Ryan fandt sektion 8 mere effektiv end den lave indkomst boligskattefradrag

Indtil videre har denne serie set meget på War On Poverty og kongresmedlem Ryans kritik af krigens generelle tilgang og kalder den en fiasko. Hvad er der sket i det sidste årti siden den gennemgang, især med boligprogrammer. Selvom det blev oprettet i 1986 som en del af skattereformen, er Low Income Housing Tax Credit (LIHTC) det førende føderale boligprogram. Som jeg har påpeget før, programmet er ekstremt komplekst og svært at bruge. Lad os først tage et kig på, hvad Ryan fandt i sit kig på programmet. Derefter vil jeg i det næste indlæg beskrive de udfordringer, jeg stod over for, for bare at finde ud af svar på simple spørgsmål om LIHTC-programmet, som hvilke enheder der har brugt det gennem årene, hvor og hvor meget der virkelig er blevet brugt.

For det første er det værd at bemærke, at du kan finde det meste, men ikke alt, af Ryans materiale på nettet her. Mange af linkene til nogle af støttedokumenterne er dog ødelagte. Men Jeg har oprettet et link til de 48 sider om boligprogrammer, og det er det, jeg vil henvise til her og i følgende indlæg. Jeg tager ikke nødvendigvis alt i Ryans materialer for pålydende, men jeg vil også bygge ud fra det arbejde og forsøge at udfylde så meget, som jeg kan, om programmerne, som de er i dag.

Den enkleste måde at forstå LIHTC-programmet på er, at det er et skatteincitamentsprogram, der sænker skatten for partier, der investerer penge i boliger, og som begrænser huslejen normalt til 60 % af områdets mellemindkomst eller mindre. Mekanikken i skatteskiftet er kompliceret nok til at berettige en stilling, og jeg lavede en for et stykke tid siden dækker nogle af mekanismerne. De dollars, der ender med at finansiere eller subsidiere boliger, ender med at blive allokeret til de forskellige stater gennem det, der kaldes Housing Finance Agencies (HFA'er), der bestemmer, hvordan og hvor ressourcerne skal bruges. Jeg dækker udgifterne eller udgifterne til programmet i næste indlæg, men Department of Housing and Urban Development (HUD) siger programmet bruger "svarende til omkring 8 milliarder dollars i årlig budgetmyndighed" og ifølge Ryans dokumenter, "forudsat at ejendommen forbliver i overensstemmelse, modtager investorer en dollar-for-dollar kredit mod deres føderale skattepligt hvert år over en periode på ti år. ”

Ryan påpeger, at "kritikere af LIHTC ofte nævner som en væsentlig fejl ved programmet, at LIHTC-projekter normalt har brug for mindst et ekstra lag af tilskud til at finansiere projektet. Andre kritikpunkter inkluderer kompleksiteten af ​​LIHTC og dets omkostninger sammenlignet med andre føderale boligprogrammer, især værdikuponer."

Min personlige erfaring bekræfter dette. Som en nonprofit-udvikler brugte det ene projekt, jeg arbejdede på, flere kapitalkilder fra skattefradrag til statslig og lokal finansiering. I og for sig er dette ikke et problem, men de mange krav fra andre offentlige finansiører har en tendens til at bremse projekterne og tilføjer tid og transaktionsomkostninger. Dette har ikke ændret sig, og jeg har påpeget, hvordan nye problemer som inflation får projektomkostningerne til at stige ved at forbruge tilskuddet og skabe færre dyrere enheder.

I sit afsnit om LIHTC sammenligner Ryan programmet ugunstigt med Section 8, programmet, der giver værdikuponer, der kan anvendes til leje i eksisterende lejligheder til markedspris. Jeg synes, det er en gyldig kritik, som stadig gælder i dag. Det eneste problem er, at vouchers er for svære at bruge. Ofte vil en husstand kvalificere sig til værdikuponer, men ikke være i stand til at finde en ledig enhed, der opfylder føderale, statslige og lokale krav. Ofte bliver værdibeviserne ubrugte. Det er grunden til, at jeg er blevet ved med at foreslå den simple reform, der giver mulighed for at bruge kuponer hvor en husstand allerede betaler husleje.

Og hvem har gavn af LIHTC versus Section 8? Ryan citerer O'Regan og Horn, der fandt ud af, at "omkring 40 procent af LIHTC-enheder betjener ekstremt lavindkomsthusholdninger sammenlignet med 75 procent af HUDs lejerbaserede sektion 8 og almene boligenheder." Efterhånden som jeg har gravet dybere ned i, hvor skattefradrag ender, har jeg fundet ud af, at mange, mange projekter, der får skattefradrag, blander subsidierede enheder med markedssatsenheder. Det er efter min mening ikke et problem, selvom indkomstniveauet er højere.

Men et kig på projekter som et kommende i Renton, Washington syd for Seattle ringede Solera, rejser spørgsmål; der er intet galt med projektet, men er det, hvad skatteyderne forventer for "lavindkomstboliger." Er huslejerne alligevel så lave i disse områder, at tilskuddet ikke sparer lejerne så meget, og de lejere, der sparer, har meget højere indkomster, måske høje nok til at finde en billigere lejlighed med ældre markedspris? Dette understøttes af data, der fandt, at "LIHTC-ejendomme har en tendens til at have en højere tilstedeværelse i forstæder med lavere fattigdomsrater." Jeg forsøgte at grave i dette, og i det næste indlæg, jeg deler, førte det til, at jeg fandt et meget større problem med LIHTC: mangel på gennemsigtighed.

Til sidst slår Ryan det sømme, jeg ofte hamrer på. "I mange storbyområder er LIHTC dyrere end andre former for boligstøtte." Ryan citerer en undersøgelse, der "undersøger omkostningseffektiviteten af ​​LIHTC i forhold til Section 8-kuponer i Boston, New York, San Jose, Atlanta, Cleveland og Miami." Denne undersøgelse viste, at "LIHTC er dyrere end værdikuponer i det hele taget, men præmien varierer efter værdikuponbetalingsstandarder og efter det lokale boligmarked." I en by som San Jose, viste undersøgelsen, at skattekreditprogrammet koster skatteyderne 2 % mere end værdikuponer, men i Atlanta er forskellen 200 %. lige så dyrt som kuponer i Atlanta.

Samlet set bruger Ryan ikke så meget tid på LIHTC-programmet i betragtning af dets relative størrelse. Det kan skyldes, at programmet nyder bred, bipartisan støtte. Kan det skyldes, at der er mange for profit-udviklere, der udfylder deres markedsrenteprojekter med 4 % skattefradrag, et mindre tilskud, men lettere at ansøge om og få? Jeg synes, det er en god idé at skaffe billigere boliger og tjene penge, men spørgsmålet om, hvor mange skattefradrag, der bliver brugt til overskud versus nonprofitorganisationer, og hvordan de bliver brugt, førte mig til min største opdagelse: vi ved det bare ikke. Ryans arbejde ridsede knap i overfladen af ​​et program, der lægger hundredvis af millioner af dollars ind i statskassen til HFA'er med meget lidt ansvarlighed for, hvor pengene går hen.