Boligmarkedet kører varmt. Kan Fed afkøle det, før det går ned?

Federal Reserve ønsker nu højere renter, potentielt hurtigt, og strammere økonomiske forhold, efterhånden som USA ser ud til at komme ud af pandemien, men med de højeste leveomkostninger i 40 år. Lønningerne steg, men det samme steg priserne på benzin, dagligvarer, biler, boliger og meget mere.

Referat fra Feds møde i marts på onsdag gentog centralbankens skærpede holdning over for inflation, herunder dens oversigt over planer om at krympe sin balance på næsten 9 billioner dollars i det hurtigste tempo nogensinde.

Som en overraskelse åbnede de efterladte minutter også døren for direkte salg af centralbankens $ 2.7 billioner beholdning af værdipapirer med sikkerhed i realkredit, en potentielt forstyrrende proces kræver, at andre investorer udfylder tomrummet.

"Det er klart, at Fed er meget fokuseret på at bringe inflationen ned," sagde Greg Handler, chef for realkredit- og forbrugerkredit hos Western Asset Management, mens han bemærkede, at boliger udgør ca. en tredjedel af overskriften forbrugerprisindeks, en vigtig inflationsmåler, der ramte en årlig rate på 7.9 % i februar.

En ny læsning ventes tirsdag, hvor Credit Suisse-økonomer forventer, at den overordnede CPI for marts vil støde op til 8.6 %.

"Det er lidt af deres hensigt at smide noget koldt vand på boligmarkedet," sagde Handler telefonisk. "Kan du faktisk se en korrektion eller en overkorrektion? Jeg tror selvfølgelig, at der er en vis risiko for det.”

Hvad er for højt

Fed-formand Jerome Powell sidste sommer spillede ned enhver direkte sammenhæng mellem dets store pandemiske køb af stats- og realkreditobligationer med stigende boligpriser.

Men Fed har været en vigtig køber af en sådan gæld i årevis, og som Gross sagde under podcasten, har centralbanken betydelig indflydelse på renterne. Siden recessionen 2007-09 og den efterfølgende afskærmningskrise har regeringen været et vigtigt tandhjul på det omkring 12 billioner amerikanske boliggældsmarked.

Mange amerikanere er afhængige af finansiering til at købe boliger med henblik på at opbygge generationsrigdom. Bolig er også fortsat et kritisk segment af økonomien, hvilket betyder, at der er meget på spil for det næste.

"Vi noterer os, at en betydelig andel af husholdningernes nettoformue udgøres af egenkapital," sagde Mike Reynolds, vicepræsident for investeringsstrategi hos Glenmede, og tilføjede, at en babyboom ejer en stor del af anslået 142 mio Amerikansk enfamiliehusaktie.

"Det er en del af økonomien, der har potentialet for svaghed på fremadrettet grundlag," sagde han til MarketWatch.

Lave renter - og ringe beholdning - fik ejendomspriserne til at skyde i vejret til nye rekorder under pandemien, op 19 % årligt i januar. Mens nogle af det opadgående prismomentum kunne lette som 30-årige fastforrentede realkreditlån pludselig nærmer sig 5%, månedlige realkreditregninger, som en del af indkomsten, er allerede rykket tættere på boble-æraens niveauer.

Læse: Hvor højt skal renten på realkreditlån stige, før det er tid til at bekymre sig? Over 5.75 %, siger UBS.

Her er et kort, der viser virkningerne af prisstigninger i hele USA fra kreditvurderingsfirmaet S&P Global, som nu anser 88 % af alle regioner for overvurderet.

"Er der et klart og forestående nedbrud på vej til markedet?" spurgte Reynolds. "Det virker usandsynligt, bare i betragtning af samspillet mellem efterspørgsel og udbud."

BofA Global-strateger sagde i begyndelsen af ​​april, at de forventer en stigning i boligpriserne på 10 % i år og 5 % i 2023, en opfordring med rod i underbygningen af ​​boliger i post-2008-æraen.

Handler, en veteran på realkreditlån, advarede om, at "udvalget af prognoser har været det bredeste siden 2008-krisen."

Samtidig er dele af "agenturer"-markedet for realkreditobligationer, hvor Fed har købt, allerede blevet prissat, siden centralbanken begyndte at signalere en potentielt hurtigere reduktion af sin balance.

"Lån med lavere rente i intervallet 2% og 4%, de har været under betydeligt pres for at starte året, da markedet havde forventet, at Fed ville trække støtten tilbage om sommeren eller i andet halvår." Sagde Handler.

På den anden side kan hans team godt lide boligobligationer med højere kuponer, områder hvor Fed ikke har været aktiv, især fordi de nyder godt af den hurtige stigning i boligpriserne.

"Uheldigvis for Fed kører boligmarkedet varmt," sagde Handler. Men med hensyn til det kritisk lave udbud af boligmasse, "er der ikke meget, Fed kan gøre på dette tidspunkt."

Dow Jones Industrial Average
DJIA,
+ 0.40%
fik en gevinst fredag, men de tre vigtigste aktiebenchmarks
SPX,
-0.27%

COMP,
-1.34%
sluttede ugen 0.2 % til 3.9 % lavere, efter at Fed-minutterne styrkede forventningerne om truende strammere finansielle forhold. Det 10-årige statsafkast
TMUBMUSD10Y,
2.715 %
ramte 2.713 % fredag, det højeste siden 5. marts 2019 ifølge Dow Jones Market Data.

I næste uge vil investorer høre fra en række Fed-embedsmænd, fra mandag med Chicago Fed-præsident Charles Evans. Men den store vare på USA økonomisk kalender kommer tirsdag med CPI-aflæsningen for marts, efterfulgt af arbejdsløshedsansøgninger og detailsalg torsdag og fremstillings- og industrirapporter fredag.