Tre stater sagsøger for påstået svindel med hurtige kontanter

MV Realty har et tilbud til husejere med pengesvage penge: Glem kviklån, som ofte starter låntagere på vej til økonomisk ruin, og tag i stedet kontanter i nærheden af ​​$1,000 fra MV og skal aldrig betale dem tilbage.

Fangsten: I 40 år er boligejerne forpligtet til at bruge MV Realty som deres ejendomsmægler, når de beslutter sig for at sælge.

Kontrakten siger, at den kan håndhæves, selvom husejeren dør. Der er en flugtluge. Hvis de ønsker at komme ud af handlen, vil ejeren eller deres familie skulle hoste kontanter op svarende til 6 % af boligens salgspris eller markedsværdi - som bestemt af MV. Det betyder, at på en betaling på $1,000, baseret på MV's egne skøn, ville de skulle betale MV omkring $10,000.

MV kalder det sit Homeowner Benefit Program. Virksomheden har tilmeldt 30,000 kunder i mindst 33 stater, ifølge retssagen og andre kilder.

Gennem programmet fortalte MV Forbes det har betalt omkring 40 millioner dollars til husejere. Baseret på dokumenter Forbes har set og vejledning fra eksperter, hvilket indebærer, at MV vil stå til at lave provisioner på omkring $400 millioner til den aktuelle værdi af de boliger, der er behæftet med aftalerne. MV bestridte ikke dette nummer.

Det er en mærkelig ordning, men om det er svindel vil blive afgjort af retssystemet. Retssager indgivet i slutningen af ​​sidste år af statsadvokaterne i Florida, Massachusetts og Pennsylvania hævder, at MV brugte vildledende praksis for at gøre, hvad de siger, er rovlån forklædt som ejendomsserviceaftaler. MV sagde, at den kraftigt bestrider påstandene og vil sejre i retssagen.

Den Delray Beach, Florida-baserede MV Realty har farverige rødder på Wall Street, hvor dens unikke forretningsmodel blev opdigtet. Dets grundlægger, Amanda Zachman - dengang kendt som Amanda Zuckerman - var en tidligere TV-stjerne Big Brother der blev reality-programmets skurk, da hun blev fanget på video med racistiske bemærkninger. MV er i øjeblikket under beskydning ikke kun fra stater, der hævder, at det er i strid med ågerlovgivningen for at drage fordel af desperate husejere, men fra lovgivere i Philadelphia, som har lagt mærke til, at MV's klienter i byen er uforholdsmæssigt sorte.

MV har også henledt opmærksomheden fra tre demokratiske amerikanske senatorer, som spurgte Federal Trade Commission og Consumer Financial Protection Bureau for at afgøre, om føderale love bliver overtrådt.

"MV Realty, og virksomheder som det, tager titusindvis af dollars fra husejere i bytte for en minimal forudbetaling," sagde brevet den 21. december underskrevet af Sherrod Brown fra Ohio, Minnesotas Tina Smith og Ron Wyden fra Oregon. "Ved at reklamere for disse aftaler som et 'lånealternativ' forsøger virksomheder at undgå de juridiske begrænsninger på udlån, mens de i det væsentlige opkræver låntagere tyngende renter. Desværre er eksklusive noteringsselskaber nu et nationalt problem, der påvirker forbrugere på tværs af statsgrænser."

Hvis en husejer kan blive siddende i mere end 40 år og undlade at sælge indtil for eksempel 2063, vil MV ikke blive betalt en øre, en risiko virksomheden tager, fortalte MV Forbes.

MV er i diskussioner med de tre stater, der sagsøger, sagde CEO Tony Mitchell i en erklæring til Forbes. "Vi er fuldt ud forpligtet til at arbejde med dem for at løse eventuelle bekymringer og for at afklare de seneste misforståelser om vores forretningspraksis," sagde han som svar til Forbes' spørgsmål. "Vi mener, at MV Realtys forretningspraksis er i overensstemmelse med statens love i alle samfund, hvor vi opererer. Ikke desto mindre fortsætter vi med at lede efter måder at forbedre gennemsigtigheden, forenkle vores aftaler og give yderligere offentliggørelse og forbrugerbeskyttelse. Det er vores ønske og hensigt at være fuldstændig gennemsigtige over for kunder, politikere og regulatorer.”

MVs unikke forretningsmodel opstod på Wall Street, hvor David Schiff, en tidligere partner hos Perella Weinberg Partners og grundlæggeren af ​​Innovatus Capital Partners, havde leget med ideen om at pakke indtægter genereret af ejendomsmæglerkommissioner og sælge dem til investorer, ifølge en 2018 klage indgivet af MV Realty mod Innovatus. Schiff var ikke klar over, at ideen havde været patenteret i 2008.

Ifølge klagen diskuterede Schiff ideen i 2017 med Mitchell, MV's administrerende direktør, og MV's medejer Jonathan Neuman. Det ville blive MV's Homeowner Benefit Program, selvom aftalen med Schiffs firma aldrig blev afsluttet, og MV's indtægter blev aldrig pakket og solgt til investorer.

Hvorfor aftalen med Schiff, og Innovatus, faldt i stykker, og om MV skulle have kunnet fortsætte med Schiffs forslag uden hans involvering, har været genstand for mange års retssager. MV er fortsat med programmet, i hvert fald delvist, fordi det var i stand til at vise, at ideen ikke oprindeligt var Schiffs. Gennem en talsmand afviste Innovatus at kommentere. Innovatus bliver ikke anklaget for nogen forseelse.

Uden Innovatus' opbakning henvendte MV sig til 777 Partners, et Miami-baseret investeringsfirma, for at hjælpe med at sikre de kontanter, det var nødvendigt for at tilmelde boligejere, ifølge en retssag indgivet af Innovatus mod 777 Partnere. Det fortalte en talsmand for 777 Partners Forbes at firmaet ikke længere er "involveret med" MV Realty.

Et spørgsmål, der forbliver ubesvaret, er, hvorfor Schiff valgte at arbejde med MV Realty i første omgang. En klage indgivet som led i en retssag mellem de to virksomheder viser, at han og/eller Innovatus havde et tidligere forretningsforhold med Mitchell og Neuman fra MV. Neumans fortid burde nok have rejst røde flag.

Da Neuman var officer hos finansfirmaet Imperial Holdings i 2011, var hans kontor i Boca Raton, Florida, razzia af FBI over mistanke om forsikringssvindel. Neuman blev aldrig anklaget, men han og en anden tidligere imperialistisk ansat, som på et tidspunkt også var ejer af MV Realty, var genstand for en årelang undersøgelse. Mitchell, MV's nuværende administrerende direktør, var administrerende direktør for Imperial Holdings på det tidspunkt. På et tidspunkt, ifølge selskab, Mitchell var også et mål for undersøgelsen. Et firma arkivering fra tidspunktet for Neumans fratræden af ​​Imperial i 2012 viser, at firmaet blev tvunget til at lukke sin premium-finansieringsvirksomhed, som udgjorde mere end 58 % af dets salg i 2011, og betale en $ 8 millioner bøde at løse beskyldninger om svindel. I 2016, The Street rapporteret at den amerikanske advokat anmodede om et civilt fortabelse på 6.5 millioner dollars fra Neuman og andre tidligere Imperial-ansatte, og at Imperial Holdings "betalte fortabelsen som en del af sine erstatningsaftaler med de tidligere ansatte."

Gennem en talsmand sagde MV, at Neuman "aldrig har været en officer eller ansat" for MV. "Med hensyn til hans tidligere ansættelse var der en undersøgelse af Imperial Holdings, der resulterede i en betaling og civilt forlig fra selskabet," sagde talsmanden. "Hr. Neuman blev aldrig anklaget for nogen forseelse, indrømmede aldrig nogen forseelse og betalte aldrig noget. Den sag blev afsluttet for mere end syv år siden."

Det, der forbliver stikpunkter i Homeowner Benefit Program for låntagerfortalere, er, om betalingerne til boligejere udgør lån - MV siger, at de ikke er det - og kontraktens varighed på fire årtier.

At binde husejere til en bestemt ejendomsmægler år før de har brug for tjenesten, og gøre det til gengæld for en økonomisk redning, er at drage uretfærdig fordel, fortalte Sarah Mancini, en advokat ved National Consumer Law Center, Forbes.

"At beslutte, hvem du skal liste dit hjem med, er en stor beslutning," sagde Mancini. "MV Realty er at finde folk, der er økonomisk nødlidende og giver dem penge i stedet for at sige: 'Lad mig fortælle dig, hvorfor jeg kan sælge dit hjem for den højeste værdi.' En masse mennesker, der er målrettet, ønsker ikke engang at sælge deres hus. Denne transaktion ligner et lån for mig på så mange måder."

Det er et lån, der kommer med "vilkår, der ville få en lånehaj til at rødme," fortalte Kerry Smith, en advokat for Community Legal Services i Philadelphia, som har bistået klienter med MV-relaterede sager. Forbes.

De fleste stater har love, der begrænser de renter, der kan opkræves på lån. Faktisk garanterede MV's aftaler næsten en 10x betaling enten gennem de provisioner, der blev genereret ved et fremtidigt salg af boligen eller ved at opkræve opsigelsesbetalinger fra boligejere. Den slags afkast for MV vil typisk overstige lovlige grænser for lån.

MV bestrider, at betalinger til boligejere udgør lån. Ifølge forbrugerfortalere er det en af ​​MV's primære pitches, og udtrykket "ikke et lån" har en fremtrædende plads på firmaets hjemmeside. I stedet i en tilfredshed pant aftale set af ForbesMV omtaler betalingen som en "gæld sikret ved ovennævnte realkreditlån."

MV hævder, at fordi husejeren aldrig er forpligtet til at sælge, kræves der aldrig nogen tilbagebetaling. Selvom det er sandt, gør aftalens 40-årige løbetid det yderst usandsynligt, at nogen ejer i sidste ende ikke skulle engagere sig med MV.

For Mancini og andre er der et andet problem. Kontraktvilkårene inkluderer udløsere, der normalt ikke involverer salg af en ejendom. Et eksempel, Mancini nævner, er, hvad der sker i tilfælde af en husejers død. Ifølge aftalen ville boets arvinger have ti dage til at underrette MV Realty om ejerskiftet og enten anerkende handlen eller betale førtidsophørsgebyret.

"Ingen arvinger vil engang få at vide om dette inden for ti-dages vinduet for at undgå gebyret for tidlig opsigelse," fortalte Mancini ForbesGennem en talsmand anfægtede MV, at en sådan begivenhed ville udgøre en "udløsende begivenhed."

Derudover hørte lovgivere på et møde i Philadelphia byråd den 14. december vidnesbyrd fra flere forbrugerfortalere, der beskriver, hvad de mente var en intention fra MV's side om at målrette mod sorte husejere.

Gennem en talsmand afviste MV på det kraftigste, at det er rettet mod sorte husejere og sagde, at det ikke har kendskab til deres kunders race eller etnicitet.

At målrette mod sorte husejere er en hård påstand. The Reinvestment Fund, en Philadelphia-baseret samfundstjenesteorganisation, siger, at den har dataene til at sikkerhedskopiere det.

På rådsmødet præsenterede Ira Goldstein, Geninvesteringsfondens præsident for politiske løsninger, resultater, der viste, at 69 % af MV's aftaler i byen blev lavet til sorte husejere, som kun udgør 37 % af alle boligejere i Philadelphia. Og Philly var ikke en anomali. Forskning på tværs af fire andre Pennsylvania amter gav lignende resultater, sagde Goldstein.

Det er en opdagelse, der får ny betydning for alle, der er bekendt med MV-grundlæggeren Amanda Zachmans fortid. Zachman, tidligere kendt som Amanda Zuckerman, medvirkede i den 15. sæson af reality-tv-showet Big Brother. Zachman er kendt for sin deltagelse i showet for sine raceufølsomme kommentarer. Et seks et halvt minut klip samling med titlen "Amanda Zuckerman: Social Justice Warrior", starter med, at Zachman siger, at "at blive anklaget for at være racistisk er en seriøs, seriøs aftale", før hun går til en scene, hvor hun siger, at hun har taget "som 14 Puerto Ricanske brusere." Zachman er nu MV's salgschef, ifølge hendes biografi om virksomheden hjemmeside, som fremhæver hendes rolle i oprettelsen af ​​Homeowner Benefit Program, men som ikke nævner Storebror.

Goldstein sagde, at der var muligheden for, at hvis geninvesteringsfonden var i stand til at tage højde for boligejernes indkomstniveauer, kunne noget af raceforskellen forsvinde. Han tror dog ikke, det ville ændre meget.

"Jeg ved ikke, om de aktivt retter sig mod sorte husejere, eller om det er resultatet af en algoritme," fortalte Goldstein Forbes. "Men hvis man ser på dataene i Philadelphia, arbejder MV uforholdsmæssigt meget ind i sorte kvarterer. Det sker ikke tilfældigt.”