Med Federal Reserve-formand Jerome Powell sat til at holde en vigtig tale fredag, kan investorerne endelig begynde at tage ham på ordet: Centralbanken vil fastholde en høgeagtig holdning for at kontrollere den højeste inflation i fire årtier. Det betyder, at de finansielle markeder vil forblive volatile på trods af den seneste aktiemarkedsstigning.
Der er mange grunde til at betragte ejendomsinvesteringsfonde eller REIT'er som relativt sikre tilflugtssteder for at give stabil indkomst, når inflationen forbliver høj og forud for en sandsynlig økonomisk afmatning.
Nedenfor er et skærmbillede af aktie-REIT'er, der forventes at producere masser af pengestrømme for at muliggøre udbytteforhøjelser i 2023.
I Behov for at vide klumme den 24. august opsummerede Steve Goldstein forudsigelser om en ny "supercyklus i inflation og renter” fra Dario Perkins, administrerende direktør for global makroøkonomi hos TS Lombard.
Perkins forventer, at de langsigtede renter vil fortsætte med at bevæge sig højere, og foreslår, at 2020'erne vil kræve, at investorer tager "en mere kræsen tilgang til aktivallokering."
Når han bevæger sig væk fra tjenesteudbydere, der dominerede tyremarkedet gennem 2021, mener han, at det, der vil fungere bedst, er allokering til materielle aktiver, herunder fast ejendom.
Nedbrydning af REIT-sektoren
Ejendomsinvesteringsfonde findes i mange varianter, men nøgleelementet er, at de overfører de fleste indtjening til aktionærerne for at opretholde den skattefordelede REIT-struktur.
Der er to brede kategorier af REIT'er: Realkredit-REIT'er, som låner penge ud til erhvervs- eller boliglåntagere og/eller investerer i realkreditobligationer, og aktie-REIT'er, som ejer erhvervs- eller boligejendomme og leaser den ud.
REIT'er er cykliske, med værdiansættelser presset i takt med, at renten stiger. Denne effekt kan især være udtalt for realkreditinstitutter, fordi realkreditforretningen aftager, når renten stiger.
Hidtil i år, frem til 24. august, er S&P 500 ejendomssektoren faldet 15 %, mens den fulde S&P 500
SPX
er faldet 12 %, begge med geninvesteret udbytte.
At tage et meget længerevarende udseende kan overraske dig. S&P Dow Jones Indices adskilte ejendomssektoren fra den finansielle sektor i 2016. Men hvis vi indsnævrer S&P 500 REIT industrigruppen for et mere langsigtet resultatmål, har det 20-årige gennemsnitlige årlige afkast været 9.9 %, lidt foran af S&P 500's 20-årige gennemsnitlige afkast på 9.8 %.
REITs efter kategori
Forskellige typer REIT'er gennemgår forskellige økonomiske cyklusser. For eksempel led hotel REIT'er og deres lejere forfærdeligt i de tidlige stadier af coronavirus-pandemien, begyndende med den virtuelle lukning af rejsebranchen i første halvdel af 2020.
Mange REIT'er er fokuseret på lager- og logistikområdet, som har nydt godt af tocifrede årlige lejestigninger i de seneste år, ifølge Vikram Malhotra, en administrerende direktør for fast ejendom hos Mizuho.
Men Amazon.com Inc.
AMZN
sagde i sin finansielle pressemeddelelse for første kvartal i april, at efter at have fordoblet størrelsen af sit opfyldelsesnetværk på kun to år, "jagte den ikke længere fysisk eller bemandingskapacitet" og var "firkantet fokuseret på at forbedre produktiviteten og omkostningseffektiviteten" i sin leveringsinfrastruktur.
Under et interview sagde Malhotra, at efter Amazons meddelelse havde han og kolleger "observeret og hørt på markedet, at Amazon satte varehuse på fremlejemarkedet."
"Så den største aktør inden for e-handel fortalte markedet, at det havde for meget og var ved at rationalisere, og det fik logistikaktierne til at de-rate," sagde han.
Prologis Inc.
PLD
er den største børsnoterede amerikanske REIT inden for lager- og logistikområdet. Virksomheden børsnoterede Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis og Walmart Inc.
WMT
som sine fem største kunder ved udgangen af 2021, hvor Amazon lejede 24 millioner kvadratfod, eller 7% af dets samlede.
Aktierne i Prologis faldt 21 % for 2022 til og med 24. august, med udbytte geninvesteret. Aktiens udbytte er omkring 2.5 pct. Prologis skal købe Duke Realty Corp.
DRE
ved en hel aktiehandel til en værdi af 26 mia da det blev offentliggjort i juni.
Mizuho har en neutral vurdering på Prologis, som Malhotra sagde var "ude af konsensus." Det er det helt sikkert - blandt 17 analytikere adspurgt af FactSet vurderer 13 aktierne som et "køb" eller tilsvarende. Resten er neutrale vurderinger.
Han fortsatte med at sige, at Mizuho overvåger tredjeparts logistikoperatører, såsom XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx og United Parcel Service Inc.
UPS
for tegn på aftagende efterspørgsel, hvis økonomien skifter betydeligt ned.
Med alt det sagt, så kan der være en guldkant for lager-/logistik REIT'erne: Malhotra forventer, at huslejevæksten i rummet vil aftage til "mellem til høj enkeltcifre" fra det nuværende interval over 10%. Det sagde arbejdsministeriet Forbrugerprisindekset i juli viste en stigning på 8.5 % fra et år tidligere. Det var forbedret fra 9.1 % i den foregående måned. Det er måske ikke for meget at forvente, at REIT-lageroperatører vil være i stand til at holde deres husleje stigende for at matche eller slå inflationstempoet.
Det er her din egen mening kommer i spil, baseret på din egen forskning. Vil den fortsatte tendens til online shopping og efterspørgsel efter hurtig levering gøre det muligt for Prologis og dets konkurrenter at klare sig bedre i løbet af de næste fem til 10 år? Prologis' femårige samlede afkast var dog 24. august 138% (sammenlignet med 85% for S&P 500), selv med dette års store tilbagetrækning.
Screening af aktie-REIT'erne
For at se bredt på USA-noterede ejendomsinvesteringsfonde startede vi med de 185, der er inkluderet i Russell 3000 Index
VEJ.
Dette indeks repræsenterer omkring 98% af amerikanske aktier, ifølge FactSet.
Vi så derefter på investeringskoncentrationerne for hver REIT og fjernede alle realkredit-REIT'er for at bringe listen ned til 158 virksomheder. Vi skærer yderligere ned til 112 virksomheder, for hvilke konsensusestimater var tilgængelige blandt mindst fem analytikere, der blev adspurgt af FactSet for justerede midler fra driften i 2023.
En måde at måle en virksomheds evne til at betale udbytte på er at se på dens estimerede frie pengestrøm - resterende pengestrøm efter forventede kapitaludgifter. For REIT'er bruges midler fra operationer (FFO) - et ikke-GAAP-mål - almindeligvis. FFO tilføjer amortisering og afskrivning (ikke-kontante poster) tilbage til indtjeningen, mens gevinst ved salg af ejendom udelukkes. Justerede midler fra driften (AFFO) går længere og udligner forventede anlægsudgifter for at opretholde kvaliteten af ejendomsinvesteringer.
Hvis vi dividerer en virksomheds estimerede AFFO med dens aktuelle aktiekurs, har vi et estimeret AFFO-udbytte. Dette kan sammenlignes med det nuværende udbytte for at se, om der er "hovedplads" til yderligere stigninger - forhåbentlig masser af frihøjde.
Blandt de 112 resterende REIT'er udbetaler 104 udbytte og har estimeret 2023 frihøjde på mindst 1.00 % - det er vores endelige nedskæring.
Vi placerede de 104 REIT'er i otte brede kategorier. Dette er ikke altid let, fordi en REIT kan være meget diversificeret. Så kategorierne er et forsøg på at placere hver REIT i en gruppe i henhold til dens største forretningskoncentration. Derefter konsoliderede vi lidt længere til ni brede kategorier og sorterede dem efter forventet AFFO-udbytte i 2023.
For eksempel er lager-/logistikvirksomhederne i kategorien "industri". Vi begynder med den.
Industrielle REIT'er
Her er de 10 industrielle REIT'er, der passerede skærmen, med de højeste forventede AFFO-udbytter for 2023:
| Om os | Ticker | Estimeret AFFO-udbytte i 2023 | Aktuelt udbytte | Anslået "højdehøjde" | Markedsværdi. ($ mil) |
| Industrial Logistics Properties Trust | ILPT | 14.65 % | 0.49 % | 14.16 % | $536 |
| Global Net Lease Inc. | LNG | 12.66 % | 11.30 % | 1.36 % | $1,468 |
| Plymouth Industrial REIT Inc. | PLYM | 7.76 % | 4.24 % | 3.53 % | $833 |
| Broadstone Net Lease Inc. | BNL | 7.12 % | 5.35 % | 1.77 % | $3,497 |
| Stag Industrial Inc. | STAG | 6.31 % | 4.49 % | 1.82 % | $5,823 |
| WP Carey Inc. | WPC | 6.28 % | 4.93 % | 1.35 % | $16,563 |
| PotlatchDeltic Corp. | PCH | 5.75 % | 3.72 % | 2.03 % | $3,281 |
| CatchMark Timber Trust Inc. Klasse A | CTT | 4.43 % | 2.77 % | 1.66 % | $534 |
| Americold Realty Trust Inc. | KOLD | 3.92 % | 2.88 % | 1.04 % | $8,232 |
| Prologis Inc. | PLD | 3.88 % | 2.41 % | 1.47 % | $97,078 |
| Kilde: FactSet |
Klik på tickerne for mere om hver virksomhed, inklusive virksomhedsprofiler. Derefter læse Tomi Kilgores detaljerede guide til det væld af information, der er tilgængelig gratis på MarketWatch-tilbudssider.
Sundhedspleje
Her er alle ni REIT'er, der udlejer sundhedsejendomme og passerede skærmen. Denne gruppe ekskluderer virksomheder med fokus på seniorboliger:
| Om os | Ticker | Estimeret AFFO-udbytte i 2023 | Aktuelt udbytte | Anslået "højdehøjde" | Markedsværdi. ($ mil) |
| Medical Properties Trust Inc. | MPW | 9.94 % | 7.63 % | 2.31 % | $9,111 |
| Global Medical REIT Inc. | GMRE | 9.86 % | 7.41 % | 2.44 % | $742 |
| Sabra Health Care REIT Inc. | SBRA | 9.82 % | 7.74 % | 2.08 % | $3,582 |
| Innovative Industrial Properties Inc. | IIRP | 9.50 % | 7.22 % | 2.27 % | $2,710 |
| CareTrust REIT Inc. | CTRE | 7.71 % | 5.08 % | 2.62 % | $2,101 |
| Community Healthcare Trust Inc. | CHCT | 6.73 % | 4.53 % | 2.21 % | $973 |
| Healthpeak Properties Inc. | PEAK | 5.79 % | 4.43 % | 1.36 % | $14,617 |
| Healthcare Realty Trust Inc. Klasse A | HR | 5.50 % | 1.69 % | 3.81 % | $9,826 |
| Welltower Inc. | GODT | 4.43 % | 3.15 % | 1.28 % | $35,916 |
| Kilde: FactSet |
Residential
Denne kategori omfatter REIT'er, der ejer en- eller flerfamilieboliger, såvel som fremstillede boligfællesskaber og seniorboliger. Her er de 10 bolig-REIT'er, der passerede skærmen:
| Om os | Ticker | Estimeret AFFO-udbytte i 2023 | Aktuelt udbytte | Anslået "højdehøjde" | Markedsværdi. ($ mil) |
| National Health Investors Inc. | NHI | 6.90 % | 5.41 % | 1.49 % | $2,971 |
| LTC Properties Inc. | LTC | 6.71 % | 5.14 % | 1.57 % | $1,797 |
| BRT Apartments Corp. | BRT | 6.22 % | 4.07 % | 2.15 % | $464 |
| UMH Properties Inc. | HMU | 5.88 % | 4.35 % | 1.52 % | $1,005 |
| NexPoint Residential Trust Inc. | NXRT | 5.82 % | 2.64 % | 3.18 % | $1,477 |
| Apartment Inc.ome REIT Corp | LUFTFART | 5.60 % | 4.16 % | 1.44 % | $6,672 |
| Ventas Inc. | VTR | 5.56 % | 3.73 % | 1.83 % | $19,282 |
| Independence Realty Trust Inc. | IRT | 5.33 % | 2.74 % | 2.59 % | $4,541 |
| Centerspace | CSR | 5.26 % | 3.70 % | 1.56 % | $1,215 |
| Washington Real Estate Investment Trust | WRE | 5.02 % | 3.39 % | 1.63 % | $1,753 |
| Kilde: FactSet |
Hoteller og fritidsejendomme
Her er de otte REIT'er, der udlejer hoteller og/eller fritidsejendomme og passerede skærmen:
| Om os | Ticker | Estimeret AFFO-udbytte i 2023 | Aktuelt udbytte | Anslået "højdehøjde" | Markedsværdi. ($ mil) |
| EPJ-egenskaber | EPR | 10.80 % | 7.13 % | 3.67 % | $3,470 |
| RLJ logi tillid | RLJ | 10.75 % | 1.56 % | 9.19 % | $2,085 |
| Park Hotels & Resorts Inc. | PK | 10.48 % | 0.27 % | 10.21 % | $3,287 |
| Pebblebrook Hotel Trust | PEB | 10.12 % | 0.21 % | 9.91 % | $2,511 |
| Apple Hospitality REIT Inc. | aple | 9.62 % | 5.03 % | 4.58 % | $3,820 |
| Host Hotels & Resorts Inc. | HST | 8.47 % | 2.57 % | 5.90 % | $13,366 |
| Gaming and Leisure Properties Inc. | GLPI | 7.36 % | 5.53 % | 1.83 % | $13,090 |
| VICI Properties Inc. | VICI | 5.98 % | 4.24 % | 1.74 % | $32,736 |
| Kilde: FactSet |
Kontorer
Her er de 10 REIT'er, der har kontorbygninger, der passerede skærmen:
| Om os | Ticker | Estimeret AFFO-udbytte i 2023 | Aktuelt udbytte | Anslået "højdehøjde" | Markedsværdi. ($ mil) |
| Brandywine Realty Trust | BD forlængelse | 10.88 % | 9.27 % | 1.61 % | $1,407 |
| Hudson Pacific Properties Inc. | HPP | 9.91 % | 7.28 % | 2.62 % | $1,945 |
| SL Green Realty Corp. | SLG | 9.85 % | 8.11 % | 1.74 % | $2,957 |
| Douglas Emmett Inc. | DEI | 9.25 % | 5.48 % | 3.77 % | $3,595 |
| Highwoods Properties Inc. | HØJ | 8.51 % | 6.27 % | 2.24 % | $3,358 |
| Paramount Group Inc. | PGRE | 8.25 % | 4.30 % | 3.95 % | $1,625 |
| Cousins Properties Inc. | CUZ | 7.38 % | 4.52 % | 2.86 % | $4,290 |
| Corporate Office Properties tillid | OFC | 7.17 % | 4.18 % | 2.99 % | $2,959 |
| Easterly Government Properties Inc. | DEA | 6.95 % | 5.75 % | 1.19 % | $1,673 |
| City Office REIT Inc. | CIO | 6.94 % | 6.45 % | 0.50 % | $516 |
| Kilde: FactSet |
Retail
Her er de 10 REIT'er, der hovedsageligt udlejer detailejendomme, der passerede skærmen:
| Om os | Ticker | Estimeret AFFO-udbytte i 2023 | Aktuelt udbytte | Anslået "højdehøjde" | Markedsværdi. ($ mil) |
| Macerich Co. | MAC | 14.68 % | 6.02 % | 8.65 % | $2,139 |
| Simon Property Group Inc. | SPG | 10.53 % | 6.56 % | 3.97 % | $34,922 |
| Tanger Factory Outlet Centers Inc. | SKT | 9.21 % | 4.93 % | 4.28 % | $1,694 |
| Spirit Realty Capital Inc. | SRC | 8.69 % | 6.27 % | 2.42 % | $5,763 |
| Whitestone REIT | ESC | 8.51 % | 4.59 % | 3.92 % | $516 |
| Store Capital Corp. | STOR | 8.35 % | 5.58 % | 2.77 % | $7,802 |
| RPT Realty | PTR | 8.11 % | 5.13 % | 2.98 % | $863 |
| Kite Realty Group Trust | KRG | 7.80 % | 4.03 % | 3.76 % | $4,455 |
| Getty Realty Corp. | gty | 7.25 % | 5.42 % | 1.83 % | $1,413 |
| Acadia Realty Trust | AKR | 7.22 % | 4.33 % | 2.89 % | $1,577 |
| Kilde: FactSet |
Kommunikation
Her er alle fem virksomheder, der passerede skærmen, som udlejer ejendomme til kommunikationsinfrastruktur, eller i tilfælde af Outfront Media Inc.
OUT,
reklametavler:
| Om os | Ticker | Estimeret AFFO-udbytte i 2023 | Aktuelt udbytte | Anslået "højdehøjde" | Markedsværdi. ($ mil) |
| Uniti Group Inc. | ENHED | 18.95 % | 6.24 % | 12.72 % | $2,282 |
| Outfront Media Inc. | OUT | 11.73 % | 6.40 % | 5.33 % | $3,078 |
| Crown Castle Inc. | CCI | 4.39 % | 3.36 % | 1.02 % | $75,713 |
| AmericanTower Corp. | AMT | 4.11 % | 2.09 % | 2.02 % | $123,138 |
| SBA Communications Corp. Klasse A | SBAC | 3.99 % | 0.85 % | 3.1s3 % | $35,920 |
| Kilde: FactSet |
Datacentre
Disse tre datacenter REIT'er passerede skærmen:
| Om os | Ticker | Estimeret AFFO-udbytte i 2023 | Aktuelt udbytte | Anslået "højdehøjde" | Markedsværdi. ($ mil) |
| Iron Mountain Inc. | MR | 7.62 % | 4.54 % | 3.08 % | $15,828 |
| Digital Realty Trust Inc. | DLR | 5.56 % | 3.88 % | 1.67 % | $36,110 |
| Equinix Inc. | EQIX | 4.74 % | 1.85 % | 2.89 % | $61,154 |
| Kilde: FactSet |
Selvopbevaring
For vores sidste kategori passerede fem REIT'er til selvlagring:
| Om os | Ticker | Estimeret AFFO-udbytte i 2023 | Aktuelt udbytte | Anslået "højdehøjde" | Markedsværdi. ($ mil) |
| National Storage Affiliates Trust | NSA | 5.35 % | 4.03 % | 1.31 % | $5,007 |
| CubeSmart | CUBE | 5.27 % | 3.52 % | 1.75 % | $10,958 |
| Life Storage Inc. | LSI | 4.83 % | 3.21 % | 1.62 % | $11,340 |
| Offentlig opbevaring | PSA | 4.64 % | 2.33 % | 2.31 % | $60,213 |
| Extra Space Storage Inc. | EXR | 4.27 % | 2.89 % | 1.38 % | $27,811 |
| Kilde: FactSet |
Hvis du er interesseret i REIT-området, skal du lave din egen research og have dine investeringsmål i tankerne - vækst, indkomst eller begge dele - og forberede dig på at forblive forpligtet på lang sigt, hvilket betyder flere år.
Blandt REIT'erne, der er anført i tabellerne ovenfor, har Malhotra "køb"-vurderinger på Ventas Inc.
VTR,
Welltower Inc.
GODT,
Medical Properties Trust Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
og Duke Realty (som nu handler på linje med Prologis i forventning om, at fusionen er gennemført).
Da Malhotra blev spurgt om, hvad købsbedømte REIT'er har til fælles, sagde Malhotra: "Dette er virksomheder, som individer, som vi tror på, at prissætningskraften vil bestå for."
Han sagde også, at alle drager fordel af tematiske tendenser, herunder, for sundheds-REIT'erne, befolkningens aldring.
Hør fra Ray Dalio på MarketWatch's Bedste nye ideer i Money Festival den 21. og 22. september i New York. Hedgefondspioneren har stærke holdninger til, hvor økonomien er på vej hen.
Kilde: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo
Disse udbytteaktier kan beskytte dig, da Federal Reserve bremser økonomien
Med Federal Reserve-formand Jerome Powell sat til at holde en vigtig tale fredag, kan investorerne endelig begynde at tage ham på ordet: Centralbanken vil fastholde en høgeagtig holdning for at kontrollere den højeste inflation i fire årtier. Det betyder, at de finansielle markeder vil forblive volatile på trods af den seneste aktiemarkedsstigning.
Der er mange grunde til at betragte ejendomsinvesteringsfonde eller REIT'er som relativt sikre tilflugtssteder for at give stabil indkomst, når inflationen forbliver høj og forud for en sandsynlig økonomisk afmatning.
Nedenfor er et skærmbillede af aktie-REIT'er, der forventes at producere masser af pengestrømme for at muliggøre udbytteforhøjelser i 2023.
I Behov for at vide klumme den 24. august opsummerede Steve Goldstein forudsigelser om en ny "supercyklus i inflation og renter” fra Dario Perkins, administrerende direktør for global makroøkonomi hos TS Lombard.
Perkins forventer, at de langsigtede renter vil fortsætte med at bevæge sig højere, og foreslår, at 2020'erne vil kræve, at investorer tager "en mere kræsen tilgang til aktivallokering."
Når han bevæger sig væk fra tjenesteudbydere, der dominerede tyremarkedet gennem 2021, mener han, at det, der vil fungere bedst, er allokering til materielle aktiver, herunder fast ejendom.
Nedbrydning af REIT-sektoren
Ejendomsinvesteringsfonde findes i mange varianter, men nøgleelementet er, at de overfører de fleste indtjening til aktionærerne for at opretholde den skattefordelede REIT-struktur.
Der er to brede kategorier af REIT'er: Realkredit-REIT'er, som låner penge ud til erhvervs- eller boliglåntagere og/eller investerer i realkreditobligationer, og aktie-REIT'er, som ejer erhvervs- eller boligejendomme og leaser den ud.
REIT'er er cykliske, med værdiansættelser presset i takt med, at renten stiger. Denne effekt kan især være udtalt for realkreditinstitutter, fordi realkreditforretningen aftager, når renten stiger.
Hidtil i år, frem til 24. august, er S&P 500 ejendomssektoren faldet 15 %, mens den fulde S&P 500
SPX
er faldet 12 %, begge med geninvesteret udbytte.
At tage et meget længerevarende udseende kan overraske dig. S&P Dow Jones Indices adskilte ejendomssektoren fra den finansielle sektor i 2016. Men hvis vi indsnævrer S&P 500 REIT industrigruppen for et mere langsigtet resultatmål, har det 20-årige gennemsnitlige årlige afkast været 9.9 %, lidt foran af S&P 500's 20-årige gennemsnitlige afkast på 9.8 %.
REITs efter kategori
Forskellige typer REIT'er gennemgår forskellige økonomiske cyklusser. For eksempel led hotel REIT'er og deres lejere forfærdeligt i de tidlige stadier af coronavirus-pandemien, begyndende med den virtuelle lukning af rejsebranchen i første halvdel af 2020.
Mange REIT'er er fokuseret på lager- og logistikområdet, som har nydt godt af tocifrede årlige lejestigninger i de seneste år, ifølge Vikram Malhotra, en administrerende direktør for fast ejendom hos Mizuho.
Men Amazon.com Inc.
AMZN
sagde i sin finansielle pressemeddelelse for første kvartal i april, at efter at have fordoblet størrelsen af sit opfyldelsesnetværk på kun to år, "jagte den ikke længere fysisk eller bemandingskapacitet" og var "firkantet fokuseret på at forbedre produktiviteten og omkostningseffektiviteten" i sin leveringsinfrastruktur.
Under et interview sagde Malhotra, at efter Amazons meddelelse havde han og kolleger "observeret og hørt på markedet, at Amazon satte varehuse på fremlejemarkedet."
"Så den største aktør inden for e-handel fortalte markedet, at det havde for meget og var ved at rationalisere, og det fik logistikaktierne til at de-rate," sagde han.
Prologis Inc.
PLD
er den største børsnoterede amerikanske REIT inden for lager- og logistikområdet. Virksomheden børsnoterede Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis og Walmart Inc.
WMT
som sine fem største kunder ved udgangen af 2021, hvor Amazon lejede 24 millioner kvadratfod, eller 7% af dets samlede.
Aktierne i Prologis faldt 21 % for 2022 til og med 24. august, med udbytte geninvesteret. Aktiens udbytte er omkring 2.5 pct. Prologis skal købe Duke Realty Corp.
DRE
ved en hel aktiehandel til en værdi af 26 mia da det blev offentliggjort i juni.
Mizuho har en neutral vurdering på Prologis, som Malhotra sagde var "ude af konsensus." Det er det helt sikkert - blandt 17 analytikere adspurgt af FactSet vurderer 13 aktierne som et "køb" eller tilsvarende. Resten er neutrale vurderinger.
Han fortsatte med at sige, at Mizuho overvåger tredjeparts logistikoperatører, såsom XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx og United Parcel Service Inc.
UPS
for tegn på aftagende efterspørgsel, hvis økonomien skifter betydeligt ned.
Med alt det sagt, så kan der være en guldkant for lager-/logistik REIT'erne: Malhotra forventer, at huslejevæksten i rummet vil aftage til "mellem til høj enkeltcifre" fra det nuværende interval over 10%. Det sagde arbejdsministeriet Forbrugerprisindekset i juli viste en stigning på 8.5 % fra et år tidligere. Det var forbedret fra 9.1 % i den foregående måned. Det er måske ikke for meget at forvente, at REIT-lageroperatører vil være i stand til at holde deres husleje stigende for at matche eller slå inflationstempoet.
Det er her din egen mening kommer i spil, baseret på din egen forskning. Vil den fortsatte tendens til online shopping og efterspørgsel efter hurtig levering gøre det muligt for Prologis og dets konkurrenter at klare sig bedre i løbet af de næste fem til 10 år? Prologis' femårige samlede afkast var dog 24. august 138% (sammenlignet med 85% for S&P 500), selv med dette års store tilbagetrækning.
Screening af aktie-REIT'erne
For at se bredt på USA-noterede ejendomsinvesteringsfonde startede vi med de 185, der er inkluderet i Russell 3000 Index
VEJ.
Dette indeks repræsenterer omkring 98% af amerikanske aktier, ifølge FactSet.
Vi så derefter på investeringskoncentrationerne for hver REIT og fjernede alle realkredit-REIT'er for at bringe listen ned til 158 virksomheder. Vi skærer yderligere ned til 112 virksomheder, for hvilke konsensusestimater var tilgængelige blandt mindst fem analytikere, der blev adspurgt af FactSet for justerede midler fra driften i 2023.
En måde at måle en virksomheds evne til at betale udbytte på er at se på dens estimerede frie pengestrøm - resterende pengestrøm efter forventede kapitaludgifter. For REIT'er bruges midler fra operationer (FFO) - et ikke-GAAP-mål - almindeligvis. FFO tilføjer amortisering og afskrivning (ikke-kontante poster) tilbage til indtjeningen, mens gevinst ved salg af ejendom udelukkes. Justerede midler fra driften (AFFO) går længere og udligner forventede anlægsudgifter for at opretholde kvaliteten af ejendomsinvesteringer.
Hvis vi dividerer en virksomheds estimerede AFFO med dens aktuelle aktiekurs, har vi et estimeret AFFO-udbytte. Dette kan sammenlignes med det nuværende udbytte for at se, om der er "hovedplads" til yderligere stigninger - forhåbentlig masser af frihøjde.
Blandt de 112 resterende REIT'er udbetaler 104 udbytte og har estimeret 2023 frihøjde på mindst 1.00 % - det er vores endelige nedskæring.
Vi placerede de 104 REIT'er i otte brede kategorier. Dette er ikke altid let, fordi en REIT kan være meget diversificeret. Så kategorierne er et forsøg på at placere hver REIT i en gruppe i henhold til dens største forretningskoncentration. Derefter konsoliderede vi lidt længere til ni brede kategorier og sorterede dem efter forventet AFFO-udbytte i 2023.
For eksempel er lager-/logistikvirksomhederne i kategorien "industri". Vi begynder med den.
Industrielle REIT'er
Her er de 10 industrielle REIT'er, der passerede skærmen, med de højeste forventede AFFO-udbytter for 2023:
Klik på tickerne for mere om hver virksomhed, inklusive virksomhedsprofiler. Derefter læse Tomi Kilgores detaljerede guide til det væld af information, der er tilgængelig gratis på MarketWatch-tilbudssider.
Sundhedspleje
Her er alle ni REIT'er, der udlejer sundhedsejendomme og passerede skærmen. Denne gruppe ekskluderer virksomheder med fokus på seniorboliger:
Residential
Denne kategori omfatter REIT'er, der ejer en- eller flerfamilieboliger, såvel som fremstillede boligfællesskaber og seniorboliger. Her er de 10 bolig-REIT'er, der passerede skærmen:
Hoteller og fritidsejendomme
Her er de otte REIT'er, der udlejer hoteller og/eller fritidsejendomme og passerede skærmen:
Kontorer
Her er de 10 REIT'er, der har kontorbygninger, der passerede skærmen:
Retail
Her er de 10 REIT'er, der hovedsageligt udlejer detailejendomme, der passerede skærmen:
Kommunikation
Her er alle fem virksomheder, der passerede skærmen, som udlejer ejendomme til kommunikationsinfrastruktur, eller i tilfælde af Outfront Media Inc.
OUT,
reklametavler:
Datacentre
Disse tre datacenter REIT'er passerede skærmen:
Selvopbevaring
For vores sidste kategori passerede fem REIT'er til selvlagring:
Hvis du er interesseret i REIT-området, skal du lave din egen research og have dine investeringsmål i tankerne - vækst, indkomst eller begge dele - og forberede dig på at forblive forpligtet på lang sigt, hvilket betyder flere år.
Blandt REIT'erne, der er anført i tabellerne ovenfor, har Malhotra "køb"-vurderinger på Ventas Inc.
VTR,
Welltower Inc.
GODT,
Medical Properties Trust Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
og Duke Realty (som nu handler på linje med Prologis i forventning om, at fusionen er gennemført).
Da Malhotra blev spurgt om, hvad købsbedømte REIT'er har til fælles, sagde Malhotra: "Dette er virksomheder, som individer, som vi tror på, at prissætningskraften vil bestå for."
Han sagde også, at alle drager fordel af tematiske tendenser, herunder, for sundheds-REIT'erne, befolkningens aldring.
Hør fra Ray Dalio på MarketWatch's Bedste nye ideer i Money Festival den 21. og 22. september i New York. Hedgefondspioneren har stærke holdninger til, hvor økonomien er på vej hen.
Kilde: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo