Assistance til udlejning af landdistrikter og incitamenter med lav rente

Vi tager et kig på, hvad jeg kalder "sektionen" boligprogrammer som en del af den tidligere repræsentants dybdegående undersøgelse af føderale anti-fattigdomsprogrammer oprettet eller forbundet med War On Poverty. Som i det sidste indlæg vil jeg give lidt baggrund og historie, give Ryans vurdering og lave min egen sammen med nogle ideer til, hvordan programmet kan forbedres eller genbruges.

Sektion 521 Assistance Program for udlejning af landdistrikter

Det har jeg påpeget før Landdistrikterne i Amerikas boligproblemer er værre end dem i bymiljøer. Arbejderne tjener mindre, skal rejse længere for at finde bolig, og når de først gør det, opdager de, at der er få ledige stillinger, og at bygningerne er ældre og mere forfaldne. Byggeomkostninger til nye boligudgifter i landdistrikter kan måle sig med dem i byerne, men huslejen på landet er meget lavere end i by- eller forstæder. Oversættelse: udviklere finder hurtigt ud af, at de fleste projekter i landdistrikter simpelthen ikke er gennemførlige, og dette inkluderer projekter finansieret med non-profit skattefradrag. Så landdistrikterne står over for den dobbelte hæmning af lave lønninger og lavt boligudbud; selvom boligkvaliteten er lavere, er priserne fortsat høje og ledige pladser lave. I mellemtiden tilskud ender i byer frem for landdistrikter.

Section 521-programmet administreres af – overraskende nok – United States Department of Agriculture (USDA) som en del af Housing Act af 1949. USDA kører faktisk en række forskellige programmer, herunder Section 515 Rural Rental Housing Program og Section 514 og 516 Farm Labor Housing-programmer, som hver især bruger lån og tilskud til at fremme udvikling af landdistrikter. Bistand fra Section 521-programmet kan desuden bruges til at betale husleje i disse enheder. Lejere betaler husleje svarende til 30 % af deres justerede månedlige indkomst baseret på deres AMI; Section 521-programmet betaler den resterende del af lejen. Ligesom de andre boligprogrammer, der allerede er diskuteret, kombinerer disse kapital- og huslejekroner.

Ryan besluttede, baseret på undersøgelser, han citerede, at Section 521-programmet mislykkedes i sin mission om at hjælpe folk med at finde billige boliger. Den nationale lavindkomstboligkoalition sidste år sagde, at "30 procent af lejerne på landet er omkostningsbebyrdede, idet de betaler mere end 50 % af deres indkomst for deres bolig, og næsten halvdelen af ​​dem betaler mere end XNUMX % af deres indkomst for boliger. Mere end halvdelen af ​​de landlige husstande, der lever med flere problemer, såsom overkommelighed, fysiske utilstrækkeligheder eller overbelægning, er lejere."

Jeg har allerede bemærket, at boligproblemerne i det amerikanske landdistrikt er alvorlige og udfordrende at løse. Jeg er enig i, at selv om det er velmente, gør Section 521 og de tilknyttede programmer ikke det store indhug i problemerne. Ligesom de andre programmer diskuteret her, hvis vi skulle deregulere boligpolitikken for at tillade, at flere boliger kunne bygges, ville disse tilskud faktisk mere være en forskel i hårdt ramte landdistrikter uden at ty til alle de komplicerede og ineffektive finansieringsordninger.

I regnskabsåret 2012 var Section 521-udgifterne $905 millioner. Section 521 RA-programmet blev finansieret med $1.375 milliarder i FY20 og $1.410 milliarder i FY21. FY22-udgiftsregningen gav 1.450 milliarder dollars til sektion 521.

Sektion 236 Lejebolighjælpsprogram

Section 236-programmet tilbød incitamenter til udviklere i form af Below Market Interest Rates (BMIR) for at tilskynde til bygning af billige lejeboliger. Hovedværktøjet i programmet, der blev oprettet i 1968, er under markedsrenter (BMIR) for udviklere, der er villige til at bygge boliger til familier med lavere indkomster. BMIR-konceptet opstod i Housing Act af 1961, hvor incitamentet var en lav lovbestemt rente på 3 procent. BMIR forsikrede ikke aktivt nye lån, efter at det blev erstattet af sektion 236. Mens programmet var aktivt, blev der bygget tusindvis af enheder ved at bruge føderalt støttet realkreditforsikring på lån over en 40-årig løbetid. Der blev også foretaget betalinger til private udviklere, hvilket reducerede renten. Projekterne omfattede også Section 8 Lejer-baseret bistand. Ifølge Ryans analyse modtog mere end 11,000 sådanne enheder på det tidspunkt stadig betalinger for at reducere renterne.

Programmet blev oprettet i 1968 og blev gradvist udfaset til fordel for værdikuponer, og i regnskabsåret 2012 brugte Section 236-programmet 401 millioner dollars på rentenedsættelsesbetalinger på resterende realkreditlån. Da forpligtelsesperioden nærmede sig sin afslutning, i 2016, HUD tilbød råd om, hvordan man afvikler, konverterer eller holder boliger overkommelige. Det er uklart, præcis hvor disse betalinger står, fordi HUD ikke har en gennemsigtig rapporteringsproces, men det meste af Section 236 boligerne er blevet konverteret til private formål eller fortsætter med at fungere som overkommelige enheder, der er tegnet med forskellige subsidier. Ryan tilbød ikke meget med hensyn til en analyse af programmets effektivitet udover at sige, at der ikke var nogen undersøgelser af programmets effektivitet.

Mit syn på dette program er, at det ville være værd at se med stigende renter på, om incitament til nybyggeri af markedsrente lejeboliger kunne være incitamenteret med betalinger til at reducere renten ned til nul med betingelser. Som jeg har påpeget, med økonomisk usikkerhed, stigende renter og faldende efterspørgsel, vil produktionen af ​​lejeboliger sandsynligvis falde. Det betyder, at når efterspørgslen vender tilbage, måske endda eksploderer, vil lavindkomsthusstande, der er på jagt efter lejeboliger, stå over for skyhøje huslejer. Det vil vække flere bekymringer, der vil føre til uhensigtsmæssig regulering. At tilbyde lån med en reduceret eller endda nul rente nu, sammen med andre incitamenter til private udviklere, ville reducere deres risiko og fremme skabelsen af ​​forsyninger til fremtiden.