Historien om en ejendomsejer, der med succes opsagde et lejemål

Når en ejendomsejer og en udvikler (eller investor) indgår en langsigtet grundlejekontrakt, vil lejeren og dens långivere insistere på, at ejendomsejeren ikke uden videre kan opsige grundlejekontrakten for misligholdelse. Lejeren vil have omfattende rettigheder til at "kurere" sine misligholdelser. Hvis lejeren ikke helbreder, så har lejerens långiver yderligere helbredelsesrettigheder. På den ene eller anden måde bør lejeren og dennes långiver kunne bevare lejemålet. Som følge heraf kan ejendomsejere næsten aldrig opsige grundlejekontrakter, så meget som de kunne tænke sig at gøre det.

En nylig sag i New York markerede en dramatisk variation fra dette princip. Det startede, da lejeren holdt op med at betale husleje. Ejendomsejeren gav lejeren og dens långiver forskellige meddelelser om denne misligholdelse, men der var stadig ingen, der betalte lejen.

Som det næste skridt besluttede ejendomsejeren ikke at fortsætte i henhold til den procedure, der er indbygget i lejekontrakten, og som ville have krævet varsel til långiveren. I stedet indledte ejendomsejeren en sag om manglende betaling af husleje i henhold til en New York-statut, der tillader sådanne sager. Ejendomsejeren underrettede ikke lejers långiver om denne procedure, fordi hverken lejekontrakten eller loven krævede en sådan meddelelse. Da lejeren stadig ikke betalte lejen, opsagde ejendomsejeren til sidst lejemålet som den sidste begivenhed i den manglende betaling.

Lejemålet sagde, at ejendomsejeren ved enhver opsigelse af lejemålet skulle tilbyde lejerens långiver en ny lejekontrakt til erstatning for den opsagte lejekontrakt. Tilsyneladende tog långiveren ikke ejendommens ejer op på dette tilbud, så lejekontrakten opsagde gennem den manglende betaling, og långiveren kunne ikke kræve en erstatningslejekontrakt.

Som en Hail Mary-foranstaltning for at redde sin sikkerhed, forsøgte långiveren at stole på en bizar lov i New York, der tillader en lejer og dens långiver at bringe en opsagt lejekontrakt tilbage til livet ved at betale alt, hvad der skulle betales i henhold til lejekontrakten. Lejeren har et år til at gennemføre "indløsningen" af sin lejekontrakt. Indfrier lejer ikke sit lejemål inden for den tid, så har lejers långiver ret til at gøre det – dog i de fleste tilfælde først dagen efter lejerens indfrielsesfrist udløber, og kun indtil kl. 2 den pågældende dag.

Denne New York-lov siger også, at lejeren kan give afkald på sine indløsningsrettigheder. Stort set alle New York-lejekontrakter indeholder en sådan dispensation, men långiveren i denne særlige retssag forsøgte at argumentere for, at lejerens dispensation ikke gjaldt for långiveren. Retten var uenig. På et tidspunkt meddelte långiveren, at den havde ombestemt sig og ikke ønskede at udøve nogen indløsningsret, men det forhindrede ikke retten i at dømme mod långiveren i spørgsmålet. Det var enden på långivers sikkerhed.

Enhver långiver mod en grundlejekontrakt kan lære nogle vigtige lektioner af denne sag.

For det første bør enhver lejekontrakt kræve, at ejendomsejeren underretter enhver långiver om enhver manglende betaling eller anden procedure, der søger at opsige lejemålet. Det er ikke nok at kræve, at ejendomsejeren giver långiver besked om ejendomsejerens udøvelse af en kontraktlig ret til at opsige lejemålet.

For det andet, hvis lejekontrakten giver långiveren rettigheder til at afhjælpe lejerens misligholdelser, bør långiveren udøve disse rettigheder og ikke lade ejendomsejeren begynde på nogen vej hen imod håndhævelse af lejekontrakten.

For det tredje, komplekse og omhyggeligt udarbejdede bestemmelser i en lejekontrakt (eller ethvert andet dokument) dækker nogle gange ikke alle sager, de burde dække. Her var ejendomsejeren i stand til at finde en vej rundt om den kontraktlige opsigelsesproces indbygget i lejemålet og opnå en opsigelse på en måde, der ikke involverede långiver.

Hvis långiveren havde handlet mere aggressivt og været mere opmærksom, kunne den måske have bevaret sin sikkerhed.

Det refererede tilfælde er Wells Fargo Bank, NA v. Joseph E. Marx Co. Inc., New York State Supreme Court 159999/2019.