Du behøver ikke en ph.d. i økonomi fra University of Chicago for at forstå det 7% realkreditrenter er en trussel mod det amerikanske boligmarked.
Vi ser det allerede. Tirsdag fik vi at vide, at ansøgningerne om realkreditkøb faldt 13 % i sidste uge. Det er markant skarpere end det fald på 1.1 %, vi så i den foregående uge. Forskellen? Sidste uges 13% afvisning af ansøgning om realkreditlån faldt sammen med den første ugentlige aflæsning af realkreditlån på 7 % siden 2002.
Sikker på, historisk set er der ikke noget unormalt ved 6% eller 7% realkreditrenter. Men den numeriske sats overser virkningen af det igangværende boliglånsrentechok: Disse satser, kombineret med skummende boligpriser, sætter nye månedlige betalinger i historiens øvre grænser. Når der tages højde for indkomst, er det dyrere at købe nu, end det var på højden af 00'ernes boligboble.
Denne øget prismæssig knas allerede har både økonomer og boliganalytikere nedjusteret deres amerikanske boligprisudsigter. Se ikke længere end Moodys Analytics.
I august, Moody's Analytics forventede, at de amerikanske boligpriser ville falde mellem 0 % og 5 %. I september, Moody's Analytics nedjusterede sine udsigter til et nationalt fald på 5% til 10%.. Men onsdag sænkede den endnu en gang den prognose. På vej frem forventer Moody's Analytics nu et top-til-lægte fald i boligpriserne i USA på 10 %.
"Den overkommelige pris er fordampet og med den boligefterspørgsel," fortæller Mark Zandi, cheføkonom hos Moody's Analytics. rigdom. "Priserne føles meget mindre klistrede [lige nu], end de har historisk set. Det går tilbage til det faktum, at de løb op så hurtigt [under pandemien], og sælgere er villige til at sænke deres pris her hurtigt for at forsøge at lukke en aftale."
Her er sagen: Moody's Analytics-baseline-prognosen antager ingen recession. Hvis en recession viser sig, forventer Moody's Analytics nu et top-til-lægte fald i huspriserne i USA mellem 15 % og 20 %. Det er ikke så langt fra faldet på 27 % i amerikanske boligpriser mellem 2006 og 2012.
Se dette interaktive diagram på Fortune.com
Når en gruppe som Moody's Analytics siger "det amerikanske boligmarked" eller "amerikanske boligpriser", taler de om et samlet syn på landet. Regionalt varierer resultaterne altid. I Moody's Analytics' øjne vil det være særligt sandt fremadrettet.
In "betydeligt overvurderede" boligmarkeder, forudser Moody's Analytics nu, at boligpriserne vil falde mellem 15 % og 20 %. Hvis en recession rammer, forventer Moody's Analytics, at det amerikanske boligprisfald vil udvide sig til mellem 25% og 30% på "betydeligt overvurderede" boligmarkeder.
Disse såkaldte "betydeligt overvurderede" markeder er ikke isolerede til kun nogle få dele af landet - de er overalt.
Hvert kvartal vurderer Moody's Analytics, om lokale fundamentale faktorer, herunder lokale indkomstniveauer, kan understøtte lokale boligpriser.* Hvis et regionalt boligmarked er "overvurderet" med mere end 25 %, vurderer Moody's Analytics, at det er "betydeligt overvurderet". Gennem årets andet kvartal210 boligmarkeder, inklusive Boise ("overvurderet" med 77%) og Las Vegas ("overvurderet" med 60%), faldt i denne "betydeligt overvurderede" lejr.
Se dette interaktive diagram på Fortune.com
Når en boligmarkedet går ind i en nedtur-en periode med faldende boligsalg og boligbyggeri - det er normalt skummende eller sprudlende boligmarkeder som har størst risiko for fald i boligpriserne.
Det forklarer, hvorfor denne igangværende bolignedtur så hurtigt har udløst en boligpriskorrektion: Tingene blev meget skummende undervejs den pandemiske boligboom. Beviset? Tilbage i andet kvartal af 2019 vurderede Moody's Analytics kun tre regionale boligmarkeder som "betydeligt overvurderede."
Se dette interaktive diagram på Fortune.com
Virksomheder som Moody's Analytics bliver ikke mere bearish, blot fordi realkreditrenterne rørte 7 %. I stedet reviderer de deres udsigter, fordi de finansielle markeder signalerer, at 6 % eller 7 % realkreditrenter kan være længere end forventet. Så længe realkreditrenterne forbliver så høje, siger Zandi, at det vil lægge et enormt nedadgående pres på disse skummende boligpriser.
I løbet af de næste seks måneder forventer Zandi, at renten på realkreditlån vil være omkring 6.5 %. Det er højere end hans tidligere udsigter på 5.5 pct.
Hvad sker der på realkreditmarkedet? Nå, meget.
Selvom Federal Reserve ikke direkte fastsætter langsigtede renter som realkreditrenter, påvirker forventningerne til, hvor Fed sandsynligvis vil fastsætte fremtidige kortfristede renter (dvs. Federal Funds-renten), hvordan de finansielle markeder prissætter realkreditrenter. I de seneste måneder har de finansielle markeder konkluderet, at det er usandsynligt, at Fed vil trække sig tilbage på sin inflationskamp på kort sigt. Det betyder selvfølgelig højere kortsigtede renter i længere tid. Sæt et opadgående pres på langsigtede renter som realkreditrenter.
Men det forklarer kun nogle af springet i realkreditrenterne. Der er mere på spil.
I de seneste måneder har vi set, hvad Zandi kalder en "ekstraordinært stor forskel mellem realkreditlån og statskasserenter." Historisk set bevæger den 10-årige statsrente og realkreditrenter sig synkront. Det er brudt lige nu - med realkreditrenter, der handler med fire standardafvigelser over, hvad statskassens afkast historisk ville antyde. Zandi siger, at det bunder i risikoen for forudbetaling. Investorer tror på, at realkreditlåntagere i 2022 vil refinansiere til lavere renter i fremtiden. For at justere for den såkaldte forudbetalingsrisiko har de finansielle markeder lagt et opadgående pres på realkreditrenterne.
Se dette interaktive diagram på Fortune.com
Lad os være klare: Denne boligpriskorrektion startede for måneder siden. I dele af landet, korrektionen er allerede ret stejl.
Hvilke boligmarkeder skifter hurtigst? Vi ser den største korrektion i sprudlende markeder ligesom Austin (hvor boligværdierne faldt 7.4 % mellem maj og august), Boise (ned 5.3%) og Phoenix (ned 4.4%). Disse markeder oplevede alle en strøm af investoraktivitet og WFH-købere under pandemien. Disse steder så deres boligpriser også gå langt ud over hvad lokale indkomster historisk ville understøtte.
*”Moody's Analytics boligvurderingsmål er den procentvise forskel mellem faktiske huspriser og huspriser, der historisk er i overensstemmelse med lønninger pr. indbygger og byggeomkostninger. Prisen på et hus bestemmes i sidste ende af værdien af den jord, den ligger på, som er bundet til alternativomkostningerne for jorden målt ved lønninger og omkostningerne ved at bygge boligen. På landsplan er cirka halvdelen af en boligs værdi grunden og den anden halvdel af strukturen, men dette varierer betydeligt på tværs af landet. I San Francisco er grunden for eksempel langt den største del af boligens værdi, mens det i Des Moines, Iowa, er det modsatte. Vores boligvurderingsmål tager højde for disse forskelle,” skriver Moody's Analytics-cheføkonom Mark Zandi.
Denne historie blev oprindeligt vist på Fortune.com
Kilde: https://finance.yahoo.com/news/210-bubbly-housing-markets-could-140222165.html