Skal du købe hus nu? Eksperter overvejer fordele og ulemper. Skal du købe et hus nu? Eksperter vægter fordele og ulemper

Med debitorrenterne tikker op og recession truende, nogle kommende boligkøbere får kolde fødder. På den anden side vil renten næsten helt sikkert stige højere, så skal du indgå en aftale om en bolig, du elsker, og købe et hus nu?

X

Hårdt opkald, siger eksperter. Hvorfor? "Der er mange bevægelige dele i at købe et hjem," sagde Long Island, NY-baseret certificeret finansiel planlægger Peter Palion.

Renter på realkredit, boligmarkeder, personlig opsparing, kredit score, investeringsmål og jobudsigter er alle vigtige overvejelser. 

Timing af boligmarkedet er svært. Alligevel har industriens iagttagere for nylig antydet, at det rødglødende boligmarked snart kan køle af og tippe til fordel for køberne.

"Når sommeren slutter, tror jeg, at når efteråret kommer, vil det ikke være nogen steder så skummende, som det har været," sagde Palion. "Enhver, der kan vente og vente, kan sandsynligvis score en bedre handel."

Efterspørgslen efter boliger har langt overgået udbuddet de seneste år, hvilket har ført til skyhøje priser. Covid pressede priserne yderligere op. Selvom det var svært for ejendomsmæglere at vise huse under pandemien, oversteg efterspørgslen stadig udbuddet, da boligbyggere måtte sætte byggeriet på pause. Men stigende lånerenter i de sidste mange måneder kunne dæmme op for strømmen.

Stigende realkreditrenter: Skal du købe et hus nu?

Den 15. juni, Federal Reserve forhøjede renter med tre fjerdedele af et basispoint, den højeste stigning i næsten tre årtier. Fed fastsætter ikke realkreditrenter, men ændringer i Fed-renten presser indirekte renterne op eller ned. 

Den 30-årige faste realkreditrente, som havde ligget omkring 3 % i hele 2021, er nu tættere på 6 %.

Som et resultat sagde Fed-formand Jerome Powell: "Jeg vil sige, at hvis du er en boligkøber eller en ung person, der ønsker at købe et hjem, har du brug for en smule nulstilling."

Det viser sig, at forbrugerne allerede var på samme side. Fannie Mae afslørede den 7. juni en national boligundersøgelse, der viser, at kun 17 % af forbrugerne rapporterer, at det er et godt tidspunkt at købe et hus.

"Forbrugernes forventninger om, at deres personlige økonomiske situation vil forværres i løbet af det næste år nåede et rekordhøjt niveau i maj-undersøgelsen, og de udtrykte større bekymring for jobsikkerhed," sagde Doug Duncan, Fannie Maes senior vicepræsident og cheføkonom i en udmelding. 

Boligpriser stadig varme; Kommer der en opbremsning?

Med $407,600 oversteg den gennemsnitlige salgspris for eksisterende boliger $400,000 for første gang i maj 2022, ifølge National Association of Realtors.

Kenneth Leon, direktør for aktieanalyse hos CFRA Research, siger, at det viser, at det stadig er et konkurrencepræget boligmarked.

"Der er stadig mange bud på eksisterende boliger," fortalte han IBD.

Salget faldt dog måned-til-måned i tre ud af fire regioner i USA, og salget fra år til år faldt i alle fire regioner. Nordøst var den eneste region, der så en stigning i maj i forhold til april.

Samlet faldt salget af eksisterende boliger 3.4 % i maj sammenlignet med april. De faldt 8.6 % i forhold til et år siden.

"Boligsalget er i det væsentlige vendt tilbage til de niveauer, man så i 2019 - før pandemien - efter to års gangbuster-præstationer," sagde NAR-cheføkonom Lawrence Yun i en erklæring.

Boligbyggeraktier

CFRAs Leon indrømmer, at boligbyggere forbereder sig på en afmatning i de kommende måneder. Han peger på ikke kun boligbyggernes udsigter for de næste mange kvartaler, men også på råvarepriserne.

I et indtjeningsopkald med investorer for nylig, Lennar (LEN) Ledelsen sagde, at trafikken til dets sælgende fællesskaber faldt betydeligt.

"Hidtil i juni er nye ordrer, trafik, salgsincitamenter og annulleringer forværret på mange af vores markeder på grund af en hurtig stigning i realkreditrenter og modvind fra negative økonomiske overskrifter," sagde co-CEO Richard Beckwitt.

KB Hjem (KBH) sagde også, at nye ordrer kom i et langsommere tempo.

"Vi så en opblødning i maj, efterhånden som aflysningerne stiger," sagde COO Robert McGibney i et indtjeningsopkald med investorer den 22. juni. "Juni, vil jeg sige, har lignet maj, hvor vi har set en vedvarende blødhed i løbet af de sidste par måneder."

KB Home-ledelsen siger, at prisstigningerne også aftog i maj, mens incitamenterne tog til i visse regioner, hvilket lover godt for boligkøbere, der leder efter tilbud.

I mellemtiden, da boligudbuddet indhenter efterspørgslen, er tømmerpriserne faldende fra alle tiders højder på omkring $1,400 pr. 1,000 bordfod i marts til omkring $600 i de seneste dage.

"Historien har ændret sig," sagde han. "Tømmer er tilbage til normaliserede niveauer."

Alligevel boligbyggeraktier har været modstandsdygtige midt i et volatilt aktiemarked og selv når boligmarkedet blødes op. Aktierne i Lennar og KB Home, som var faldet betydeligt fra 52 ugers højder i slutningen af ​​2021 og begyndelsen af ​​2022, er steget i de seneste uger, ifølge MarketSmith -diagramanalyse.

Recession kan være lige rundt om hjørnet: Skal du købe et hus nu?

Hvis USA er på vej ind i recession, er spørgsmålet stadig, hvor slemt det bliver. En kort og mild recession ville ikke have en enorm indflydelse på boligmarkedet, siger Leon. Men en langvarig krise ville næsten helt sikkert skabe kaos.

"Det positive er, at beskæftigelsen stadig er stærk," sagde Leon.

Men det kan også ændre sig, da nyheder om fyringer har sneget sig frem de seneste uger. For boligkøbere betyder det ikke kun at skulle vurdere de økonomiske konsekvenser af at miste et job, men også sandsynligheden for at flytte for at acceptere et nyt tilbud.

At købe et hjem repræsenterer en stor forpligtelse, siger Palion.

"Det er ikke noget, du nemt kan gå væk fra næste måned, fordi tingene har ændret sig," sagde han. "Overvej stabiliteten af ​​din beskæftigelse og familiesituation."

For alle, der står over for en en-ud-tre chance for at flytte til en anden del af landet inden for tre til fem år, foreslår Palion, at man nøje afvejer muligheden for at leje i stedet.

Hvor meget har du egentlig råd til?

Renter på realkredit er en nøglekomponent til at beregne, hvad du har råd til at købe. Det samme er indkomst, hvor meget opsparing du har trukket væk, din kreditvurdering og mulighed for at dække andre tilbagevendende og uventede omkostninger ved at eje en bolig.

En måde at finde ud af det på er at overveje NAR's kvartalsvise boligprisindeks. Det seneste data viser, at den typiske månedlige betaling for husejere i første kvartal af 2022 var $1,383, hvilket repræsenterer 18.7% af familiens indkomst. Det kan sammenlignes med 4. kvartal 2021's gennemsnitlige månedlige betaling på 1,237 USD, hvilket udgør 17 % af husstandens indkomst.

Generelt er en 20% udbetaling ideel, siger Palion. Men husk, at det ikke er ideelt at sætte alle dine opsparinger i en udbetaling. Reparationer og ejendomsskatter kan snige sig ind på førstegangskøbere og ofte sætte dem i dybere gæld, end de havde forventet.

En anden måde at begrænse boligkøbsomkostningerne på er at øge din kreditvurdering. Jo højere din kreditvurdering, jo lavere er låneomkostningerne.

Med stigende realkreditrenter kan potentielle boligkøbere vælge at vente lidt, foretage mere regelmæssige betalinger på anden gæld, såsom kreditkortsaldi og billån, og dermed øge deres kreditvurdering.

Hvor skal du købe fast ejendom?

I en perfekt verden er det sted, du ønsker at bo, og hvad du kan bruge, perfekt på linje. Men det er ikke altid tilfældet. Så nogle husjægere vælger at flytte til en mere overkommelig del af landet.

Ifølge den seneste NAR data, Vesten er den dyreste region at være boligejer på. Gennemsnitlige månedlige betalinger er omkring $2,200 og tegner sig for mere end 28% af familiens indkomst, hvor den gennemsnitlige familie tager omkring $93,000. Medianprisen for et eksisterende hjem i Vesten er næsten $526,000.

Midtvesten er den mest overkommelige region til at købe et hjem, med månedlige betalinger omkring $1,200, bestående af omkring 17% af familiens indkomst.

Skal du købe lejebolig nu?

At købe investeringsejendom er en "hel anden kugle af voks," sagde Palion.

"Der er en stor forskel mellem investeringsejendomme og en primær bolig," sagde han. 

At købe et hjem, hvor du vil bo, handler mere om at tilfredsstille personlige præferencer, forklarede Palion.

“En investeringsejendom skal først og fremmest være en forretningsbeslutning; hvor meget betaler du for denne ejendom, og hvad er den husleje, du kan opkræve?" han sagde.

Den tid og penge, du vil fortsætte med at investere i lejebolig efter købet, er også store forskelle. At eje udlejningsenheder betyder, at du til en vis grad skal være involveret i de daglige detaljer i forvaltningen af ​​ejendommen, selvom du udliciterer en stor del af ledelsen.

"Du skal være i stand til at tage imod opkaldene ved midnat om toilettet, der flyder over," sagde Palion.

Hvis du ønsker at være en fuldstændig hands-off investor, så overvej at investere i ejendomsinvesteringsforeninger eller REIT'er, foreslår Palion i stedet. REIT'er er samlinger af ejendom, der ansætter en professionel leder og handler som enhver anden aktie.

Uanset om du overvejer at købe en primær bolig eller en investeringsejendom, har Palion et sidste råd: "Slap af; tag det roligt. Tag ikke forhastede beslutninger."

Følg Adelia Cellini Linecker på Twitter @IBD_Adelia.

DU KAN MÅSKE OGSÅ LIDE:

Hvorfor dette IBD-værktøj forenkler søgningen efter de største aktier

Vil du få hurtige fortjenester og undgå store tab? Prøv SwingTrader

IBD Digital: Lås op for IBD's førsteklasses aktielister, værktøjer og analyse i dag