Investering i likviditetsejendomme, også kendt som udlejningsejendom, kan være en effektiv måde at generere et stort set passiv indkomststrøm. Du køber en ejendom, installerer en lejer eller to og opkræver månedlige huslejebetalinger. Det lyder simpelt nok, men der er lidt mere involveret i at sikre, at en lejebolig er en værdifuld investering. At vide, hvordan man beregner pengestrømme i fast ejendom har betydning for at maksimere profitten som ejendomsejer.
A finansiel rådgiver kan hjælpe dig med at inkorporere fast ejendom i din portefølje.
Hvad er pengestrøm i fast ejendom?
I enkle vendinger, pengestrøm henviser til bevægelse af penge ind og ud af en virksomhed. Når du diskuterer pengestrømme fra fast ejendom, taler du om penge, der genereres af ejendommen (dvs. lejeindtægter) og penge, der er brugt i forbindelse med ejendommen.
Ejendomsinvesteringer kan generere positive pengestrømme eller negative pengestrømme. Når en ejendom har positive pengestrømme, overstiger dens indtægter udgifterne. Når der er negativt cash flow, overstiger udgifterne på den anden side indkomsten.
Positivt cash flow er at foretrække for ejendomsinvestorer fordi det betyder, at de tjener penge på den eller de ejendomme, de ejer. Jo bredere fortjenstmargenen er, jo bedre er deres investeringsafkast. Positivt cash flow kan også gøre ejendomsinvesteringer nemmere at vedligeholde, da du måske har et overskud af kontanter, du kan bruge til vedligeholdelse, reparationer og vedligeholdelse.
Negativt cash flow betyder, at en investor taber penge på en lejebolig. Negativt cash flow kan opstå, hvis ejendommen står ledig i længere perioder, eller hvis lejepriserne ikke er i stand til at holde trit med, hvad det koster en investor at vedligeholde ejendommen.
Sådan beregnes pengestrømme i fast ejendom
Beregning af pengestrømme i fast ejendom starter med at kende nogle få vigtige detaljer om ejendommen. Specifikt for at beregne pengestrømme for lejeboliger skal du vide:
Hvor stor bruttoindkomst ejendommen genererer
Samlede udgifter til ejendommen
Hvilken gæld, hvis nogen, er forbundet med ejendommen
Bruttolejeindtægter repræsenterer alle de indtægter, ejendommen genererer, før eventuelle udgifter er fratrukket, inklusive betalinger på et realkreditlån. Husleje er typisk den vigtigste indtægtskilde, når du beregner pengestrømme for boligudlejningsejendomme. Men afhængigt af, hvad der er inkluderet i din lejeaftale, kan du også indsamle indtægter ved at opkræve lejere for kæledyrsgebyrer, forsinkelsesgebyrer eller andre gebyrer.
På udgiftssiden inkluderer du alle omkostninger, du betaler for at eje ejendommen. Så dette kan omfatte ting som:
Forsikring
Ejendomsadministrationsgebyrer (hvis du betaler en anden for at administrere ejendommen for dig)
Hjælpeprogrammer
Vedligeholdelse og reparationer
Reklame
Erhvervslicenser, du muligvis skal have for at udleje ejendommen
Juridiske og professionelle honorarer (dvs. udgifter til fraflytning)
Du vil også inkludere ejendommens ledighedsprocent her. Tomgangsprocenten repræsenterer, hvor mange dage om året ejendommen går uden en lejer, hvilket betyder, at den ikke genererer nogen indtægt overhovedet. For at finde ejendommens tomgangsprocent skal du lægge den samlede tid, ejendommen har stået ledig i løbet af et enkelt år sammen, og derefter dividere det med den tid, ejendommen kunne have været lejet i og gange svaret med 100 .
Så hvis ejendommen stod ledig i 16 uger, men kunne have været lejet i 52 uger, har den en tomgang på 30.76 % (16/52 x 100). Tomgangsprocenten anses for at være en driftsudgift ved udlejning af ejendom.
Når du har dine bruttoindtægter og udgifter, kan du gå videre til næste trin, som er nettoberegning driftsindtægter (NOI). For at finde NOI for cash flow-ejendomme skal du blot trække udgifter fra indkomsten. Det resulterende tal er mængden af pengestrøm produceret af operationer. Det tager ikke hensyn til nogen gæld, der kan være forbundet med ejendommen. For at finde nettopengestrømmen, efter at gældsbetjening er indregnet, skal du trække gældsbetjening fra nettodriftsindtægten.
Hvorfor er pengestrømsberegninger i fast ejendom vigtige?
Beregning af cash flow for fast ejendom har betydning, fordi det kan hjælpe dig med at bestemme, hvor rentabel en investering i lejeejendomme sandsynligvis vil være. At se på, hvor meget du kan opkræve i husleje for en bestemt ejendom, er ikke nok til at give dig et præcist billede. Du skal først fjerne driftsudgifterne for ejendommen og eventuelle gældsbetalinger, du skal foretage i forbindelse med det, for at finde ud af, hvor meget pengestrøm du sidder tilbage med.
Hvis du har et bestemt afkast, du sigter efter, kan beregning af cash flow for fast ejendom give dig en idé om, hvorvidt en ejendom sandsynligvis vil leve op til forventningerne, overgå dem eller komme til kort. Der er ingen fast afkastsats, der anses for at være ønskelig, når man investerer i udlejningsejendomme. Det er stort set subjektivt, baseret på det lejemarked, du investerer i, og dine individuelle mål.
Som tommelfingerregel er det smart at overveje egenskaber, der består 1 %-testen. 1%-reglen antyder, at en ejendom sandsynligvis vil være rentabel, hvis du realistisk kan opkræve 1% af dens købspris i leje. Så hvis du køber en ejerlejlighed på 350,000 USD til udlejning, skal du være i stand til at opkræve mindst 3,500 USD i månedlig leje.
Om dette er realistisk eller ej, kan afhænge af bolig- og lejemarkedet du er med. At opkræve $3,500 til leje i San Francisco eller New York, for eksempel, er ikke så langt ude. Men at opkræve det samme beløb for et enfamiliehus i en lille by i Iowa vil sandsynligvis ikke flyve. Så det er vigtigt at overveje det overordnede marked såvel som leveomkostningerne og indkomsterne for dette område, når 1%-reglen anvendes.
Skatter kan påvirke cash flow i fast ejendom
Ejendomsinvesteringer kan betale sig over tid, men IRS vil have deres rimelige andel af den lejeindtægt, du indbringer. Når du udfører pengestrømsberegninger for fast ejendom, skal du huske at medregne, hvad du skal betale i skat af den indkomst. Generelt beskattes nettolejeindtægter med din almindelige indkomstskattesats. Så hvis du er i et højere skatteniveau, kan det betyde, at du betaler mere i skat på lejeindtægter.
Du kan dog modregne noget af det, du skylder fradrag for lejeudgifter. Nogle af de udgifter, du kan trække fra, omfatter:
Udgifter til vedligeholdelse og rengøring
Udskiftning af apparat eller HVAC
Prioritetsrenter
Ejendomsforsikring
Ejendomsskatter
Annoncegebyrer
Ejendomsadministrationsgebyrer
Hjælpeprogrammer
Andre tjenester, såsom skadedyrsbekæmpelse eller landskabspleje
Juridiske og professionelle honorarer (f.eks. hvis du skal betale for at smide en lejer ud)
Udgifter til ledig stilling
Du kan også fratrække afskrivningsudgifter på ejendommen. Fradrag af disse udgifter kan reducere din skattepligtige lejeindtægt. At forstå, hvor meget du sandsynligvis skal skylde i skat for at eje en lejebolig, kan give dig en bedre idé om, hvor meget af dit overskud du virkelig vil beholde i slutningen af dagen.
The Bottom Line
Forståelse af pengestrømme i fast ejendom har betydning, når man afvejer nye investeringsmuligheder. Den sidste ting, du ønsker, er at investere i en lejebolig, kun for at få det til at vise sig at være et pengehul. At vide, hvordan man beregner pengestrøm for fast ejendom kunne hjælpe dig med at sammensætte en investeringsplan og undgå at lave en dårlig investering.
Investeringstip
Hvis du gerne vil eje lejebolig uden at skulle gøre alt det hårde arbejde ved at være ejendomsejer, er der nemmere måder at investere på. Ejendoms crowdfunding platforme gør det for eksempel muligt at investere i erhvervs- og boligejendomme uden selv at skulle eje ejendommen. Ejendomsinvesteringsforeninger (REIT'er) er en anden mulighed for at investere i fast ejendom uden at købe ejendom. REIT'er er forpligtet til at udbetale 90% af den skattepligtige indkomst til investorer som udbytte hvert år, hvilket giver dig en konsekvent strøm af indkomst med en lille indsats fra din side.
Overvej at tale med en finansiel rådgiver om, hvorvidt cash flow-ejendomme kunne være en god tilføjelse til din portefølje. Det behøver ikke være svært at finde en kvalificeret finansiel rådgiver. SmartAsset's gratis værktøj matcher dig med op til tre finansielle rådgivere, der betjener dit område, og du kan interviewe dine rådgivermatches uden omkostninger for at beslutte, hvilken der er den rigtige for dig. Hvis du er klar til at finde en rådgiver, der kan hjælpe dig med at nå dine økonomiske mål, gå i gang nu.
Fotokredit: ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/dcsliminky
Stillingen Sådan beregnes pengestrømme i fast ejendom dukkede først på SmartAsset Blog.
Kilde: https://finance.yahoo.com/news/calculate-cash-flow-real-estate-140445211.html