Auktionen af ​​The One-palæet var en dud. Nu bliver kampen om udbyttet grim

Da megapalæet kendt som The One blev bortauktioneret i marts for mindre end halvdelen af ​​sin listepris på 295 millioner dollars, var det ikke kun en aftale for køberen: Det satte scenen for, hvad der viser sig at blive en grim kamp blandt kreditorer .

Salget på 141 millioner dollars af den 105,000 kvadratmeter store ejendom til LA-modemogulen Richard Saghian betød, at nogle store långivere af det konkursramte Bel-Air-projekt kunne være ude af pengene, givet krav mod boet på i alt mere end 250 millioner dollars. Nu har en långiver anlagt en retssag med krav om urimelig forretningspraksis mod en anden og påstået forfalskning af et dokument, der gør det nummer to i rækken til at blive tilbagebetalt.

Retssagen blev indgivet i sidste måned ved US Bankruptcy Court af investeringsfirmaet Julien Remillard, en tidligere mangeårig medarbejder til udvikleren Nile Niami. Hjemmets konkursramte selskab med begrænset ansvar, Crestlloyd, havde søgt rettens tilladelse til at betale næsten 104 millioner dollars ud af de 138 millioner dollars, boet modtog fra auktionen, til en anden långiver, Los Angeles-milliardæren Don Hankey.

Hankey Capital er langt den største kreditor af boet, efter at have ydet tre lån på i alt mere end $100 millioner til Crestlloyd, startende i 2018, da Niami var på jagt efter kontanter for at færdiggøre det overdådige palæ. Det drejer sig om tilbagebetaling af den første og dens tilknyttede renter og gebyrer.

Boet har allerede betalt prioritetskrav såsom skatter, og med en så stor udbetaling til Hankey, ville der ikke være meget tilbage for andre kreditorer, inklusive Remillard's Inferno Investment, som hævder, at det skylder 20.9 millioner dollars. Inferno siger, at det og relaterede enheder lånte omkring 18 millioner dollars til erhvervelsen af ​​ejendommen på Airole Way i 2013 og for at starte byggeriet på det, der dengang skulle være et 40,000 kvadratmeter stort hus.

Selvom Inferno lånte ud før Hankey Capital, anerkender retssagen, at Inferno underskrev en aftale i 2016, der tillader Crestlloyd at tilbagebetale senere lån, der var nødvendige for at færdiggøre palæet, selv før Inferno blev tilbagebetalt for sin egen investering.

Historien fortsætter

Den 2016-aftale krævede dog også, at Crestlloyd opnåede godkendelse fra Remillard, en efterkommer af en rig Quebec-familie, til specifikke lån, der ifølge retssagen ville blive højere end Infernos gæld. Det hævdes, at det aldrig skete. I stedet hævder retssagen, at Remillards underskrift blev forfalsket på en underordningsaftale fra oktober 2018, der tillod Hankey at blive betalt først.

Inferno anmoder i sin retssag om, at en konkursretsdommer flytter den til forreste række for tilbagebetaling blandt boets store sikrede kreditorer.

Retssagen påstår ikke, hvem der udførte forfalskningen, men siger, at Niamis mangeårige notar fejlagtigt notarerede, at Niami og Remillard underskrev dokumentet i hans tilstedeværelse i Los Angeles, da Remillard faktisk var i Montreal den dag. Notaren har ikke vendt tilbage opfordringer til kommentarer.

Retssagen anklager også Hankey Capital for unfair forretningspraksis, blandt andet ved at opkræve en ublu morarente. Inferno har ikke gjort indsigelse mod betalingen af ​​82.5 millioner dollars i hovedstol på den omstridte udbetaling på 104 millioner dollars for at stoppe akkumuleringen af ​​renter, selvom det har forbeholdt sig retten til at få det hele tilbage fra Hankey.

Retssagen søger endvidere at få 2016-aftalen erklæret ugyldig, fordi den hævder, at Crestlloyd udfyldte fakturaer fra entreprenører og leverandører, der arbejder på The One, og at midlerne blev omdirigeret til Niami og hans tidligere kone, Yvonne, enten til dem selv eller til andre ejendomme, de var tilknyttet.

Det hævder, at Hankey Capital undlod at overvåge sine lån, så det kunne tjene mere, der i sidste ende ville gå i misligholdelse, generere højere renter og sætte sig selv i stand til at afskærme ejendommen - hvilket det gjorde sidste år, hvilket førte til konkursansøgningen.

Hamid Rafatjoo, Nile Niamis advokat, hånede retssagen, som ikke nævner hans klient som en sagsøgt, som lidt mere end et trick fra udviklerens tidligere investor til at mudre op i vandet. Han sagde, at det var sent i spillet at fremsætte et krav om, at Hankey ikke var først i køen til at blive tilbagebetalt, da boet indgav konkursbegæring i oktober.

"Dette har været skitseret i en konkurssag siden dag ét. Og først efter at salget lukker, og der er en skuffende salgspris, opstår disse teorier,” sagde han. ”I slutningen af ​​dagen prøver man at sparke noget snavs op og se, om der er en forlig et sted, hvor man kan få nogle penge. Min klient fejlede intet. Han tabte $30 millioner til $40 millioner af sine egne penge på dette projekt. At sige, at underskrifter blev forfalsket, eller at midler blev misbrugt, er bare spild af tid."

Yvonne Niami kunne ikke nås for en kommentar.

Hankey sagde, at han betragtede retssagen som muligvis "opstilling bare for at prøve at få noget tilbage." Han sagde, at han talte med nogle "få mennesker" i Inferno for flere år siden for at fuldføre underordningsaftalen, og "det er slet ikke, hvad de sagde til mig på et en-til-en niveau."

For at forfølge sagen har Inferno hyret en fremtrædende retssagsleder Marty Singer, som sagde, at en privatdetektiv undersøgte transaktionerne, hvilket førte til retssagen. Han forsvarede sin klients beslutning om at anlægge sagen mere end seks måneder efter, at The One blev sat under konkursbeskyttelse.

Han sagde, at Inferno ikke havde været bekymret over rækkefølgen af ​​udbetalingerne, indtil auktionen bombede i marts, hvilket gav langt færre penge end forventet til at tilbagebetale kreditorer. Den havde også udtrykkeligt forbeholdt sig retten til at gøre indsigelse mod distributionen til Hankey.

"Forventningen var ... de ville få fuldt udbetalt, så der ville ikke være noget problem med at bekymre sig om prioriteringer af tilbageholdsret eller noget af den slags," sagde han.

David Golubchik, advokat for Crestlloyd, en sagsøgt i retssagen, sagde, at retssagen har standset flere betalinger til Hankey og vil bremse afviklingen af ​​konkursboet.

"Vi vil håndtere det gennem retsprocessen, med opdagelse og afsættelser og retssag, hvis det er nødvendigt," sagde han. "Vi fandt det mærkeligt at hævde denne stilling efter mange måneder i Skifteretten."

Auktionen over trofæejendommen i marmor og glas på en Bel-Air-bakketop var så skuffende, at nogle kreditorer søgte at få den tilsidesat og gennemført igen, idet de bemærkede, at den blev afholdt inden for en uge efter Ruslands invasion af Ukraine, som sendte markeder ind i uro, hvilket potentielt skræmmer tilbudsgivere af. Der var kun fem bydere, der deltog i auktionen.

Den amerikanske konkursretsdommer Deborah Saltzman nægtede dog at gøre det og bemærkede, at det også var muligt, at situationen ville blive værre. Hendes dømmekraft viste sig forudseende. Mens krigen er forsvundet fra overskrifterne, er inflationen blevet varmet op, hvilket har fået aktiemarkedet til at falde brat, og boligmarkedet er afkølet, da Federal Reserve hævede renten som reaktion.

I mellemtiden har Saghian, ejeren af ​​fast-fashion-forhandleren Fashion Nova, arbejdet sammen med byens embedsmænd, da han søger at færdiggøre huset, løse zoneinddelingsproblemer og få et indflytningscertifikat, sagde en talsmand.

The One er det største nye hjem i Los Angeles og muligvis landet. Det indeholder 21 soveværelser og 42 komplette badeværelser. Der er et 4,000 kvadratmeter stort gæstehus, tjenerboliger, en voldgrav og flere pools, en wellness-spa, en skønhedssalon, en bowlingbane med fire baner og en biograf i multiplex størrelse, blandt en meget længere liste af luksusfaciliteter .

Byron Moldo, en kommerciel konkursadvokat fra Beverly Hills, der ikke er involveret i sagen, sagde, at han forventer, at retssagen kan forsinke løsningen af ​​The Ones konkurs i mindst seks måneder - alt imens det øger advokatsalærerne og skaber pres for parterne for at nå et forlig, hvilket kunne være ideen.

"Jeg tror, ​​der vil være omfangsrige dokumenter at gennemgå. Jeg kan se behovet for en håndskriftsekspert,” sagde han. "Det her kommer til at blive meget, meget dyrt."

Denne historie oprindeligt udkom i Los Angeles Times.