Sektion 1031 i den amerikanske skattelov tillader folk, der har kapitalgevinster fra salg af fast ejendom, at udskyde skatteeksponering af disse overskud. For at gøre det skal de bruge denne fortjeneste til at købe en lignende ejendom inden for 180 dage efter det oprindelige salg, og de kan aldrig selv røre pengene. Denne proces er kendt som en 1031 titel ombytning. Af indlysende grunde er de populære blandt ejendomsinvestorer.
Loven er til for at tilskynde investorer til at sætte deres penge tilbage i omløb i stedet for blot at lægge deres overskud i en bank, hvor kun investoren nyder godt af. Det er derfor, du har lov til at foretage 1031 udvekslinger så mange gange, du vil. Det centrale element er dog, at du ikke fysisk kan røre noget af overskuddet. Hvis du lægger dem i din bank i blot én dag, er overskuddet beskattet.
Investorer navigerer over denne forhindring ved at overføre deres overskud til det, der er kendt som en kvalificeret mellemmand." En kvalificeret mellemmand er en virksomhed, der holder dit overskud og derefter frigiver dem på din kommando, når du finder en ny ejendom. Det lyder enkelt, men et gabende regulatorisk hul i processen betyder, at du skal være omhyggelig med at vælge en kvalificeret mellemmand.
Leder du efter måder at øge dit afkast på? Tjek Benzingas dækning om alternative ejendomsinvesteringer:
Eller gennemse aktuelle investeringsmuligheder baseret på dine kriterier med Benzingas tilbudsscreener.
Kvalificerede mellemmænd er meget løst reguleret
Når du overdrager dine penge til en ejendomsmægler eller en advokat, bestemmer et stærkt regulatorisk tilsyn, hvordan de kan håndtere klientmidler. Disse regler er designet til at gøre det vanskeligt for dem at handle forkert eller stjæle dine penge.
De skal opbevare deres klients penge på trustkonti adskilt fra driftskontoen for deres advokatfirma eller ejendomsmægler. Det er lovligt forbudt for dem at blande midlerne eller bruge klientpenge til andre formål end transaktionen eller juridiske tjenester, pengene er pantsat til. De er også forpligtet til at afstemme alle deres trustkonti på månedsbasis.
Disse enheder skal udarbejde en hovedbog, der katalogiserer datoerne og årsagerne til ind- og udbetalinger fra deres trustkonti. De er forpligtet til at balancere denne hovedbog mod de månedlige kontoudtog og holde optegnelser over deres afstemninger tilgængelige for inspektion af statsrepræsentanter til enhver tid inden for normal arbejdstid. Undladelse af at gøre det kan resultere i at miste deres licens, selvom der ikke blev taget penge.
Problemet for ejendomsinvestorer er, at intet tilsvarende tilsynsorgan på føderalt niveau er ansvarlig for tilsyn med kvalificerede formidlere. Det IRS har endda en advarsel om disse enheder på sin hjemmeside. På statsniveau regulerer eller fører kun otte stater tilsyn med kvalificerede mellemmænds adfærd. De er:
New Hampshire
Virginia
Washington
Maine
Californien
Idaho
Colorado
Nevada
Det betyder, at en kvalificeret mellemmand i de andre 42 uregulerede stater teoretisk set kan gå galt med dine 1031-udvekslingspenge, og så længe de frigav dem på din anmodning, da du gennemførte din udveksling, ville du ikke blive klogere. Det er en skræmmende tanke og selve definitionen af et spøgelse i maskinen.
Hvad hvis din kvalificerede mellemmand stikker af med dine penge?
På trods af manglen på føderal og statslig regulering af kvalificerede formidlervirksomheder, er det stadig en forbrydelse for dem at uretage dine penge. Hvis de stikker af med dine penge og ikke betaler dem, når du kræver dem, kan de blive retsforfulgt og fængslet. Det løser dog ikke dit problem som investor.
Husk, at du kun har 180 dage til at foretage din ombytning. Det ur stopper under ingen omstændigheder med at tikke. Så hvis din kvalificerede mellemmand ikke har dine penge, når du skal foretage din ombytning, og du ikke kan gennemføre den inden for 180 dage, er du underlagt kapitalgevinstskat af dine stjålne penge.
En kvalificeret mellemmand stikker af med dine penge og stikker dig med en skatteregning i processen? Av. I nogle tilfælde vil den kvalificerede formidlers forsikringsselskaber tilbagebetale en del af pengene, men det er usandsynligt, at det sker i tide nok til, at du kan gennemføre ombytningen. Så at vælge den forkerte kvalificerede mellemmand kan bogstaveligt talt forårsage et økonomisk mareridt, som det vil tage år at vågne op fra.
Forekommer tyveri af kvalificeret mellemmand ofte?
Det gør det heldigvis ikke. Men når du tænker på det faktum, at kvalificerede mellemmænd kan have fortjeneste fra snesevis eller endda hundredvis af ejendomssalg ad gangen, kan kun én kvalificeret mellemmand, der gør det forkerte, forårsage kaos for millioner af dollars.
Tag tilfælde af Edward Okun, som var den tidligere leder af 1031 Skattegruppen. Han drev sit kvalificerede mellemmandsfirma i jorden ved at bruge klientpenge til at finansiere en luksuslivsstil, der omfattede palæer i flere stater, adskillige både og masser af smykker, som han gav sin bikinimodelkone.
Da han endelig løb tør for penge og ikke kunne betale sine kunder, vidste de ikke, hvad der var et større chok: at finde ud af, at deres penge var blevet stjålet, eller at finde ud af, at der ikke var nogen lovgivningsramme eller tilsyn på plads for at forhindre Okun i at stjæle det. På tidspunktet for sin anholdelse var Okun ved at afslutte en aftale om at købe et andet kvalificeret mellemmandsfirma med næsten 900 millioner dollars i depositum.
Han blev idømt 100 års fængsel og tvunget til at miste næsten 40 millioner dollars i ejendom. Til sidst endte hans forvirrede kunder med omkring 70 % af deres penge. De 70 % kom dog ikke i tide til at betale deres skatteregning, som de skulle betale af lommen, og de pådrog sig stadig advokatomkostninger, mens de forfulgte ham for erstatning.
Hvordan beskytter du dig selv mod en lyssky kvalificeret mellemmand?
Edward Okun er ikke alene om at bruge kvalificerede mellemmandsvirksomheder til at begå økonomisk upassende. Der er talrige sager hvor kvalificerede mellemmænd er blevet fanget, og tabene fra disse sager løber op i hundredvis af millioner af dollars. På trods af dette er der stadig intet føderalt tilsyn med industrien. Så hvordan beskytter du dig selv mod en lyssky kvalificeret mellemmand?
Hvis du ikke bor i en stat, der regulerer kvalificerede mellemmænd (og det gør du sandsynligvis ikke, da der kun er otte af dem), er dit bedste bud sandsynligvis at vælge en kvalificeret mellemmand, som også er en statsadvokatfuldmægtig. I det mindste bliver de forpligtet til at foretage månedlige kontoafstemninger.
Det er ingen garanti, men det vil give dig en vis ro i sindet at vide, at din valgte kvalificerede mellemmand har advokatsamfundet kigget sig over skulderen. For det andet, lav din research. Tjek formidlerens online anmeldelser. Har de ry for at være lydhøre og proaktive omkring kommunikation med kunder? Er deres BBB-rating høj? Stil svære spørgsmål, når du interviewer kvalificerede formidlere. Få de svar, du ønsker, eller gå videre til det næste.
Du skal beskytte dine egne interesser i 1031-udvekslinger
Før en boksekamp kalder dommeren begge kæmpere til ringen og fortæller dem "hold hænderne oppe og beskyt dig selv." Dette solide råd gælder for investorer, der arbejder gennem en 1031 titeludveksling. Det er dit ansvar at vælge din kvalificerede mellemmand omhyggeligt og med ekstrem omhu. Du har arbejdet hårdt for at få fortjeneste ud af din investering. Det er op til dig at beskytte det.
Photo by Prostock-studie på Shutterstock
Se mere fra Benzinga
Gå ikke glip af advarsler i realtid om dine aktier – deltag Benzinga Pro gratis! Prøv værktøjet, der hjælper dig med at investere smartere, hurtigere og bedre.
© 2022 Benzinga.com. Benzinga giver ikke investeringsrådgivning. Alle rettigheder forbeholdes.
Kilde: https://finance.yahoo.com/news/ghost-machine-1031-title-exchanges-153416295.html