Denne uelskede fond trodser inflationen, giver 7.4 %

Hvor vanskeligt dette salg end har været for os alle, har det efterladt nogle attraktive (og nedsatte) udbytter i bestyrelsen, især i højafkastede lukkede fonde (CEF'er).

Jeg ved, det er svært at købe på et marked som dette, men de udbytter, vi skal tale om i dag, faktisk gavner det dig fra stigende inflation, med højere og højere pengestrømme, efterhånden som CPI skyder højere og højere.

Det er de virksomheder, vi ønsker at være i nu, både for at samle deres høje udbytte gennem nutidens dækbrand og for at profitere, når markedet vander (uundgåeligt) roligt, og investorerne endelig lægger mærke til disse aktiers solide pengestrømme.

REITs er undervurderet hele tiden - især nu

Jeg henviser til ejendomsinvesteringsforeninger (REIT'er). Disse "udlejere" er langt min foretrukne måde at investere i fast ejendom på – meget bedre end at købe et hjem selv og leje det ud (medmindre du nyder at udskifte ødelagte apparater og rydde tilstopninger i toiletter, altså).

Lad os starte med de lejechecks, som alle udlejere (inklusive REIT'er) indsamler i dag, fordi de er stigende på grund af mange tendenser, der ikke ser ud til at aftage snart. Den første er stigende renter, som, når de blandes med stadig høje boligpriser, presser mange amerikanere ind på lejemarkedet. Det får til gengæld huslejen til at stige i vejret.

Data fra en række forskellige kilder peger på det samme faktum: Mens statslige data (gennem de samlede boligomkostninger - se diagrammet ovenfor) indikerer, at huslejen stiger hurtigere end tidligere, viser private virksomheder en mere dramatisk vending , med Zillow og Apartment List (de gule og mørkeblå linjer nedenfor) viser tocifrede stigninger fra et år siden.

Uanset hvordan du skærer det op, stiger huslejen, og Federal Reserve gør, hvad den kan for at dæmme op for tendensen – selvom nogle vil sige, at ved at hæve låneomkostningerne for alle, gør det bare tingene værre. Men uanset hvad, så svarer det til stærkt stigende overskud for udlejere.

REITs lader dig omgå det dyre boligmarked

Der er kun et problem for potentielle udlejere: Hvis de ikke ejer udlejningsejendom nu, skal de betale forhøjede priser for at købe et hus til udlejning. Så det bedste skridt er at købe ind i en REIT, der allerede udlejer boliger til andre. Og i stedet for at købe til en forhøjet pris, takket være markedssalget, kan vi købe ind i disse firmaer til en diskonteret pris i stedet for.

For eksempel: Invitation hjem
INVH
(INVH) ejer tusindvis af enfamiliehuse over hele landet, med en portefølje på over 20 milliarder dollars. Det giver det en masse diversificering, som individuelle udlejere, typisk begrænset til en eller en håndfuld ejendomme på et eller højst to, markeder, ikke har. Invitation har også den fordel at have sin portefølje professionelt forvaltet af et team af ejendomseksperter.

Denne diversificering og ledelsessans har kraftigt øget REIT's midler fra driften (FFO, som er et bedre mål for REIT-performance end indtjening pr. aktie).

Imidlertid bliver virksomhedens høje og stigende pengestrøm straffet af et marked, der er drevet af frygt, hvilket får REIT's aktiekurs til at falde med næsten 25% i år.

Se, hvordan Invitations aktiekurs er faldet næsten nøjagtigt lige så meget som for benchmark REIT ETF, SPDR Dow Jones Real Estate ETF (RWR
RWR
)? Det er ikke tilfældigt: Invitations salg har været resultatet af vilkårligt salg af REIT'er overalt, hvilket betyder, at det ikke er den eneste handel, man kan få i disse dage.

For diversificeringens skyld giver det mening at købe en fond af REIT'er over invitation, fordi du får eksponering for REIT'er på tværs af forskellige brancher, såvel som de forskellige ledelsesteams, der tager sig af disse ejendomme.

RWR er en mulighed, men det er ikke en, vi CEF-investorer nogensinde ville overveje, primært fordi dets 3.4 % afkast er ret lavt efter vores standarder.

Et kyndigt CEF-spil om stigende huslejer (som giver 7.4 % i dag)

I stedet for en ETF, vi meget foretrækker CEF'er som Cohen & Steers Quality Income Realty Fund (RQI), hvilket giver rige 7.4%, mens jeg skriver dette. RQI er en stor indehaver af Invitation Homes (det er en af ​​fondens top-10-beholdninger), plus det besidder en række andre typer REIT'er, såsom datacenteroperatører og ejere af self-storage, som også producerer stigende FFO. Denne diversificering plus REITs skarpe menneskelige ledere (Cohen & Steers er et førende navn i CEF-området, som hjælper det med at tiltrække toptalenter) har hjulpet det med at slå RWR i løbet af det sidste årti.

Husk også, at på grund af RQI's høje udbytte, har størstedelen af ​​det afkast, du ser ovenfor, været i udbytte.

RQI's outperformance er tidligere blevet belønnet med en stor præmie i forhold til nettoaktivværdien (NAV eller værdien af ​​REIT'erne i dens portefølje) (på et tidspunkt var præmien mere end 15%). Men det handles i øjeblikket med en rabat på 4 %, selvom det handles til en præmie for blot et par år siden.

Det betyder, at vi kan købe RQI med rabat i dag, vente på, at det går tilbage til den præmie, det normalt har, når markedet holder op med at gå i panik, og derefter sælge med en potentiel fortjeneste. I mellemtiden kan du lomme dets udbytte, som kan prale af et årligt afkast på 7.4 % og betales månedligt.

Michael Foster er den førende forskningsanalytiker for Kontrarian Outlook. For flere gode indkomstideer, klik her for vores seneste rapport “Ikke-destruktiv indkomst: 5 forhandlingsfonde med sikre 8.4% -udbytte."

Videregivelse: ingen