Boligmarkedet ramte lige en mur. Hvad er det næste for priser, mæglere og Builder-aktier.

Den seneste læsning om landsdækkende priser kommer fra tilbage i marts. Siden da er 30-årige realkreditrenter steget til næsten 6%, og ansøgninger fra købere er aftaget. I den seneste uge har et par online mæglere læst godt om hussøgninger,

Redfin

(ticker: RDFN) og

Compass

(COMP), annoncerede fyringer.

I mellemtiden er Redfin-aktierne faldet omkring 90% fra deres top. Bygherrer er også blevet klodsede. Venner lader ikke venner eje gearede børshandlede fonde med navne som

Direxion Daily Homebuilders & Supplies Bull 3X Aktier
(NAIL), især når renten stiger, men hvis du er nysgerrig, har den lige mistet 45 % over fem handelsdage.

Skal investorer købe aktier af boligbyggere her? Mæglere? Hvad er det næste for boligpriserne? Og hvornår kommer aktiemarkedet tilbage? Lad mig svare på dem i rækkefølge efter faldende tillid på kort sigt, startende ved iffy.

Ja, køb bygherrer. Foretrække

Lennar

(LEN) og

Bompenge brødre

(TOL), siger Jade Rahmani, der dækker gruppen for KBW. Han påpeger, at byggeaktier handles til 60 % af den forventede bogførte værdi, hvilket er der, hvor de har en tendens til at falde under recessioner, idet man ignorerer finanskrisen i 2008. Lennar vil drage fordel af det afventende salg af en ejendomsteknologienhed, og Toll fokuserer på velhavende købere, hvoraf omkring 30 % betaler kontant, og derfor ikke bliver afskrækket af høje realkreditrenter.

Pris/indtjening forhold på tværs af koncernen er forbløffende lave, men ignorer dem. De stammer fra to forhold, der ikke vil gentage sig snart: jordværdier, der hopper med 30 % eller mere, fra det tidspunkt, hvor virksomheder købte acres, til de solgte huse, og et markant højere tempo i transaktioner under pandemien. En bygherre, der handler til fire gange indtjening, kan virkelig gå efter otte gange under forudsætning af normaliserede forhold - stadig billig, men en stor forskel.

Huspriserne steg med mere end 20 % i marts fra et år tidligere, men Rahmani forventer, at satsen vil falde til 2 % ved udgangen af ​​året. Hans udgangspunkt er, at næste år bringer faste priser. Hans recessionsscenarie, baseret på en undersøgelse af tidligere salgsmængder, får priserne til at falde 5 % næste år – måske mere, hvis realkreditrenterne stiger til 7 %. Det lyder måske ikke af meget, men for nylige købere med typiske realkreditlån kan et prisfald på 5 % reducere egenkapitalen med 25 %.

De fleste boligejere har ikke renter på realkredit i nærheden af ​​de seneste; omkring to tredjedele er låst inde under 4 %. Det er usandsynligt, at disse købere flytter og tager nye lån, hvis de ikke er nødt til det, hvilket er en af ​​grundene til, at udbuddet kan forblive lavt i årevis. En anden er, at realkreditlån er af meget højere kvalitet, end de var under den sidste boligboble, så der er usandsynligt, at der kommer en bølge af misligholdelser og paniksalg.

Men noget må give af overkommelighed. Typiske betalinger på nye realkreditlån har toppet 23 % af den disponible indkomst, tæt på deres 26 % høje under den sidste boble. Men indkomsterne vokser med 6 % om året, så en lang pause i huspriserne kan hjælpe med at genoprette overkommeligheden. Under alle omstændigheder har pandemien fået folk til at bruge mere tid i deres hjem, så de burde være villige til at betale noget mere på boligen som en procentdel af deres indkomst, regner Rahmani.

Skynd dig ikke at købe mæglernes aktier, siger William Blair-analytiker Stephen Sheldon. Han har Market Perform-vurderinger på tre af dem: Redfin,

RE/MAX Holdings

(RMAX), og

eXp World Holdings

(EXPI). I et blogindlæg i den seneste uge skrev Redfin CEO Glenn Kelman, at maj-efterspørgslen var 17% under forventningerne, og at virksomheden vil afskedige 8% af medarbejderne. Redfin hyrer agenter direkte, hvorimod mange mæglere bruger uafhængige entreprenører.

Kelman skrev, at salgsnedgangen kunne vare år frem for måneder. Flere agenter kunne tage af sted på egen hånd. National Association of Realtors medlemskab, en proxy for antallet af mennesker, der sælger huse, ramte 1.6 millioner sidste år, op fra omkring en million i 2012.

Sheldon hos William Blair siger, at han er slået over, hvor langt mæglervurderingerne er faldet, men stemningen er sur, og han venter på tegn på stabilisering. Redfin går for mindre end en tiendedel af sin højeste børsværdi i begyndelsen af ​​sidste år, selvom omsætningen er omtrent fordoblet. Det sætter aktier på omkring en tredjedel af omsætningen. Frie pengestrømme forventedes at blive konsekvent positive fra og med 2024. Nu får vi se.

Hvad angår aktiemarkedet, har jeg gode nyheder og dårlige nyheder, som ingen af ​​dem er pålidelige. S&P 500 i den seneste uge faldt til under 15 gange den forventede indtjening for næste år, hvilket tyder på, at priserne er vendt tilbage til historiske gennemsnit. Men der er ikke noget at sige til, at markedet ikke vil overskride sin gennemsnitlige værdiansættelse på vej til at blive billig. Og

Goldman Sachs

siger prognoser for 10% indtjeningsvækst i år og næste år ser for høje ud.

Forvent langsommere vækst, siger Goldman, og hvis der kommer en recession, kan indtjeningen falde næste år til under sidste års niveau. Bankens estimater under dette scenarie lader S&P 500 i dag handle til mere end 18 gange næste års indtjening. Goldman forudser, at indekset vil stige 17 % fra torsdagens niveau ved årets udgang uden recession, eller falde 14 % med en. Modtag venligst mine lykønskninger eller kondolencer.

Ikke bekymre dig, siger Credit Suisse. Statistisk set er individuelle prognoser for virksomhedernes indtjening tæt klynget. Det er det modsatte af, hvad der plejer at ske før indtjeningstanken.

Jeg har før hørt folk omtale aktiemarkedet som en "total klynge", men jeg anede ikke, at de talte om estimatspredning.

Skriv til Jack Hough kl [e-mail beskyttet]. Følg ham på Twitter og abonner på hans Barrons Streetwise podcast.