Skal du leje eller sælge dit hjem, hvis du tager afsted i udlandet?

Min kone, Rebecca, og jeg stod over for denne knibe med husleje og salg tilbage i 2018, da vi besluttede at flytte fra Virginia til Mexico.

Som tidligere skatteadvokat for Internal Revenue Service (IRS) var jeg opmærksom på mange af de relevante love, men jeg lærte stadig nogle vigtige og overraskende lektier under denne proces. Her vil jeg gerne dele historien med dig om, hvordan vi tacklede leje- eller salgsdilemmaet, så det kan hjælpe dig med at beslutte dig, hvis du overvejer at flytte til udlandet.

En investering i vores finansielle fremtid

Fast ejendom er et kritisk element i en velafbalanceret investeringsportefølje. Men for 20 år siden, da Rebecca og jeg søgte at købe vores første hjem, var vi mere bekymrede over, om vi ville have råd til et hus, snarere end hvordan det ville se ud ved siden af ​​vores aktiebeholdning.

På det tidspunkt var boliger i de trendy Virginia-kvarterer lige på den anden side af Potomac-floden fra vores job i Washington, DC så efterspurgt, at potentielle købere rutinemæssigt blev tvunget til at byde mere end prisforlangende og give afkald på bolig- og sikkerhedsinspektioner. Dette gjorde os nervøse. Desuden var det beløb, banken ønskede at låne os (tilbage i de vanvittige dage før den globale finansielle nedsmeltning) mere, end nogen af ​​os nogensinde kunne forestille os at betale tilbage.

Fordi vi var imod at være fattige i huset - det vil sige, vi ønskede ikke at bruge størstedelen af ​​vores indkomst på et realkreditlån - gik Rebecca og jeg med vores mavefornemmelse og besluttede os for en billigere løsning.

Vi købte et byhus fra 1940 på den velkendte "forkerte side af sporene" for halvdelen af, hvad vi ville have brugt på et lidt større enfamiliehus i et mere populært kvarter. Men vi følte os trygge i det nye hus og planlagde at bruge de penge, vi ikke betalte til banken, til den rejse, som vi begge elskede at lave.

Det viste sig, at heldet var med os. Som vores ejendomsmægler havde forudsagt, var vi på forkant med vores nye kvarters gentrificering. Moderne boligbyggerier blev bygget på begge sider af os, flere butikker og restauranter flyttede ind, og vores område blev kendt som det maleriske, koloniale kvarter. Så begyndte boligpriserne i hele byen at stige.

Da vi købte vores hjem i 2000, vurderede byen vores jord og hus til $127,900. Ti år senere var vurderingen $378,420. Og da Rebecca og jeg besluttede at flytte vores familie til Mexico i januar 2018, var det $516,168.

Vælg mellem to attraktive muligheder

Rebecca og jeg havde et svært valg at træffe om huset efter at have besluttet at flytte til udlandet. Skal vi leje det ud og bruge den månedlige lejeindtægt til at hjælpe med at betale vores udgifter i Mexico, eller skal vi udbetale og drage fordel af en føderal lov, der fjerner skat på den betydelige gevinst, vi ville opnå ved at sælge?

Udlejning havde fordele. Den månedlige husleje ville give en konstant strøm af indtægter til delvist at erstatte de lønninger, vi efterlod, og derved reducere det beløb, vi skulle trække på opsparing for at dække vores daglige leveomkostninger. Indtægten ville dække vores husleje i Mexico, undervisning til vores børns skole og, som jeg kunne lide at spøge, efterlade et par dollars til tacos. Som finanspolitiske konservative (i hvert fald når det kommer til at bruge vores egne penge), kunne Rebecca og jeg godt lide, at lejeindtægter ville give en økonomisk stødpude, indtil vi kunne udvikle flere forretningsideer, vi ønskede at forfølge.

Et andet punkt at overveje, når du flytter til udlandet, er, at lejeindtægter kan hjælpe dig med at få et opholdsvisum i dit nye land. Selvom dette ikke var relevant for vores situation, kræver nogle nationer - Uruguay for eksempel - en påviselig indkomststrøm for at få permanent ophold. Lejeindtægter kan hjælpe dig med at opfylde dette krav.

Der er dog også ulemper ved at leje, som vi lærte ved at undersøge vores muligheder. For det første ville omkostningerne for et administrationsselskab til at annoncere og føre tilsyn med ejendommen bide i vores fortjeneste. Disse virksomheder opkræver ofte et gebyr svarende til en måneds husleje for at finde en lejer og derefter 8% til 10% af den månedlige husleje for at vedligeholde ejendommen og reagere på spørgsmål, som lejeren rejser. Mens onlinesider såsom Craigslist eksisterer som gratis platforme til at hjælpe med at forbinde udlejere og lejere, kan disse værktøjer ikke administrere ejendommen.

For det andet ville vi være nødt til at indberette lejeindtægten som skattepligtig, hvilket yderligere reducerer det, der gik i vores lommer.

Rebecca og jeg syntes også at salg var en spændende mulighed. Baseret på samtaler, vi havde med adskillige lokale ejendomsmæglere, samt vores uafhængige forskning ved hjælp af onlineværktøjet Zillow, som bruger sammenlignelige egenskaber til at estimere et hjems markedsværdi, forventede vi, at vi kunne sælge huset for omkring 600,000 USD.

I så fald ville vi opnå en fortjeneste på 400,000 USD efter at have fratrukket vores oprindelige købspris og omkostningerne ved de kapitalforbedringer, vi havde foretaget, som i alt beløb sig til 200,000 USD. Vi kunne investere $400,000 overskuddet og bruge afkastet til at dække udgifter i Mexico.

I henhold til sektion 121 i Internal Revenue Code (udelukkelsen af ​​boliger) ville intet af dette $400,000-overskud være skattepligtigt. Udelukkelsen af ​​boliger giver et ægtepar mulighed for at fjerne fra indkomst op til $500,000 i gevinster ved salg af en bolig. En enkelt person kan ekskludere op til $250,000.

For at kvalificere sig til denne udelukkelse (og dette er afgørende for at forstå, hvis du overvejer at sælge dit hjem), skal ægtepar og enlige opfylde ejerskabstesten og brugstesten.

Du er berettiget til udelukkelsen, hvis du har ejet og brugt ejendommen som dit hovedbolig i en periode på mindst to år ud af de fem år forud for salget. Du kan opfylde ejerskabs- og brugstestene i forskellige toårsperioder, men du skal opfylde begge tests i den femårsperiode, der slutter på salgsdatoen.

Hvis vi solgte vores hus, ville vi opfylde både ejerskabs- og brugstests og kunne udelukke hele vores fortjeneste, hvilket resulterede i nul skat.

Uden fordelen ved udelukkelsen af ​​boliger betød 10% kapitalgevinstskattesatsen, at vi ville betale skat på $40,000 af $400,000 fortjenesten. Fyrre tusinde dollars er mere, end vi havde forventet, at det ville koste vores familie på fire at bo i Mexico i et år. Det er mange penge at betale i skat.

Årsagerne til at vi lejede

Flere faktorer var medvirkende til, at vi tog beslutningen om at leje vores bolig ud. Først fandt vi straks en pålidelig lejer på egen hånd, som vi kunne stole på til at tage sig af huset og gården. Vi gav hende kontaktoplysninger til lokale reparationsfolk, som vi tidligere havde brugt, hvilket eliminerede behovet for et administrationsselskab.

Den husleje, vi opkræver, beskattes som almindelig indkomst (Rebecca og jeg betaler i skatteklassen på 12 %, men satserne varierer fra 10 % til 37 % baseret på indkomst og ansøgningsstatus). Alligevel betød det ikke at pådrage os omkostningerne til et tredjepartsadministrationsselskab flere penge i lommen.

For det andet forventede vi, at værdien af ​​boligen ville fortsætte med at stige i betragtning af arten af ​​Washington, DC-metroområdet - meget forbigående med tætte boliger som vores, der var meget efterspurgte. Fordi brugstesten for udelukkelse af boliger giver et vindue på to ud af fem år, behøvede vi desuden ikke straks at sælge for at opnå skattefordel.

I den enkleste anvendelse af testen havde vi op til tre år efter fraflytningen til at sælge. Hvis vores salgsdato var i januar 2021, ville den femårige tilbagebliksperiode løbe fra januar 2016 til januar 2021, og vi ville have boet i huset som vores primære bolig fra januar 2016 til januar 2018 og ville kunne udelukke gevinst.

Den sidste grund til, at vi først besluttede at leje i stedet for at sælge, var, at vi ville have et sted at vende tilbage til, hvis tingene i Mexico ikke fungerede.

Beslutningstid, igen

I juni 2020 meddelte vores lejer os, at hun ville flytte ud i august. På dette tidspunkt var vi to og et halvt år inde i vores Mexico-eksperiment og forpligtede til vores liv der, uden planer om at flytte tilbage til USA. Vi var klar til at genudforske vores muligheder med hensyn til huset.

Min første reaktion var at sælge. Vi var stadig inden for to ud af fem år for at opfylde brugstesten og udelukke vores gevinst fra beskatning. Ejendomsmæglere, som vi talte med (og onlineplatformen Zillow) forudsagde, at vi nu kunne sælge huset for $100,000 mere end to år tidligere, hvilket betyder, at vi ville spare omkring $50,000 i skat og have hele $500,000 fortjeneste i hånden til at investere.

Rebecca ville fortsætte med at leje. En kombucha-virksomhed, vi havde startet, og de spansksprogede kurser, hun havde kørt i Mexico, var ind imellem rentable, men hun kunne lide at have den faste lejeindtægt.

En anden grund til, at Rebecca ønskede at hænge fast i huset, var at indse yderligere påskønnelse, som flere lokale ejendomsmæglere forudsagde, efter at Amazon annoncerede, at de ville bygge sit andet hovedkvarter i området.

Mens vi stadig diskuterede, hvad vi skulle gøre, greb skæbnen ind. Jeg diskuterede vores dilemma med en ven, der har investeringsekspertise, og han tilbød noget, som Rebecca og jeg ikke helt havde forstået. Han forklarede, at det afkast, vi tjente på at leje, var mere, end vi sandsynligvis ville få, hvis vi solgte huset og investerede gevinsten.

På det tidspunkt ryddede vi ca. $25,000 om året i lejeindtægter efter at have betalt ejendomsskat, husejerforsikring og vedligeholdelsesudgifter. (Vi havde betalt det resterende realkreditlån af, inden vi flyttede.)

Hvis vi skulle sælge huset og investere gevinsten på $500,000, ville vi være nødt til at finde en investering, der leverede et afkast på 5 % for at realisere lige så meget, som vi fik i lejeindtægt. Selvom vi måske kan finde det afkast i en virksomhedsobligation eller børsnoteret aktie, er disse aktivtyper typisk mere risikable investeringer end fast ejendom.

Omtrent samtidig med, at jeg havde denne samtale med min veninde, fandt Rebecca og jeg gennem mund til mund en familie med gode karrierer, og som ville betale en lidt højere månedlig husleje, end vi tidligere havde fået. Dette gjorde beslutningen om at leje igen let.

Derudover vidste jeg, at udelukkelsen af ​​boliger ikke var helt ude af bordet. I henhold til loven kunne vi nulstille den femårige periode, der er kritisk for brugstesten, hvis vi besluttede at flytte tilbage til huset som vores primære bolig og blev der i to år – eller mere, hvis det passede os. Selvom det ikke er i vores sind at flytte tilbage nu, er det ikke uden for mulighedernes område. Og hvorfor ikke? Huset har været godt for os.

I sidste ende er beslutningen om at sælge eller leje din bolig en personlig beslutning. Der er ingen ensartet løsning. Men som vores historie viser, er en afgørende økonomisk overvejelse, som enhver boligejer bør huske på, udelukkelsen af ​​boliger. Hvis du ender med at sælge dit hjem uden for to ud af fem-års vinduet, skal du muligvis aflevere en stor del af salgsprisen til onkel Sam.

Så hvis du beslutter dig for at holde fast i dit hjem i nogle år efter at have flyttet til udlandet, skal du være opmærksom på, hvordan denne skat kan påvirke din økonomi hen ad vejen.

Denne historie kørte oprindeligt i International Living.