Detailhandel følger mennesker – Gå ind i 'Shadow' Central Business Districts og Suburban 'Instant Downtowns'

Der er umiskendelige beviser på en haltende post-pandemisk detailgenopretning i de centrale forretningsdistrikter (CBD'er) i vores store amerikanske byer. Forklaringer inkluderer et fald i dagtimerne erhvervspopulationer, da folk vælger at arbejde hjemmefra, i det mindste på deltid. Derudover ses stigninger i kriminalitet i centrum, selv før pandemien, for at bidrage til et fald i CBD-antallet. Men der er andre "vandrende kræfter" på arbejde, som også er faktorer.

Millennials, der bor i byer, stifter nu familier. Og ligesom deres Boomer-forældre (eller bedsteforældre) under forstadsflugten i midten af ​​det tyvende århundrede, bytter disse Gen-Y'er bylivet ud med forstads- eller endda forstadsliv. Deres ønske om baghaver og bedre skoler samt handelspendling for "zoom" spiller en rolle i deres flytning.

En ekspert læser

Jeg kontaktede Moody's Analytics' direktør for økonomisk forskning Thomas LaSalvia, for at se, om deres data understøttede mine påstande; det tilsyneladende. "Dette er præcis den stemning, der kommer fra detail ejendomsmæglere i New York, San Francisco og Chicago." LaSalvia fortsatte. “Detailhandel følger mennesker, og mennesker-mønstre ændrer sig. Den kendsgerning, at store arbejdsgivere i kontorbygninger ikke bringer arbejdere tilbage på fuld tid, har reduceret gangtrafikken, hvilket har påvirket detailhandlere på gadeplan."

Ifølge Moody's analytics bekræfter ledighedsstatistikker dette. Fra første kvartal af 2020 til tredje kvartal af 2022 voksede ledige stillinger i centrum af Chicago fra 15.6 % til 18.2 %, mens tomgangen i Chicagos metro kun steg fra 12.2 % til 12.4 %. Downtown San Franciscos tomgange i detailhandlen steg i samme perioder fra 4.5 % til 8.2 %, mens den større tomgang i San Franciscos metro blot flyttede sig fra 4.5 % til 4.9 %.

I min hjemby Minneapolis har CBD detailtrafikerosion været mere udtalt. Selv før pandemien varierede ledige stillinger i detailhandlen i centrum fra 10 % til 20 %. Ifølge Cushman & WakefieldCWK
tomgangsprocenten for detailhandlen i Minneapolis i centrum for første halvdel af 2022 var steget til 35 % sammenlignet med en tomgang i kvarteret på 7 %.

Nicollet Mall, det engang så vitale gågadecenter i centrum, forankret af det elskede og efterladte Dayton's Department Store, er blevet en skygge af sit tidligere jeg. Neiman Marcus, Saks Fifth Avenue og andre nationale specialforhandlere har lukket deres døre. De fleste havde trukket indsatsen op længe før byen gik i gang med en opgradering af gadebilledet i 2018 til en værdi af 75 millioner dollars.

Nu a task force af byrådsmedlemmer, bygningsledere, mæglere og eksperter i centrum, ledet af Minneapolis borgmester Jacob Frey, arbejder på at udvikle en "revitaliseringsplan for detailhandelen" i kølvandet på en bølge af yderligere butikslukninger i indkøbscentret.

"Shadow" Central Business District

Men alt er ikke ødelæggende detail-mæssigt i downtown Minneapolis. I skærende kontrast til de ledige butiksfacader i hjertet af det centrale forretningsdistrikt, myldrer tingene kun et stenkast mod nord.

Minneapolis, som Chicago, Milwaukee, San Francisco, Portland og andre større metroer har et "skygge" centralt forretningsdistrikt. Disse bylommer er blevet magneter for både NexGen-professionelle og tomme redere. De byder på hippe lofter, gastronomiske samlingssteder og en trendy blanding af specialforhandlere.

I Minneapolis er "korridoren af ​​cool" lagerdistriktet North Loop, der grænser op til Mississippi-floden mod nord, og forretnings- og sportsfaciliteter mod syd. Det er vores version af Chicagos River West, San Franciscos North Beach og Milwaukees Third Ward-kvarterer. De deler alle et lignende DNA, en genpulje af ydmyge, lave murstensbygninger på kanten af ​​disse byers metroer.

Disse fabrikker og kommercielle lagre bygget i begyndelsen af ​​20'erne^th århundrede, blev overset under de massive byfornyelsesprojekter i midten af ​​det tyvende århundrede, der fjernede meget af vores byers rige arkitektoniske arv.

Immun over for recking balls

Ironisk nok var disse beskedne lagerbygninger og jorden, de stod på, "ikke værd at rive ned" i betragtning af deres nærhed til CBD-kernerne. Derfor forblev de kommercielle varehuse med lavt brug gennem sidste halvdel af det sidste århundrede.

Indsigtsfulde udviklere, der begyndte at købe disse ejendomme, vidste, at deres skyhøje lofter, synlige mursten og tunge tømmerkonstruktioner kunne omdannes til udgravninger med stor efterspørgsel. Den ekstra bonus var deres kommercielle rum på gadeplan, som ville forvandle sig til kaffebarer, restauranter, barer og lokale købmænds butikker.

I North Loop-kvarteret siger mæglere, at der er mindre ledigt kommercielt område nu end før pandemien. Og landsdækkende lignende tendenser udspiller sig. Deb Carlson, seniordirektør for Cushman & Wakefields detail-team, tilskrev styrken af ​​detailejendomme til en genopblussen af ​​forbrugernes interesse for små, uafhængige detailhandlere.

Nye "Instant Downtowns" i Burbs

Den trending, tusindårige flytning sker ved en unik korsvej inden for detailhandel i forstæder. Tabet af mange indkøbscentre, specialforhandlere og et dramatisk fald i antallet af besøg underminerer levedygtigheden af ​​landets Class-B- og Class-C-indkøbscenterejendomme. Et sådant "indkøbscenter-fald" vil sandsynligvis resultere i, at mange endelig bukker under for bulldozeren.

I mellemtiden har de bedste A-klasse indkøbscentreejere og udviklere været i triage-tilstand, da mange ejendomme gennemgår lejeremix og ombygning. Men en mere visionær gruppe af ejere og udviklere, der forstår de enorme implikationer af samlet handel og "ny detailhandel", omskriver indkøbscentrets spillebog fuldstændigt.

Transaktionel til oplevelsesmæssig

Detailhandlere og brands, der engang fokuserede på transaktioner, skal nu op på scenekunst til detailteater, hvor butikker bliver oplevelsescentre. For at imødekomme disse nye behov skal den overordnede planlægning og arkitektoniske design omprogrammeres for at understøtte dynamisk menneskelig engagement. Det er en meget anderledes spilleplan.

Mange af de pågældende ejendomme blev født som udendørs indkøbscentre i 1950'erne gennem 1970'erne og blev efterfølgende omdannet til lukkede indkøbscentre i 1980'erne. Nu vil mange forvandle sig til blandet brug centre, på steroider.

Innovative centerudviklere omformer deres indkøbscentre og centre til "instant downtowns." Denne tilgang har mindre at gøre med at manipulere udlejeligt butiksareal og mere om at skabe helt nye fællesskaber.

Formel vinder

De nye formler omfatter flerfamilieboliger, udendørs detailhandel, en bred vifte af mad og underholdning, co-working spaces, sundhedspleje, wellness, fitnessfaciliteter, genhandel og endda landmandsmarkeder. De er designet til at appellere til arbejds-at-home millennials såvel som tomme redere.

De nationale mærker, der engang dominerede indkøbscentrets korridorer, vil blive forstærket af regionale og lokale forhandlere samt kortsigtede inkubatorpladser og "pop-ups", der holder tingene dynamiske og relevante. Selv kokkedrevne restauranter og madhaller vil træde i stedet for typiske kædevirksomheder for at efterligne de bykvarterer, som de nye forstæder efterlod.

Parkeringspladser til Parker

Med den nye vægt på gangbarhed og "opholdstid" i og omkring disse nye kvarterer forstår udviklere fordelene ved frodige grønne områder og udendørs aktivitetscentre for at fremkalde en "stedsans." Dallas-baseret Centennial Ejendomsmæglere ombygningen af ​​Hawthorn Mall i Chicago-forstaden Vernon Hills går ind i sin anden fase og vil omfatte en tre hektar stor udendørs park og plaza.

Oprindeligt bygget i 1973, ombygningen af ​​Hawthorn Mall, som først blev annonceret i 2019, omfattede nye detail- og spisemuligheder, luksuriøse flerfamiliehuse og indendørs/udendørs samlingsrum. De udvidede Hawthorn 2.0-planer omfatter 162 enheder af seniorboliger, en 25,000 kvadratmeter stor købmand og 109,000 kvadratmeter udendørs detailhandel. Jeff Rutzen, general manager for centeret siger, at målet er at "skabe et moderne, forbundet dag-til-nat-fællesskab."

The Take Away

Kun de udviklere, der nærmer sig disse ejendomme med en "ren tavle"-mentalitet og meget dybe lommer, vil sandsynligvis skabe bæredygtige samfund. Lakmustesten for shoppingcentrets "ombyggere" vil være, om de resulterende projekter vil blive set som glorificerede shoppingcentre eller noget helt andet.

Det er tilstrækkeligt at sige, at konvergensen af ​​e-handels vækst, pandemiens eftervirkninger og den næste livsfase for de 72 millioner plus millennials har bidraget til dynamiske nye menneskers mønstre. Ringvirkningen af ​​en sådan tektonisk forandring vil kunne mærkes i vores byer og forstæder i årtier fremover.