Denne 9.9 % betaler er den mest oversete udbyttehandel i 2022

De fleste mennesker ved det ikke, men fast ejendom har slynget aktierne i det lange løb, og det er klar til at vinde igen i 2023.

Og vi udbytteinvestorer står pænt i kø for at indkassere, takket være en fond, der kaster et storslået udbytte af sig på 9.9 %, det er perfekt spille her. Jeg dropper navnet og tickeren om et sekund.

Først læste du rigtigt: fast ejendom gør overgå aktier i det lange løb – og heller ikke meget! Det er tydeligt, som det kan være i denne sammenligning mellem SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR
RWR
), indeksfonden for børsnoterede ejendomsinvesteringsforeninger (REIT'er) og S&P 500 over de sidste 20 år.

Husk, at denne periode omfattede COVID-19-krakket , subprime realkreditkrisen, som selvfølgelig væltede boliger. Intet problem. REIT'er - børsnoterede virksomheder, der ejer alt fra varehuse til lejlighedsbygninger - dukkede lige op til overfladen igen!

Nøglen til REIT'ers appel er, at de er "pass through"-investeringer: de indsamler lejechecks fra lejere, skummer nok af til at holde lyset tændt og bygningerne rene, og afleverer derefter resten til os som udbytte. Resultatet er en større indkomststrøm, end almindelige aktier betaler: den typiske REIT giver 3.2 %, hvilket fordobler S&P 500's elendige 1.5 %.

Men selvom RWR har knust aktier, så gør vi det ikke ønsker at gå den passive ETF-vej her. For det første er RWR's 3.2% udbytte ikke nær stort nok til at få vores hjerter til at løbe. Og for det andet, med REIT'er (som med stort set alt i disse dage), er det afgørende at have en smart, lydhør manager.

Beviset ligger i RWR's afkast over de sidste tre volatile år sammenlignet med lukket fond (CEF) vi skal tale om i dag CBRE Global Real Estate Income Fund (IGR). IGR afslører den enorme udbetaling på 9.9 %, som jeg nævnte for et sekund siden (og den betaler dig månedligt, ikke mindre)!

Hovedårsagen til dette kommer ned til IGRs ekspertporteføljeforvaltere, som behændigt har navigeret på de lokale markeder, de kender bedst. Det er nøglen i fast ejendom, som vi alle ved i virkeligheden blot er en samling af små markeder, der alle opfører sig forskelligt på et givet tidspunkt.

Og når det kommer til fast ejendom, mangler fondens administrationsfirma, CBRE, ingen viden: Ud over IGR og private investor-fonde administrerer den ejendomme, driver mæglervirksomhed og investerer sine egne penge i fast ejendom. Virksomheden kan prale af 80,000 ansatte i over 100 lande, hvilket giver den et globalt perspektiv og relationer i udlandet, som ingen algoritmedrevet ETF kan matche.

CBRE har udnyttet denne viden til smart at læne IGR's portefølje kraftigt mod USA (68%), et forsigtigt træk, da den amerikanske økonomi fortsætter med at vokse med et sundt klip, hvor inflationen ser ud til at begynde at stige og forbrugernes udgifter (for ikke at nævne beskæftigelsen) ) holder sig pænt.

Men at købe en velforvaltet ejendomsfond handler ikke kun om at købe sig ind i ledelsens forskningskraft og adgang til information – det handler også om diversificering, hvilket er særligt vigtigt i fast ejendom.

IGR investerer for eksempel i over 80 REIT'er, som selv ejer hundredvis og nogle gange tusindvis af ejendomme hver. Og ligesom de mange andre REIT-fonde, der gør det samme, lægger den ikke mærke til, når en bum-lejer holder op med at betale husleje, for det er der tusindvis af andre, der gør.

Lige nu omfatter IGR's topbeholdninger f.eks. REIT'er, der ejer en lang række ejendomme. Crown Castle International (CCI), ejer f.eks. mere end 40,000 celletårne ​​over hele kloden plus 115,000 "små celler", der øger lokalnetværkskapaciteten i større byer; Prologis
PLD
(PLD) ejer 4,732 varehuse over hele kloden; og bolig REIT Invitation Homes (INVH), udlejer mere end 85,000 enfamiliehuse.

Så vi har allerede et væld af diversificering her, og det er kun fra tre af IGR's besiddelser!

En anden ofte overset grund til at overveje REIT-fonde er, at både disse fonde og REIT'er selv har adgang til billigere gearing end dig og jeg. Lige nu er f.eks. forhøjede realkreditrenter et stort problem for individuelle investorer, der ejer lejeejendomme – men ikke så for REIT'er:

Betalinger på realkreditlån går gennem taget

Med renten på 5 % tidligere i år og holdt sig på det niveau, er boliglånene steget kraftigt. Men renterne for REIT'er er meget lavere, hvor mange i øjeblikket har låneomkostninger på under 3%.

REIT'er nyder godt af lavere priser, fordi de er professionelt forvaltet og diversificeret på tværs af mange ejendomme, så de har lavere risiko end din typiske individuelle ejendomsinvestor. Dette er en af ​​grundene til, at REIT'er faktisk har en ret konsistent registrering af positive afkast i perioder med stigende renter.

Dette diagram er baseret på en undersøgelse fra NAREIT, et REIT-forsknings- og datafirma, og det viser tydeligt, at REIT'er typisk tjener overskud i perioder med højere renter. Dette skyldes, at deres lavere låneomkostninger i nogen grad isolerer dem fra trenden. Desuden kommer perioder med stigende rente typisk med en stærk økonomi (som det er tilfældet i dag). Det betyder større efterspørgsel efter REIT's ejendomme, hvilket lader REIT'er øge huslejen. Disse stigninger overstiger langt enhver stigning i låneomkostninger på grund af højere renter.

Køb IGR, efterhånden som "Discount Momentum" opbygger

Lad os endelig tale om IGR's rabat til NAV eller forskellen mellem dets markedspris og værdien pr. aktie af dets portefølje (dette mål er unikt for CEF'er). Lige nu er den rabat lille, hvilket betyder, at IGR er mere eller mindre rimeligt værdsat.

Tendensen her er klar: IGR's rabat er på vej ind i premium-territorium - spørgsmålet er, hvor langt. Når det sker, vil det sætte mere skub under IGR's aktiekurs. Og selvfølgelig vil du hente den sunde udbetaling på 9.9 % (betalt månedligt) hele tiden.

Michael Foster er den førende forskningsanalytiker for Kontrarian Outlook. For flere gode indkomstideer, klik her for vores seneste rapport “Ikke-destruktiv indkomst: 5 forhandlingsfonde med sikre 8.4% -udbytte."

Videregivelse: ingen