Magien ved LLC'er i ejendomsinvesteringer

Hvis du har set mine onlinevideoer eller læst mine bøger eller blog, har du uden tvivl hørt mig tale om LLC'er i ejendomsinvesteringer. LLC er efter min mening en grundlæggende enhed for beskyttelse af privatlivets fred og beskyttelse af aktiver. LLC'er er ikke det perfekte køretøj for enhver investor i enhver situation, men i de fleste tilfælde, hvis du ejer lejebolig, bør du vide om LLC'er og hvordan man bruger dem.

I mit sidste blogindlæg forklarede jeg kort en standardformel, jeg anbefaler til brug af LLC'er i ejendomsinvesteringer. Jeg vil give flere detaljer om den trin-for-trin-formel i et fremtidigt indlæg. Men for nu, lad os tale om LLC'er generelt.

LLC'er har et par fordele i forhold til lige virksomheder. For det første skaber de ikke en skattepligtig begivenhed, når du flytter ejendomme ind og ud af dem (forudsat at du foretager de korrekte skattevalg). For det andet har de råd til beskyttelse af privatlivets fred, hvilket jeg talte om i mit sidste indlæg. Når folk ikke ved, at du ejer ejendom, kan de ikke bruge disse oplysninger mod dine interesser. Periode.

For det tredje, og måske vigtigst af alt, giver de dig ansvarsbeskyttelse. LLC'er kaldes "selskaber med begrænset ansvar" af en grund - deres formål er at begrænse mængden af ​​skade, du kan lide i en retssag. LLC'er tilbyder to typer aktivbeskyttelse: inde , uden for.

Med "indvendig beskyttelse" mener jeg, at de forhindrer skader, der opstår på ejendomme, der ejes af LLC, i at blive din personale ansvar. Hvis nogen glider og falder på et iskoldt fortov foran din lejebolig, kan sagsøgerens advokater ikke vende om og tage alt, hvad du personligt egen. Hvis ejendommen lå under dit eget navn, kunne de dog gøre præcis det.

Med "ydre beskyttelse" mener jeg, at ved at bruge LLC'er i ejendomsinvesteringer, kan du forhindre skader, du pådrager dig uden for LLC fra at fortære alle de ejendomsaktiver, du ejer. Med andre ord, hvis du gør noget, der udløser et personligt søgsmål - lad os sige, at du skader nogen med din bil - kan sagsøgerens advokater ikke blot gå efter din fast ejendom som et middel til at opkræve betaling. Du ejer ikke ejendommen personligt; det ejes af LLC.

LLC'er koster penge at oprette og vedligeholde, men det er penge givet godt ud. Da jeg først startede som advokat, der gav råd til ejendomsinvestorer, hørte jeg ofte kunder vægre sig over omkostningerne, som f.eks. kan være $800 om året pr. LLC. Og så ville jeg gruppere alle mine kunders ejendomme under banneret af en enkelt LLC for at spare dem for nogle af arkiveringsomkostningerne.

Jeg indså senere, at denne tilgang var forkert. Det, du virkelig vil gøre, er at sætte en "kasse" op omkring hver enkelt ejendom. Hvorfor? Så skader, der opstår inden for en ejendom, forbliver indeholdt i den pågældende ejendom, i stedet for potentielt at sprede sig til alle de andre ejendomme i LLC. Du ønsker at beskytte din overordnede lejeindtægt, så hvis noget går galt med en af ​​dine ejendomme, vil du mest risikere at miste den enkelte ejendom og dens indkomst, ikke alle af dine ejendomme og alle af deres indkomst. Derfor anbefaler jeg nu at oprette en LLC for hver ejendom, du ejer. (I hvert fald op til et punkt. Når du kommer til et punkt i din virksomhed, hvor du ejer snesevis af ejendomme, kan du begynde at samle dem i flere LLC'er.)

Når det kommer til ejendomsbeskyttelse, skal du ikke stole udelukkende på din forsikringsdækning; der er mange, mange situationer, som forsikringen ikke dækker. Og smarte advokater vil forsøge at søge erstatning ud over din polices grænser. Tænk på at bruge LLC'er.

Husk også dette: LLC'er kan ikke bruges universelt. Jeg har set folk oprette LLC'er for at forsøge at beskytte deres smykker og motorbåde. Men en LLC skal have en legitim forretningsformål. Når det kommer til at bruge LLC'er i ejendomsinvesteringer, er det forretningsformål din lejeindtægt.

Hvis du ikke i øjeblikket bruger LLC'er til dine indkomstejendomme, så tag en snak med din ejendomsadvokat.