Gennem de første 24 måneder af pandemien, De amerikanske boligpriser steg 38.5 pct.. På nogle markeder, f.eks Phoenix , Dallas, boligpriserne voksede med mere end 50 %.
Federal Reserve var ikke fan. Som det pandemiske boligboom rasede med, pressede det priserne op i hele økonomien. Højere boligpriser pressede huslejen op. Forhøjede boligbyggeriniveauer—som ramte det højeste niveau i 15 år under pandemien—lægge et opadgående prispres på alt fra vinduer til tømmer samtidig med at det tilføjer stress til en allerede stresset global forsyningskæde. For ikke at nævne, penge strømmede ind i økonomien fra husejere, der udnyttede den rekordhøje egenkapital.
Det er grunden til, at centralbanken, som har mandat fra kongressen til at tackle løbsk inflation, har rettet sig mod det amerikanske boligmarked. Hvordan? Det lægge et enormt opadgående pres på realkreditrenterne. Selvom Fed ikke direkte fastsætter realkreditrenter, har den løftestængerne til at se, at de finansielle markeder gør det. Da Fed gjorde det klart i år, hvad der venter forude for pengepolitiske stramninger, pressede markederne hurtigt den gennemsnitlige 30-årige faste realkreditrente over 5%.
I juni, Fed-formand Jerome Powell gjorde det endelig klart, at det hele er designet. Powell ser gerne, at det amerikanske boligmarked vender tilbage til en mere afbalanceret tilstand. Med sine egne ord kalder han det en "nulstilling".
"Jeg vil sige, at hvis du er en boligkøber, nogen eller en ung person, der ønsker at købe et hus, har du brug for lidt af en nulstille. Vi er nødt til at komme tilbage til et sted, hvor udbud og efterspørgsel igen er sammen, og hvor inflationen er lavt igen, og realkreditrenterne er lave igen, sagde Powell til journalister i sidste måned. "Vi så [hus] priserne bevæge sig meget, meget stærkt op i de sidste par år. Så det ændrer sig nu. Og kurserne er steget. Vi er godt klar over, at renterne på realkredit er steget meget. Og du ser et boligmarked i forandring. Vi holder øje med det for at se, hvad der vil ske. Hvor meget vil det egentlig påvirke boliginvesteringer? Ikke rigtig sikker. Hvor meget vil det påvirke boligpriserne? Ikke rigtig sikker."
Allerede, Forhøjede realkreditrenter har skubbet det amerikanske boligmarked i nedkølingstilstand. Da boligdata for april og maj strømmede ind, det stod klart, at den pandemiske boligboom var ved at suse ud. I juni og juli tog afkølingen fart.
For at finde bevis for den accelererede afkølingshastighed, bare se på lagerdata. Blandt landets 100 største boligmarkeder oplevede medianmarkedet en lagerstigning på 1 % mellem januar og april, ifølge rigdom's analyse af realtor.com data. Det var før forhøjede realkreditrenter satte gang i boligkorrektionen. Blandt de samme 100 største boligmarkeder oplevede medianmarkedet en lagerstigning på 50 % mellem april og juni.
Se dette interaktive diagram på Fortune.com
Over hele landet er det amerikanske boligmarked aftagende. Ansøgninger om realkredit er faldet med 17 % på årsbasis ifølge Realkreditrådet. Salg af nye boliger , eksisterende boligsalg falder kraftigt. Boligbyggeriet er bremset. Og flere boligsælgere sænker deres listepris.
Når det er sagt, denne boligkorrektion—eller som rigdom kalder det, den store deceleration— er næppe ens i hele landet. Det har ramte Southwest, Mountain West og West Coast boligmarkederne særligt hårdt. Blandt de 10 boligmarkeder, der har oplevet lagerbeholdningerne stige mest i år, er hvert enkelt boligmarked placeret i disse regioner. Denne gruppe ledes af Sherman, Tex. (+332% beholdning); San Francisco (+285%); Santa Fe (+272%); Denver (+247%); og Austin (+220%).
Grunden? Over hele nationen, det pandemiske boligboom fik boligpriserne til at løsrive sig fra de underliggende økonomiske fundamentale forhold. Denne løsrivelse har været endnu mere udtalt på markeder på tværs af sydvest, bjergvest og vestkyst. Nu hvor boliglånsrenterne er over 5 pct. købere på disse "overvurderede" markeder føler sig særligt pressede. Nogle potentielle købere vælger at forblive på sidelinjen. Andre har simpelthen ikke råd til et realkreditlån på 5 %.
På vej ind i året råbte Logan Mohtashami, ledende analytiker hos HousingWire, allerede efter højere realkreditrenter. Hans tankegang var, at højere realkreditrenter ville være den eneste måde at sidestille købere på og give lagerets pusterum mulighed for at klatre til et sundere niveau. Indtil videre kan Mohtashami godt lide, hvad han ser.
”Vi har stadig noget arbejde at gøre for at få et balanceret marked. Men med højere rater har vi et chance for at komme tilbage til toplagerniveauer i 2019, som er et afbalanceret marked,” siger Mohtashami. "Alle mine lagerproblemer forsvinder, når vi er tilbage til 2019-niveauer, og først da kan jeg fjerne det voldsomt usunde boligmarkedstema."
Selvom beholdningen stiger hurtigt, er den stadig langt under præ-pandemiske niveauer: Blandt de 917 regionale boligmarkeder målt af realtor.com, 601-markederne er stadig mindst 50 % under deres præ-pandemiske niveau. Mohtashami ønsker at se det hul lukket.
Se dette interaktive diagram på Fortune.com
I måneder Moody's Analytics-cheføkonom Mark Zandi har kaldt denne opbremsning for en "boligkorrektion". Han ser ikke, at det stopper i år. Hen over sommeren forventer han, at boligsalget vil fortsætte med at falde. På dette tidspunkt næste år forventer Zandi, at væksten i boligpriserne fra år til år vil aftage til 0 %. Det ville være en ret stor opbremsning i betragtning af det den seneste aflæsning ligger på 20.4 %.
Men ikke alle boligmarkeder vil være så heldige. Det pandemiske boligboom fik markeder som Phoenix, Boise og Las Vegas til at blive hvad Moodys Analytics betragter som væsentligt "overvurderet". Nu risikerer de en priskorrektion. Da lagerbeholdningen de steder fortsætter med at marchere opad, forudser Zandi dem markant "overvurderede" markeder vil se boligpriserne falde med 5 % til 10 %. Men hvis en recession faktisk indtræffer, forudser Moody's Analytics, at de amerikanske boligpriser vil falde med 5 %, mens markant "overvurderede" markeder, som Charlotte og Tampa, ville se boligpriserne falde med 15 % til 20 %.
Ønsker at holde dig opdateret på boligkorrektionen? Følg mig videre Twitter at @NewsLambert.
Denne historie blev oprindeligt vist på Fortune.com
Kilde: https://finance.yahoo.com/news/fed-housing-market-reset-us-084204894.html