Husejerselskabet var en fejltagelse

Atlantic lige udgivet en ny artikel det gør nogle af de samme pointer om boligejerskab som min nyudgivet kapitel in Bemyndigelse af den nye amerikanske arbejder. Faktisk gør det nogle af de samme argumenter Jeg har lavet årevis.

Artiklens titel fortæller stort set det hele: Husejerselskabet var en fejltagelse. Forfatteren, Jerusalem Demsas, mener, at "Fast ejendom skal behandles som forbrug, ikke investering,” en præmis, som mange amerikanere ville gøre klogt i at følge.

Demsas påpeger det "'At købe lavt og sælge højt', når det aktiv, vi taler om, er, hvor du bor, er et ret absurd råd. Folk ønsker at bo i nærheden af ​​familien, i nærheden af ​​gode skoler, i nærheden af ​​parker eller i kvarterer med den slags faciliteter, de ønsker, ikke bytte deres placering som penny-aktier." Hun bemærker også det "Et hjem er bundet til en bestemt geografisk placering, sårbart over for lokale økonomiske og miljømæssige chok, der kan udslette værdien af ​​jorden eller selve strukturen, lige når du har brug for det."

Det er alle gode pointer og gode grunde til at undgå at behandle sit hjem som en investering.

Demsas afspejler også et argument, jeg fremførte i mit vidneudsagn fra Senatets bankvæsen i oktober 2021:

Selvom boligkapital ofte repræsenterer en stor del af mange amerikaneres rigdom, kan køb af et hjem være en risikabel investering, der udelukkende afhænger af boligprisstigningen, en egenskab, der grundlæggende er i konflikt med, at boliger bliver mere overkommelige.

Selvom Demsas ikke dykker ned i det, er denne afhængighed af boligprisstigning et endnu større problem, da den føderale boligpolitik er rettet mod at fremkalde mere og mere lav egenkapital realkreditgæld. Det gør køb af et hjem særligt risikabelt for dem, der kæmper for at opnå en mere stabil indkomst.

Jeg tvivler alvorligt på, at senator Elizabeth Warren (D-MA) ville støtte føderalt støttede gearede aktiemarkedsinvesteringer for alle amerikanere, men det er faktisk, hvad den føderale boligpolitik gør. (Ja, det er hun klart villig at støtte "Wall Street" og "store banker", når det passer hende, men lad os lade det blive til en anden klumme.)

Faktisk, i mindst de sidste 20 år, boligpriserne har udvist samme volatilitet som aktiemarkederne. Det er ikke som om disse fakta er gået ubemærket hen, selv af andre forfattere i Atlanterhavet. Men det er stadig ikke helt klart, hvilken slags alternative politikker Demsas støtter.

Vi er bestemt enige i, at en politik for at fremme boligejerskab og nedsætte udlejning er skadelig. Og vi synes at være enige om, at det er hyklerisk for føderale embedsmænd at gå ind for såkaldte overkommelige boligprogrammer, mens de fremmer politikker, der øger boligpriserne.

Hvad angår specifikke føderale politiske ændringer, er jeg ikke så sikker. Forhåbentlig vil Demsas give mit kapitel et kig og skrive et nyt stykke. (Selvom hun er uenig med mig.)

Den brede pointe, som jeg gør i Catos nye bog, som i de fleste af de stykker, jeg skriver om boligfinansiering, er, at føderal politik er gearet næsten udelukkende til at øge efterspørgslen. Det er et problem, fordi boligmarkederne altid er udbudsbegrænsede i forhold til mange andre typer forbrugsvarer. Det er også et faktum, at disse forsyningsbegrænsninger ofte er drevet af statslige og lokale regler og forskrifter. Det vil sige, at mange ønskværdige lokationer allerede er "fulde" af boliger, og kun lokale styringsændringer kan gøre noget ved det, selvom selv dem Det er usandsynligt, at ændringer har store effekter på kort sigt.

I betragtning af denne virkelighed er det bedste, den føderale regering kan gøre, at stoppe med at presse efterspørgslen. Men det er det modsatte af hvad den føderale regering har gjort det i (mindst) de sidste 50 år.

Al den føderale involvering begyndte for alvor at tage fart i 1930'erne, hovedsagelig som et forsøg på at øge arbejdspladserne. Men et eller andet sted på vejen fandt alle ejendomsmæglere, bygherrer og finansfolk ud af, at det var bedre at arbejde med politikerne. Nu har vi et komplet rod, en der utvetydigt har gjort boliger mindre overkommelige, især for folk med lavere indkomst.

Den føderale skattelov fremmer realkreditgæld. Basel-kapitalkravene fremmer besiddelse af statsstøttede realkreditobligationer (MBS). Og Fannie Mae og Freddie Mac har længe nydt særlig status i forhold til private virksomheder. Det er umuligt for den private sektor at konkurrere med den føderale regering, så det har haft en forudsigelig effekt at levere statslig realkreditforsikring og (endda implicitte) føderale garantier for MBS.

Fra 2009 til 2020 var Fannie og Freddies årlige andel af det samlede MBS-marked var i gennemsnit 70 procent, selvom deres chartre udtrykkeligt forbyder overdreven brug af deres faciliteter. Inklusive Ginnie Mae værdipapirer, dem, der er støttet af FHA realkreditlån, den føderale andel af MBS-markedet var i gennemsnit 92 procent om året.

De færreste husker dog, at situationen ikke var meget anderledes før krisen i 2008. Fra 1996 til 2007Fannie og Freddies årlige andel af det samlede MBS-marked var i gennemsnit 60 procent, kun omkring 10 procentpoint lavere end andelen efter krisen.

Det giver ingen mening at bede om mere føderal hjælp, fordi for meget føderal hjælp er præcis det, der fik os hertil. Føderale politikker har konsekvent øget efterspørgslen ved at gøre det lettere at få boliglån. Der ser ikke ud til at være noget momentum i Kongressen til at vende denne tendens, og kun et fjols vil sige, at det ikke har noget med særlige interesser at gøre.

Hvis jeg tager fejl, så kan den nye kongres starte med den laveste af de lavthængende frugter. Det kan forbyde Fannie og Freddie at finansiere lån til feriehuse, og det kan håndhæve deres charters overdrevne brugsbestemmelser. Så kan det forbyde dem at finansiere boliger, der koster mere end 1 mio og kræver, at "førstegangsboligkøbere" faktisk er det dem, der aldrig har ejet boliger.

Jeg har ikke tænkt mig at holde vejret.