener realkredit-REIT'er indtægter fra renterne på deres gældsinvesteringer.

 Realkredit-REIT'er har en tendens til at klare sig bedre end aktie-REIT'er, når renten stiger.

Hybrid REIT'er

Hybride REIT'er er en kombination af aktie- og realkredit-REIT'er. De ejer både ejendomme og opkræver huslejer og investerer også i realkreditobligationer. Ved at investere i både realkreditlån og hårde aktiver, tager hybride REIT'er som Two Harbors en mere afbalanceret tilgang og kan muligvis profitere i både stigende og faldende rentemiljøer, hvor traditionelle aktie- eller realkreditinstitutter kun kan kæmpe.

Bemærk, at der kun er nogle få hybride REIT'er på listen.

REIT ydeevne

REIT'er har en tendens til at klare sig bedst, når renten falder, og når huslejen stiger. Som udbyttebetalende aktier analyseres REIT'er ligesom andre aktier. Men der er nogle store forskelle på grund af den regnskabsmæssige behandling af ejendommen. Da REITs køber fast ejendom, for eksempel, kan du se højere gældsniveauer end for andre typer virksomheder.

Kapitalmarkedsforholdene er også vigtige, nemlig den institutionelle efterspørgsel efter REIT-aktier. På kort sigt kan denne efterspørgsel overvælde fundamentals. F.eks. klarede REIT-aktier sig ret godt i 2001 og første halvdel af 2002 på trods af svage fundamentale forhold, fordi penge strømmede ind i hele aktivklassen.

På det individuelle REIT-niveau ønsker du at se stærke udsigter til vækst i omsætningen, såsom lejeindtægter, relaterede serviceindtægter og FFO. Du vil se, om REIT har en unik strategi til at forbedre belægningen og hæve huslejen.

Industrisektoren har også betydning, da specialiserede REIT'er vil se afkast, der varierer afhængigt af hvilken type ejendomme, der ejes. For eksempel viser diagrammet nedenfor REIT-afkast efter sektor i 2019. I det år klarede industriejendomme og datacentre sig bedst, mens detailhandel og self-storage sygnede hen.

Ejendomsmæglerfonde

Gensidige fonde er professionelt forvaltede samlede investeringer, der investerer i en række forskellige køretøjer, såsom aktier og obligationer. Investorer køber andele i investeringsforeninger, eller andele, som købes eller indløses til fondens aktuelle nettoformueværdi (NAV). NAV beregnes én gang dagligt og er baseret på slutkurserne på værdipapirerne i fondens portefølje.

Ejendomsfonde investerer primært i REIT'er og ejendomsdriftsselskaber ved hjælp af professionelle porteføljeforvaltere og ekspertforskning. De giver mulighed for at opnå diversificeret eksponering mod fast ejendom ved brug af en relativt lille mængde kapital. Afhængigt af deres strategi og diversificeringsmål giver de investorer et meget bredere valg af aktiver, end det kan opnås ved at købe REIT-aktier alene, og de giver også fleksibiliteten til nemt at flytte fra en fond til en anden.

En fordel for detailinvestorer er de analytiske og forskningsmæssige oplysninger fra fonden. Dette kan omfatte detaljer om erhvervede aktiver og ledelsens perspektiv på levedygtigheden og resultaterne af specifikke ejendomsinvesteringer og som en aktivklasse. Mere spekulative investorer kan investere i en familie af investeringsforeninger i fast ejendom, taktisk overvægte visse ejendomstyper eller regioner for at maksimere afkastet.

Real Estate Mutual Fund Performance

Da de hovedsageligt investerer i REIT'er, er investeringsfondenes resultater tæt korreleret med resultaterne af de REIT'er, de har. Gensidige fonde kan dog være mindre likvide, være mindre skattegunstige og bære højere administrationsgebyrer end REIT'er eller REIT ETF'er. Selvom investeringsforeninger i fast ejendom bringer likviditet til en traditionelt illikvid aktivklasse, mener kritikere, at de ikke kan sammenlignes med direkte investeringer i fast ejendom.

Særlige overvejelser

REIT'er og investeringsforeninger i fast ejendom giver individuelle investorer med begrænset kapitaladgang til enten diversificerede eller koncentrerede ejendomsinvesteringer, fordi de har relativt lave investeringsminimum. Når det er diversificering, de giver, hjælper de to typer fonde med at mindske risikoen.

Afhængigt af deres investeringsstrategi kan investeringsforeninger i fast ejendom være et mere diversificeret investeringsmiddel end REIT'er. Dette kan skære ned på transaktionsomkostningerne for dem, der leder efter større diversificering koncentreret i en eller nogle få fonde. De har også fordelen af ​​professionel porteføljestyring og forskning.

Ejendomsfonde giver udbytteindtægter og potentiale for kapitalstigning for mellem- til langsigtede investorer. Husk, at REIT'er skal udlodde mindst 90% af den skattepligtige indkomst til aktionærerne hvert år i form af udbytte.

Værdien af ​​fast ejendom har en tendens til at stige i tider med inflation, da ejendomspriserne og huslejen stiger. Derfor kan REIT'er og ejendomsfonde tjene som en potentiel sikring mod inflation.

Endelig giver begge typer af ejendomsfonde likviditet i, hvad der typisk er en illikvid aktivklasse.

Ulemper

Som med enhver investering er der risici ved at investere i både REIT'er og ejendomsfonde. Returnering er ikke garanteret.

Som med alle sektorspecifikke fonde kan de, der fokuserer på fast ejendom, også være mere volatile end fonde med bredere investeringshorisonter, såsom en fond, der følger S&P 500-indekset. Kort sagt, når ejendomsmarkedet vakler, lider fonde i denne sektor. Det modsatte er naturligvis tilfældet, når ejendomsmarkedet boomer.

Stigende renter kan også påvirke ejendomsfondenes afkast. For eksempel er REIT'er afhængige af gæld eller lånte penge for at erhverve ejendomme. Når renten stiger, stiger låneomkostningerne også, hvilket kan skære ned i overskuddet.

REIT vs Real Estate Mutual Fund Eksempel

Hvis du for eksempel ønsker at investere i New York Citys dynamiske og notorisk dyre ejendomsmarked, så overvej det passende navngivne Empire State Realty Trust Inc. (ESRT) – en REIT, der kan gøre krav på den ikoniske Empire State Building som en af ​​sine porteføljeejendomme . Dens portefølje omfatter i alt otte detail- og otte kontorejendomme på Manhattan og hovedstadsområdet i New York.

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) er et eksempel på en investeringsforening i (ejendoms)sektoren med forskellige beholdninger. Med 41 besiddelser investerer det primært i REIT'er samt børsnoterede ejendomsrelaterede selskaber.

The Bottom Line

REIT'er og ejendomsfonde har deres forskelle, men de ligner hinanden, idet de både tilbyder likviditet og en tilgængelig måde at få eksponering mod diversificerede ejendomsaktiver. For detailinvestorer uden væsentlig kapital skaber disse ejendomsfonde en mulighed for at investere i en lang række ejendomme, som ellers ville være uden for rækkevidde. Især langsigtede investorer har potentialet til at høste frugterne af udbytteindtægter og kapitalstigning senere hen. Før du investerer i begge, skal du sørge for at forstå forskellene mellem de to, såvel som de medfølgende risici og belønninger.

Ofte stillede spørgsmål om REIT vs. Real Estate Mutual Funds

Hvad er en ikke-handlet REIT?

Ikke-handlede REIT'er er private ejendomsinvesteringsfonde, der er professionelt forvaltet og investerer direkte i fast ejendom og ikke er børsnoteret. Disse er kun tilgængelige for akkrediterede investorer med høj nettoværdi og kræver typisk en stor minimumsinvestering.

Hvad er en REIT ETF?

REIT ETF'er er børshandlede fonde (ETF'er), der investerer størstedelen af ​​deres aktiver i REIT-aktier og relaterede derivater. REIT ETF'er styres passivt omkring et indeks over børsnoterede ejendomsejere. 

Hvad er en REIT-indeksfond?

Ligesom en REIT ETF er en REIT indeksfond en investeringsforening, der passivt investerer i et benchmark ejendomsindeks, såsom MSCI US REIT Index eller Dow Jones US REIT Index, som tilsammen dækker omkring to tredjedele af den samlede værdi af det indenlandske, børsnoterede REIT-marked.

Hvad er en papirklip REIT?

En papirklip REIT er en struktur, der søger at maksimere de skattemæssige fordele, der er forbundet med ejendomsinvesteringsfonde, samtidig med at virksomheden kan drive ejendomme, som sådanne fonde normalt ikke kan drive. Sådanne REIT'er bliver underkastet en intens lovgivningsmæssig kontrol, da der i papirclipsstrukturen er betroede forpligtelser til forskellige aktionærgrupper, og der kan være iboende konflikter til stede. Den ligner, men er mere fleksibel i strukturen til den hæftede REIT.

Hvad er en Triple Net REIT?

En triple net REIT er en aktie-REIT, der ejer kommercielle ejendomme udnyttet triple net (NNN) lejekontrakter. Det tredobbelte nettolejemål betyder, at udgifterne til bygningsvedligeholdelse og reparationer skal betales af lejeren – foruden husleje, ejendomsskatter og forsikringspræmier. Fordi disse merudgifter væltes over på lejeren, opkræver udlejer generelt en lavere grundleje. Dette fritager REIT for den største risiko ved enhver nettoleasing.