Aktier er på et bjørnemarked, skal et boligkrak følge?

Vigtige takeaways

• Data fra National Association of Realtors viser, at boligpriserne er steget med 37% siden marts 2020
• I mellemtiden faldt det samlede boligsalg med 8.6 % år-til-år og 3.4 % måned-over-måned i maj
• Moody's Analytics-data tyder på, at den gennemsnitlige bolig er overvurderet med 24.7 %, hvor priserne stiger fire gange hurtigere end indkomsterne
• Da boligkøbere konstant bliver prissat ud af markedet, bekymrer mange investorer og boligejere, at et boligkrak kan være rundt om hjørnet

mandag, den S&P 500-indeks lukkede 18.7 % YTD og svævede tæt på sidste uges bjørnemarkedsområde. I mellemtiden forbliver Nasdaq Composite et fald på omkring 27% for året, mens Dow'en triller med et tab på 14%. Med andre ord er en stor del af markedet i eller i nærheden af ​​bjørneland, uden udsættelse i sigte for aktier, der har fået deres priser skåret ned fra toppene i januar.

Og nu er investorer og boligejere bekymrede for, at boligmarkedet kan følge trop.

Data fra National Association of Realtors (NAR) viser, at mellem maj 2021 og maj 2022 steg de eksisterende boligpriser næsten 15 %. Siden marts 2020, de er steget 37 %. I mellemtiden toppede de gennemsnitlige boligpriser for første gang $400,000.

Mens høje priser er gode for investorer og sælgere, har de løbende skubbet lav- og mellemindkomstkøbere ud af markedet. Og nu, nogle bekymrer sig, kan de samme priser, som har fået sælgerne til at glæde sig, katalysere et boligmarkedskrak.

Bobler og nedbrud

Aktivbobler opstår, når efterspørgsel, spekulation og markedsoverflod stiger priser ud over deres fundamentale forhold. Slutresultatet? Alt for dyre aktiver, der forbliver efterspurgte, lige så længe købere forbliver interesserede.

Ifølge Dallas Federal Reserve, er ejendomsbobler særligt stikkende på grund af deres vidtrækkende økonomiske konsekvenser. Boligbobler fører ofte til en række utilsigtede konsekvenser som:

• Forvrænget investerings- og købsmønster
• En fejlallokering af økonomiske ressourcer
• krusninger, der bløder ind i økonomisk vækst og beskæftigelse

Hvornår så investorerne går i panik, eller konkurser og tvangsauktioner rammer markedet, "springer boblen". Ejendomspriserne styrter, investorer kæmper for at forblive profitable og boligejere kan finde sig selv under vandet meget dyre lån.

Når det er sagt, ender ikke hver boble nødvendigvis i et fuldstændigt nedbrud.

Nogle markeder kan i stedet opleve en korrektion, hvor boligpriserne gradvist falder og derefter stagnerer i måneder eller år.

Derimod involverer et nedbrud et hurtigt prisfald (ofte ledsaget af en bølge af tvangsauktioner), der trækker tæppet fra under markedet.

Dengang og nu

Fuldstændige krak på boligmarkedet er ikke så almindelige, som du måske tror. Alligevel, med den store recession frisk i mange sind, forbliver boligejere og investorer på vagt.

Den store recession

Krakket på boligmarkedet i 2007-2008 var en unik begivenhed, der var født af flere uagtsomme regerings-, långiver- og investorpraksis.

Til at starte med gav billige renter og minimal regulering af realkreditlån banker mulighed for at tilbyde subprime-lån til ukvalificerede låntagere. Mange sådanne lån blev endda udstedt uden ordentligt papirarbejde, der dokumenterede en låntagers evne til at tilbagebetale.

I mellemtiden købte investorer "pantlånssikrede værdipapirer" (MBS), som samler realkreditlån som investerbare aktiver. Da raterne for subprime-udlån voksede, udgjorde subprime-lån en større andel af disse værdipapirer.

Desværre kunne mange boligejere ikke foretage deres betalinger, hvilket katalyserede en krise, da banker begyndte at udelukke misligholdte låntagere. I mange tilfælde led bankerne tab ved at forsøge at afgive ejendomme med faldende værdi. Snart flygtede husejere fra undersøiske realkreditlån til venstre og højre, hvilket efterlod banker med ejendom, der var mindre værd end lånet på det.

Samtidig oplevede MBS-investorer deres egen krise, da låntagere misligholdte og drænede deres overskud.

I sidste ende affødte sammenløbet af begivenheder en global recession (og tonsvis af nye regler for realkreditlån).

Hurtigt frem til 2022

Og så har vi det nuværende boligboom, der – som du vil se – har et helt andet sæt årsager. Nemlig: Covid-19-pandemien.

Da pandemien først satte ind, Federal Reserve sænkede renten for at omgå en recession og tilskynde til forbrug. Samtidig indførte mange firmaer mellem regeringsmanderede nedlukninger og medarbejdernes tryghed nye politikker for arbejde hjemmefra. I mellemtiden kastede mange familier stimulusmidler ind i opsparing eller betalte deres gæld af.

Kombinationen af ​​stimuleringsmidler, billig gæld og WFH-fleksibilitet lokkede mange boligejere til at forlade dyre byer. I mellemtiden snerrede forsyningskæden og Covid-19-restriktioner fast i byggeriet af nye boliger, hvilket strammede udbuddet.

Som følge heraf steg efterspørgslen. Snart fandt købere ud af, at de konkurrerede om de samme ejendomme, hvilket sendte priserne i vejret, da svimlende husejere accepterede kontante tilbud ofte langt over udbudsprisen.

Kan vi udelukke et potentielt boligmarkedskrak?

Selvom vi ikke længere er i lockdown, er virkningerne af Covid-19 på boligmarkedet fortsat. Nogle bekymrer sig om, at et boligkrak kan være lige rundt om hjørnet.

For at starte, seneste Census Bureau data viser, at boligsalget er faldet fire måneder i træk. Alene salget af nye enfamiliehuse faldt 16.6 % mellem marts og april. Og i maj faldt det samlede boligsalg 3.4 % måned-over-måned og 8.6 % fra et år siden. Alt i alt steg junis usolgte, eksisterende boligbeholdning til 1.16 millioner enheder.

Men mens salget faldt, har priserne ikke fulgt trop. Faktisk markerede May en ny rekord, hvor medianprisen for et nyt hus nærmede sig $450,000. Samtidig toppede den gennemsnitlige salgspris for alle boliger 511,000 dollars.

Hvis du synes, det lyder højt, er du ikke alene. Tidligere i år rapporterede Moody's Analytics, at de amerikanske boligpriser forbliver overvurderet med et gennemsnit på 24.7 %. I marts advarede Dallas Fed om, at boligsalgspriserne har overgået lejepriserne, hvilket tyder på "uholdbart oppustede" værdier.

Og det er ikke kun hvor dyre boliger er – det er hvor hurtigt det kom dertil. Alene det seneste år er boligpriserne steget fire gange hurtigere end indkomsten. På samme tid, realkreditlån renter er steget fra 3 % i januar til 6.4 % ved udgangen af ​​juni, mere end en fordobling af låneomkostningerne.

Alt i alt peger tallene på dårlige udsigter for boligmarkederne. Skyhøj inflation, stigende renter og begrænset lager har prissat mange boligkøbere ud af markedet. Med boligejere, der skal udvide sig længere for at komme op på ejendomsstigen, kan boblen briste, hvis økonomiske faktorer fører til lavere indkomster eller højere realkreditrenter

Afgørende forskelle mellem 2008 og 2022

Men den generelle konsensus blandt økonomer er, at mens et boligmarked krak er muligt, det er ikke Sandsynlig.

Til at begynde med forbliver markedets nuværende grundlag langt mere stabilt, end det var for 14 år siden. Strengere lånekriterier og robust boligkøberbeskyttelse betyder, at hovedparten af ​​moderne realkreditlån betales til tiden. I anden halvdel af 2021 ansøgte den gennemsnitlige boligkøber med en rekordhøj gennemsnitlig kreditscore af 786.

Derudover forbliver restancer omkring 3 %, og det første kvartal af 2022 var lige så godt 78,000 tvangsauktioner. (I modsætning hertil mistede 10 millioner amerikanere deres hjem mellem 2006 og 2010, med 3.1 millioner tvangsansøgninger alene i 2008.)

På samme måde har husejere nu en bemærkelsesværdig 28 billioner dollars i egenkapital sammenlignet med den ofte negative egenkapital ejet i 2008. Og bemærker JPMorgan at moderne boligejere ikke har pådraget sig næsten det samme gældsniveau som før 2008.

Samtidig er boligbeholdningerne, selvom de er i stigning, stadig tæt på det laveste niveau nogensinde. Sidste september, NARAR
rapporterede en 2.4-måneders levering af boliger til salg; i februar var det faldet til kun 2 måneder.

I mellemtiden har bygherrer, med henvisning til stigende omkostninger og aftagende efterspørgsel, trukket produktionen tilbage. (Det modsatte var tilfældet i optakten til den store recession.)

Det mest sandsynlige scenario

Alligevel betyder et robust boligmarked ikke, at der ikke er plads til et prisfald. Forskellen: de fleste økonomer mener, at en korrektion, ikke et nedbrud, er på sin plads.

For eksempel rapporterer Dallas Fed, at selvom de reale huspriser overstiger deres fundamentale forhold, ser de "ingen forventning om, at nedfaldet fra en boligkorrektion ville være sammenligneligt med den globale finanskrise i 2007-09 med hensyn til størrelse eller makroøkonomisk tyngde."

Doug Duncan, cheføkonom hos Fannie MaeFNMA
, stort set enig. Hans holdning er, at mens renterne er steget dramatisk, "historisk set er så store bevægelser endt med en boligopbremsning."

Bankrates finansanalytiker Greg McBride er enig og bemærker: "Ejendomspriserne kan bevæge sig i store træk - som nu - og derefter vise relativt små ændringer over en årrække. Et plateau i priserne er det mere sandsynlige resultat."

Men hvad tæller alligevel som en "korrektion"?

Matthew Pointon, senior ejendomsøkonom hos Capital Economics, mener, at en 5 % fald i midten af ​​2023 er et rimeligt mål. Og NAR-cheføkonom Lawrence Yun er enig i, at "mindre prisfald" på op til 5% er sandsynlige - og sunde for et "overpris" marked.

Lad ikke spøgelsen af ​​et boligmarkedskrak få dig ned

I det nuværende klima virker et nationalt boligmarkedskrak usandsynligt, men det er ikke udelukket. Det får mange ejendomsinvestorer til at spekulere på: at investere eller vente?

Med Q.ai behøver du aldrig at spekulere på det næste rigtige træk. Vores AI-drevne investeringsstrategier er afhængige af sunde data – ikke følelser som frygt eller spænding, der er rodfæstet i et teoretisk markedskrak.

Men det betyder ikke, at vi er ude af løkken. Med up-to-date investeringer som Forbes sæt, kan du udnytte de seneste nyheder, sydende informationer og et stort videnarkiv – alt sammen uden at løfte en finger. Alt du skal gøre er at finansiere din konto.

Download Q.ai i dag for adgang til AI-drevne investeringsstrategier. Når du indbetaler $100, tilføjer vi yderligere $50 til din konto.