Den store ejendomsmægler i 2022

"Et boligmarked fra 1970'erne er muligt i fremtiden"

Vi har nu en "Triple Whammy" i 2022. Ud over aktie- og obligationsmarkedets volatile problemer har boliger netop leveret det værste hit på to måneder siden 2008 og udslettet over et års gevinster.

Winans Real Estate Index (WIREI)™ sporer amerikanske boligpriser tilbage til 1830. Baseret på de seneste prisdata udgivet af US Bureau of Labor & Statistics, har WIREI sendt et fald på 16.3 % siden majs rekordniveauer.

Figur 1: Winans Ejendomsindeks 2007-2022

Mens mange mennesker umiddelbart tænker på 2008-boblen, når det kommer til ejendomsmarkederne, er et bedre eksempel at sammenligne nutidens økonomiske klima med den høje inflation og stigende renter i 1977-82. Jeg husker denne gang smerteligt godt. Min far ejede et boligbyggeri, og jeg arbejdede på et stort ejendomsmæglerkontor i mit første år på college. At sige, "det var en udfordrende tid i ejendomsbranchen" er en mild underdrivelse:

Figur 2: Winans Ejendomsindeks 1977-1982

Hvad fortæller historien os at forvente?

· Et sidelæns boligmarked i årevis – som ovenstående diagram viser, faldt priserne med 7 % i sidste halvdel af 1979 og handlede stort set sidelæns indtil slutningen af ​​1982, da Federal Reserve fortsatte sin krig mod høj inflation med stram pengepolitik.

· Fortsat mangel på materiale og arbejdskraft – at tage en "fixer-overdel" på vil være dyrt og tidskrævende på grund af post Covid-mangel og stigende lønomkostninger. En fuldt ombygget ejendom vil være nemmere at sælge uanset "beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed".

· Strammere realkreditlån – Da puljen af ​​kvalificerede købere vil mindskes på grund af højere låneomkostninger og store udbetalinger, bliver sælgere nødt til at "bære papir" og indtage en anden position bag realkreditlånet i flere år.

· Ikke en købers eller sælgers marked – Med store spænd mellem købs- og udbudspriser vil salgsvolumen fortsætte med at aftage, indtil kreditforholdene forbedres.

· Højere investeringsskatter – Da højere udbetalinger vil være påkrævet for at kvalificere sig til konventionelle realkreditlån, bør købere overveje at tage et lån fra en 401k-plan eller låne på margin fra en investeringskonto i forhold til at betale høje investeringsrelaterede skat fra salg af aktier.

På grund af den løse pengepolitik, der har været på plads siden 2009, har vi haft en pokkers bullish tur inden for boliger, hvor Winans Real Estate Index har fået 104 %!

Alle likviditetspartier kommer dog til ophør!

Siden 1850 har flerårige amerikanske boligmarkeder forekommet 16 % af tiden, og selvom vi håber, at denne afmatning er kortvarig, vil de lave realkreditrenter i det sidste årti ikke vende tilbage i vores levetid