Fed-formand Jerome Powell gjorde det krystalklart sidste sommer: Forhøjede realkreditrenter ville hjælpe med at "nulstille" det amerikanske boligmarked, som var blevet til en købers mareridt under pandemien.
Selvfølgelig ville forhøjede realkreditrenter ikke på magisk vis bygge flere boliger. Imidlertid kan højere renter i teorien "genbalancere" det amerikanske boligmarked ved at kaste koldt vand på pandemiens boligefterspørgsel boom, hvilket gør det muligt for lagerets pusterum at stige og sænker boligpriserne. Det er også præcis, hvad der udspillede sig i anden halvdel af sidste år: Salget af både nye og eksisterende boliger gik ind i frit fald-tilstand, mens De amerikanske boligpriser begyndte at falde for første gang siden 2012.
Men spol frem til 2023, og det ser sådan ud frit fald i boligsalget kunne være forbi. Faktisk kun i denne uge Goldman Sachs udgivet et papir med titlen "2023 Housing Outlook: Finding a Trough." Avisen hævder, at boligsalget er ved at nå bunden, mens boligpriskorrektionen har lidt længere tid at køre.
Se dette interaktive diagram på Fortune.com
"Vi har mistanke om, at salget af eksisterende boliger kan falde en smule yderligere, men sandsynligvis vil bunde i 1. kvartal," skriver Goldman Sachs-forskere. "Vi forventer et top-til-bundfald i de nationale boligpriser på omkring 6 %, og at priserne holder op med at falde omkring midten af året [i 2023]. På regional basis fremskriver vi større fald på tværs af Stillehavskysten og sydvestlige regioner."
For bedre at forstå hvis recessionen på det amerikanske boligmarked er faktisk ved at nå bunden, rigdom nåede ud til Zondas cheføkonom Ali Wolf. Når hun ikke rejser rundt i landet og taler med boligbyggere, er hun det rådgiver Det Hvide Hus i boligspørgsmål.
Nedenfor er rigdom's Q&A med Ali Wolf.
Formue: Der er tidlige tegn på, at boligefterspørgslen, som faldt sidste år, da realkreditrenterne steg, begynder at komme sig. Ser du også dette? Hvis ja, er dette blot sæsonbestemt, eller også et resultat af, at renten på realkredit er faldet en smule?
Der har været en stigning i køberinteressen siden begyndelsen af året relateret til tre vigtige ting: sæsonbestemt, accept og rabatter.
Sæsonbestemt: Boligmarkedet er traditionelt det langsomste i slutningen af et givet år, stiger op igen i januar og går i fuld kraft i løbet af forårets salgssæson, der starter omkring Super Bowl. Tidlige indikationer tyder på, at køberne er ude at handle igen. Lige nu ser det ud til, at der er flere købere, der leder efter end de rent faktisk underskriver kontrakter, men den øgede trafik indikerer underliggende interesse: 38 % af bygherrerne rapporterede til Zonda, at trafikken har været stærkere end forventet i januar indtil videre. En vigtig ting at se i de kommende måneder er videresalgsbeholdning. Vi så mange eksisterende husejere afnotere deres hjem i november og december, da deres hjem ikke blev solgt så hurtigt eller for så mange penge, som de havde håbet. Forårets salgssæson bringer normalt mere inventar med sig, så vi holder øje med, om disse sælgere beslutter sig for at gennotere i denne traditionelt stærkere tid af året for boliger.
Accept: Forbrugerne har sørget over tabet af rekordlave realkreditrenter. For eksempel, hvis en forbruger havde råd til den månedlige betaling af et hus på $500,000 i begyndelsen af sidste år uden at ændre deres budget, leder de nu efter et hus i $350,000-intervallet. For nogle forbrugere er de uvillige eller ude af stand til at komme videre med et køb. For andre er de på vej ind i acceptfasen. Vi er på 10. uge i træk med realkreditrenter på i gennemsnit under 7 %. Denne stabilitet i priserne giver forbrugerne en smule mere tillid til, hvor markedet er lige nu. Nogle eksisterende boligsælgere og mange bygherrer tilbyder midler til at hjælpe med at købe renterne ned, med realkreditmuligheder med justerbar rente og 30-årige fastforrentede realkreditmuligheder.
Rabatter: Boligbyggere repræsenterer nu over 30 % af den samlede boligbeholdning. Bygherrer er i gang med at bygge og sælge boliger. Som et resultat har vi set bygherrer tilbyde både prisnedsættelser og incitamenter for at lokke forbrugerne. Det, vi så ske, var, at bygherrer i de tidlige dage af bolignedgangen tilbød beskedne prisnedsættelser på 1 eller 2 % af basisprisen. Det eneste, der gjorde, var at fortælle forbrugerne, at det var fornuftigt at vente, fordi boligpriserne sandsynligvis vil være lavere i fremtiden (dvs. forbrugerne fik en deflationær tankegang). Bygherrer lærte hurtigt, at det var meget bedre at "rippe plastret af" med boligpriser, men bare justere en gang hårdt og hurtigt for at finde markedet. Som følge heraf har omkring 40 % af bygherrerne allerede sænket boligpriserne mellem fem og 15 %. For forbrugerne er FOBATT [frygten for at købe i toppen]-mentaliteten beroliget en smule, fordi de ikke længere venter på, at priserne begynder at falde.
Finder bygherrer succes med rentenedkøb?
Zonda-data viser, at over 50 % af nye hjemsamfund i hele landet tilbyder en form for incitament til forbrugerne. Disse incitamenter kan variere fra udvidede rentelåse til midler til lukning af omkostninger eller optioner og opgraderinger og nedkøb af realkreditlån. Nedkøb af realkreditlån er hovedsagelig bygherrer, der betaler point for at sænke realkreditrenten. Bygherrer betaler et sted mellem $10,000 og $70,000 for at sænke prisen. For forbrugerne er en hovedårsag til, at de trak sig tilbage fra boligmarkedet, det rekordhøje prischok. Lavere renter, især når bygherren tilbyder en lavere rente på et 30-årigt fast realkreditlån, viser sig effektivt at bringe nogle forbrugere tilbage på markedet. Kort sagt er nedkøbene dyre, men effektive.
Har du nogen data om, hvor meget/hvor mange bygherrer har sænket priserne?
Vores bygherreundersøgelse i december viste, at 43 % af bygherrerne sænkede priserne måned for måned, mens 56 % lod priserne være uændrede. For januar er vores tidlige læsning, at 56 % af bygherrerne holdt priserne uændrede, 32 % sænkede priserne og 12 % steg [huspriserne]. På nogle markeder har vi set de gennemsnitlige listepriser for nye parcelhuse falde med 20 % fra toppen; i andre er den nuværende prissætning stadig i top.
På vej ind i 2023, forudsagde Zonda at de amerikanske boligpriser ville falde omkring 15 % fra top til bund. Har du lavet ændringer i din forventninger for amerikanske huspriser?
Vi forventer stadig, at boligpriserne vil være nede i 2023 i forhold til 2022, men hvor dybt et fald vil afhænge af, hvor hurtigt sælgerne "finder markedet" med prisnedsættelser, hvad der sker med realkreditrenterne, hvordan lagerniveauet udvikler sig, og hvad der sker ift. en amerikansk økonomisk recession.
Ønsker at holde dig opdateret på boligkorrektion? Følg mig videre Twitter at @NewsLambert.
Denne historie blev oprindeligt vist på Fortune.com
Mere fra Fortune:
Den olympiske legende Usain Bolt tabte $12 millioner i besparelser på et fupnummer. Kun $12,000 er tilbage på hans konto
Meghan Markles virkelige synd, som den britiske offentlighed ikke kan tilgive – og amerikanerne kan ikke forstå
'Det virker bare ikke.' Verdens bedste restaurant lukker ned, da dens ejer kalder den moderne fine dining-model 'uholdbar'
Bob Iger satte bare foden ned og bad Disney-medarbejdere om at komme tilbage på kontoret
Kilde: https://finance.yahoo.com/news/housing-market-recession-could-bottoming-092847483.html