Huspriskrakket, der kan ødelægge din økonomi

Priserne begynder at falde. Restancer på realkreditlån begynder at stige. Udviklere går konkurs, og andre stopper arbejdet med boliger, de ikke længere kan sælge.

Når de seneste husprisdata for Storbritannien frigives i denne uge, vil alle lede efter tegn på, at markedet begynder at kollapse. Men der er et marked, vi burde bekymre os langt mere om – den amerikanske.

Der er masser af tegn på en alvorlig nedtur i ejendomme i USA, hvor boligsalget er faldet i 12 måneder i træk, det svageste sæt tal i mere end et årti. Enhver, der tror, ​​det er et rent amerikansk anliggende, laver sjov.

Hvis det amerikanske marked styrter, vil det vippe økonomien ud i recession, og det vil bølge ud over hele verden. Hvis der er tab på realkreditlån, vil det true stabiliteten på de finansielle markeder. Det vil afgøre, hvad Federal Reserve vil gøre med renten, hvilket påvirker alle landes økonomi. I 2008 udløste sammenbruddet af subprime-realkreditmarkedet en global finanskrise. Det er sket før, og det kan ske igen.

Med renten firedoblet i løbet af det sidste år, det britiske ejendomsmarked ser ikke ligefrem sundt ud. Rightmove rapporterede i sidste uge, at boligpriserne er gået i stå, med de svageste tal siden onlinebureauet begyndte at samle tal. Royal Institution of Chartered Surveyors rapporterede, at markedet var på sit svageste siden 2009. Alligevel er det næppe en katastrofe, i hvert fald ikke endnu. Priserne er stabile og falder endnu ikke, eller i det mindste ikke særlig markant.

Det er et meget andet billede på den anden side af Atlanten. I mange større byer falder priserne nu i absolutte tal. I San Francisco, hvor mange af de teknologiske fyringer er koncentreret, er de faldet med 7 pct. i år. I Oakland er de nede med 4.5 pct., og i New York med 1 pct.

I mellemtiden med Federal Reserve fortsætter med at presse renten aggressivt op, og med inflationen, der stædigt nægter at komme under kontrol, er udsigterne stadig mere dystre. Det er rigtigt, at tal, der blev offentliggjort i fredags, viste, at salget af nye boliger steg i januar, men målt på årsbasis er de stadig faldet med næsten en fjerdedel år-til-år. Det er ikke et styrt endnu, men det er meget tæt på et.

Historien fortsætter

Hvad der sker med huspriserne, vil gøre forskellen mellem, om der er en hård eller en blød landing. Fed forsøger at konstruere langt det sværeste trick i centralbankernes håndbog; bremse økonomien og bringe inflationen tilbage under kontrol, men uden at udløse en fuldskala recession.

Det lyder ligetil nok, men det er meget svært at opnå i praksis. Det, der sker med boligmarkedet, vil vise sig at være nøglen til, om det lykkes eller fejler. Hvis ejendomsmarkedet stabiliserer sig, men forbliver stort set fladt i et år, vil forbrugernes efterspørgsel kun svækkes en smule, og vi kan ikke forvente noget værre end en mild afmatning.

Hvis priserne krater, vil det være en anden historie, hvor efterspørgslen kollapser og en fuldskala nedtur næsten uundgåelig. Og hvis USA går ind i recession, det samme vil resten af ​​den globale økonomi – fordi Amerika er omtrent det eneste, der holder det op.

Dernæst vil et boligkrak bølge ud på de finansielle markeder. Der er $18 billioner (£15 billioner) af udestående realkreditgæld på det amerikanske marked sammenlignet med $14 billioner i 2007 på toppen af ​​det sidste boom. Reglerne om realkreditlån betyder, at det er meget nemmere blot at gå væk fra din gæld, end det er i Storbritannien. Du mister dit hus, og din kreditscore får tæsk, men hvis din ejendom falder markant i værdi, kan det stadig være en attraktiv mulighed.

Endnu værre, og på trods af øget regulering, pakkes og sælges realkreditlån stadig rundt om i verden. I virkeligheden er solvensen i det amerikanske finansielle system fortsat kritisk afhængig af boligmarkedets sundhed. Hvis det begynder at styrte, kan det nemt også rive banker, hedgefonde og fondsforvaltere ned – og det vil ramme resten af ​​den globale økonomi meget hårdt.

Endelig vil den bestemme pengepolitikken, for ikke at nævne det sandsynlige udfald af det næste præsidentvalg. Federal Reserve ventes højst at hæve renten med yderligere et procentpoint og derefter forsigtigt begynde at lempe igen. Men hvis huspriserne styrter, er alle væddemål slået fra.

Tror Jerome Powell, Fed-formand, på, at det er hans opgave at redde markedet, eller vil han prioritere at kontrollere inflationen? Eller vil han straks vende kursen og sænke renten dramatisk for at redde markedet, bange for at gentage fejlene fra 2007 og 2008?

Og selvom han gjorde det, kan et ejendomskollaps vendes, når det først er startet, eller vil det blive til panik i fuld skala? Ingen har den fjerneste idé, inklusive, efter al sandsynlighed, selve Fed. Men én ting er sikkert. Det bliver meget rodet.

Aktiemarkedet satser på, at det bliver en perfekt udført blød landing, men det er touch and go. Det var det amerikanske boligmarked, der startede det finansielle krak i 2008, hvor subprime-lånene blev sure og udløste bankkollaps i alle større økonomier.

Vi holder alle et vågent øje med huspriserne i Storbritannien – men lige nu er det et vaklende amerikansk marked, der er den største trussel mod den globale økonomi.