Sidst boligmarkedet led af en større nedsmeltning i 2006, tog det hele den amerikanske økonomi med sig. Men historien følger aldrig nøjagtig det samme manuskript to gange.
Det svækkede boligmarked kommer uden tvivl til at skade økonomien. Byggeriet af enfamiliehuse faldt til 1 million årligt tempo i maj fra et 15-årigt højdepunkt på 1.31 millioner i december. Tilladelser til at bygge flere boliger væltede også.
Det skal nok også blive værre.
Boligpriserne var allerede steget til et rekordhøjt niveau, da Federal Reserve i marts begyndte at hurtigt hæve renten for at bekæmpe høj inflation. Centralbankens aggressive handling skubbede det 30-årige faste realkreditlån til mere end 6 % fra kun 2.75 % sidste efterår.
Kombinationen af dyrere realkreditlån og ultrahøje priser har gjort det svært for de fleste købere at købe bolig. Overkommelighed er faldet til det laveste niveau i 16 år, sagde National Association of Realtors.
Som boliger går, så går den amerikanske økonomi, ifølge et gammelt ordsprog. Den resulterende opbremsning i byggeriet forventes at trække en stor del af væksten fra bruttonationalproduktet i andet kvartal. Og færre salg betyder, at færre nye ejere bruger penge på at møblere deres hjem.
Alligevel er boligmarkedet meget anderledes nu, end det var i 2006, og i sig selv er det usandsynligt, at det driver økonomien i en grøft. USA kan meget vel dykke ned i recession i de næste år eller to, siger økonomer, men boliger vil ikke være hovedårsagen.
"Vi forventer, at salget vil falde yderligere i løbet af de kommende måneder, men vi forventer ikke en gentagelse af 2000'ernes kollaps," sagde Alex Pelle, amerikansk økonom hos Mizuho Securities
Lille tegn på en boble
Boligmarkedet i dag minder meget lidt om go-go 2000'erne.
For det første har den typiske køber en høj kreditscore og er mindre tilbøjelig til at misligholde. Kun omkring 2 % af alle nye realkreditlån ydes til såkaldte subprime-købere eller dem med svagere kreditscore.
Derimod havde omkring 15 % af låntagerne subprime-kredit på højden af boligboblen for næsten to årtier siden, viser undersøgelser fra Wall Street-firmaet Jefferies.
Mange af disse låntagere mistede deres hjem i recessionen i 2007-2009, og ejendomsværdien faldt, hvilket frarøvede millioner af amerikanere papirrigdom og fik dem til at føle sig fattigere. Et massivt udsalg på aktiemarkedet tilføjede deres problemer.
Den negative "velstandseffekt" var med til at bidrage til et kraftigt fald i forbruget, der forværrede recessionen. Forbrugerne står for næsten 70 % af alt, hvad der foregår i økonomien.
Den nuværende afmatning i boligmarkedet vil dog sandsynligvis ikke føre til faldende priser og lavere boligværdier.
For det første har USA lidt af boligmangel i årevis, selv om antallet af nye familier, der bliver dannet, har skubbet efterspørgslen til nye højder. Pandemien har også dramatisk øget antallet af mennesker, der arbejder hjemmefra, og kravet om flere boliger.
Efterspørgslen efter boliger er stærk til dels "på grund af stigningen i fjernarbejde og ændringer i livsstil," sagde cheføkonom Bill Adams fra Comerica Bank.
Builder har forsøgt at imødekomme det meste af denne efterspørgsel. Byggeriet af nye boliger og udlejningsenheder steg til et årligt tempo på 1.8 millioner i april – et 16-årigt højdepunkt – før højere realkreditrenter for alvor slog ind. Men det er stadig under et rekordstort 2.2 millioner klip i begyndelsen af 2006, hvor befolkningen var 11 % mindre.
Det bliver heller ikke meget bedre snart. Byggeriet faldt kraftigt i maj og vil sandsynligvis fortsætte med at bremse, hvilket yderligere reducerer udbuddet af boliger til salg og holder et opadgående pres på priserne.
Sølvforinger
Høje boligpriser er dog ikke helt en dårlig ting, især for dem, der allerede ejer deres eget hjem. Stabile boligværdier kan delvist isolere økonomien fra recession.
Hvordan det? Husejere vil sandsynligvis føle sig bedre stillet økonomisk, end de gjorde i 2006, fordi deres vigtigste redeæg stadig sætter pris på.
Desuden udnyttede millioner af boligejere de rekordlave renter under pandemien til at refinansiere og spare sig selv for et bundt. De fleste af dem valgte også faste realkreditlån, hvilket efterlod dem immune over for stigende renter.
Sådan var det ikke i midten af 2000'erne, hvor halvdelen af alle realkreditlån var regulerbare. Stigende renter tvinger millioner af boligejere til at betale høje månedlige realkreditudgifter, og mange, der ikke havde råd til at gøre det, misligholdte.
Nu er kun omkring 10 % af alle realkreditlån justerbare. Derudover er den procentdel af indkomst, boligejere skal afsætte til deres realkreditlån, rekordlav.
"Forbindelserne mellem bolig og forbrug vil sandsynligvis være svagere end tidligere," sagde Aneta Markowska, cheføkonom hos Jefferies.
Det, der kunne sætte et større indhug i boligmarkedet, er en stor stigning i arbejdsløsheden, der får flere til at misligholde.
Men med arbejdsløsheden på kun 3.6 % og en mangel på arbejdskraft, der forventes at vare ved i årevis, stiller nogle økonomer spørgsmålstegn ved, om virksomheder vil ty til massefyringer, hvis USA går ind i recession.
I mellemtiden holder boligmarkedet sig stadig relativt godt på trods af høje renter og høje priser. Salg og udgifter til nybyggeri svæver tæt på præ-pandemiske niveauer, hvilket tyder på, at bunden ikke falder ud, som den gjorde i 2006.
Selvfølgelig sagde nogle eksperter det samme for 15 år siden. "Forskere siger, at den seneste bolignedtur ikke nødvendigvis betyder en ende på økonomisk vækst," sagde en artikel i The Christian Science Monitor dengang.
Det, der fulgte, var den værste recession i årtier.
Kilde: https://www.marketwatch.com/story/the-us-housing-market-is-teetering-on-recession-will-the-economy-soon-follow-11655922549?siteid=yhoof2&yptr=yahoo