Tid til at afskaffe zoneinddeling? Ny bog gør sagen

I mange amerikanske byer er boliger for dyrt. Boligpriserne i kystbyer som New York og San Francisco er notorisk uhyrlige, men selv i indre byer som Nashville og Denver stiger priserne hurtigt. Forskning viser at zoneinddeling er en stor bidragyder til USAs høje boligudgifter, og i en ny bog, Vilkårlige linjer: Hvordan zoneinddeling brød den amerikanske by, og hvordan man fikser det, tidligere New York City-planlægger M. Nolan Gray argumenterer overbevisende for, at byer bør afskaffe zoneinddeling rod og gren.

Før vi diskuterer problemerne med zoneinddeling, Gray (fuld afsløring: Gray er en ven og nogle gange medforfatter) fortæller læseren, hvad zoneinddeling er, og hvad det ikke er. Zoneinddeling adskiller arealanvendelse i tre brede kategorier - boliger, kommercielle og industrielle - samt adskillige underkategorier og regulerer tæthed. Zoneinddeling er ikke bygningsreglementer, historisk bevaring, underafdelingsbekendtgørelser, designgennemgang, miljøregulering eller omfattende planlægning. Disse er alle værktøjer, som lokale myndigheder bruger til at forme det byggede miljø, men de er ikke zoneinddeling.

Det er vigtigt at definere zoneinddeling klart foran, da ideen om at afskaffe zoneinddeling kan virke radikal, hvis folk tror, ​​det er den eneste måde, lokale embedsmænd kan afbøde generne ved bylivet. Men som Gray forklarer, selvom zoneinddeling har stor indflydelse på en bys form, gør det ikke meget for at gøre den mere beboelig.

Bogen er opdelt i tre dele. Del et forklarer, hvad zoneinddeling er, og hvorfor det blev etableret. Anden del præsenterer fire kritikpunkter af zoneinddeling: Det øger boligudgifterne, reducerer økonomisk vækst, fremmer økonomisk og raceadskillelse og giver mandater til spredning. Del tre diskuterer den aktuelle indsats for zonereform og tidlige succeser; taler for at afskaffe zoneinddeling; og overvejer, hvordan byplanlægning kunne se ud i en verden uden zoneinddeling.

En kort historie om zoneinddeling

Gray minder os om, at zoneinddeling er relativt nyt. Den første zonekode blev etableret i New York City i 1916, knapt over 100 år siden. Alligevel havde byer allerede eksisteret i tusinder af år, og embedsmænd og indbyggere i disse byer før zoneinddeling måtte håndtere alle de gener, der plager det moderne byliv – støj, forurening, affaldsbortskaffelse, trængsel – uden zoneinddeling. Tilbød zoneinddeling lokale embedsmænd en ny, mere effektiv måde at forbedre bylivet på? Egentlig ikke, siger Gray.

Mens problemerne i bylivet var og er alt for reelle, forklarer Gray, at zoneinddeling hurtigt skiftede fra et værktøj til at løse traditionelle gener til noget mere slemt - en måde at udelukke folk fra bestemte racer, indkomstklasser og erhverv fra ønskværdige områder.

Som et eksempel bringer Gray Berkeley, Californiens zoneinddelingsbekendtgørelse, etableret kort efter New York Citys. Det indeholdt det første enfamiliezoneområde i landet. Tilsyneladende om at beskytte nabolagets karakter og begrænse trængsel - almindelige refræner for moderne zonetilhængere - det forbød mere overkommelige boligmuligheder såsom lejligheder og lejeboliger.

Det forbød også virksomheder, såsom kinesiske vaskerier, at operere i boligkvarterer. Selvom det ikke var det erklærede mål, holdt denne regel bekvemt kinesiske immigranter væk fra mere velstående indfødte, da de fleste mennesker på det tidspunkt boede tæt på deres job, så de kunne gå på arbejde.

Disse to ideer – prioritering af fritliggende enfamiliehuse og forbud mod de fleste virksomheder fra boligkvarterer – blev søjler i moderne zoneordninger, der fortsætter med at fremme indkomst og raceadskillelse.

Grays beretning om den føderale regerings rolle i at fremme lokal zoneinddeling er særlig indsigtsfuld. I 1923 havde kun 218 kommuner udstykningsbekendtgørelser. I 1936 havde over 1,000 lokale regeringer vedtaget zoneinddeling. Føderale embedsmænd, såsom den daværende handelsminister Herbert Hoover, hjalp med at drive denne hurtige udvidelse af zoneinddelingen, fordi de ønskede et samfund med udbredt boligejerskab, der ville genoprette "national karakter" og støtte byggeindustrien.

For at fremme sine mål samlede Hoover det rådgivende udvalg for byplanlægning og zoneinddeling. Det var sammensat af flere stjerner fra den samtidige planlægningsbevægelse, herunder den fremtrædende landskabsarkitekt Frederick Law Olmstead Jr. Udvalget udarbejdede Standard Zoning Enabling Act (SZEA), som var modellovgivning, stater kunne vedtage, som bemyndigede kommuner til at skabe lokale zoneordninger. SZEA blev stærkt fremmet af Hoover og komiteen, og i 1930 havde 35 af de daværende 48 stater implementeret lovgivning, ofte modelleret efter SZEA, der tillod lokale regeringer at implementere zoneinddeling. Senere opmuntrede den føderale regering yderligere zoneinddeling ved at gøre zoneinddeling til en betingelse for Federal Housing Administration assistance og andre føderale tilskud og lån.

De høje omkostninger ved zoneinddeling

Anden del af bogen forklarer fire problemer forårsaget af zoneinddeling. For det første øger zoneinddeling boligudgifterne. Som Gray forklarer, er zoneinddelingsregler, der begrænser boligtæthed, såsom minimumsarealstørrelser, restriktioner for flerfamiliehuse, højdegrænser og minimumskrav til parkering. reducere udbuddet af boliger. Når udbuddet af boliger ikke kan følge med efterspørgslen, stiger priserne. I en nøddeskal er det, hvad der sker i alle dyre kvarterer i alle dyre byer i landet.

Den anden omkostning, Gray diskuterer, er den negative indvirkning zoneinddeling har på nationalt økonomisk vækst. Når folk ikke er i stand til at flytte til byer med flere jobmuligheder og højere lønninger, lider hele landet. Vi taber på de varer og tjenester, folk ville producere, hvis de havde råd til at flytte, og ved at fange folk på steder med lavere lønninger og færre muligheder, ender vi uundgåeligt med at bruge flere penge på sociale sikkerhedsnetprogrammer.

Dernæst beskriver Gray, hvordan zoneinddeling tilskynder til adskillelse. Tidlige zonekoder indeholdt eksplicit racesprog, men efter at domstolene havde fastslået, at et sådant sprog var ulovligt, blev de eksplicitte racemæssige restriktioner erstattet med andre restriktioner, der stort set opnåede samme resultat. Zoneregler, der begrænser eller forbyder byggeri af billigere lejligheder, duplex eller triplex og i stedet kræver, at folk køber enfamiliehuse på store grunde, forhindrer folk med lavere indkomst i at købe bolig i mange kvarterer. Da sorte, latinamerikanere og andre minoritetsgrupper havde - og stadig har - lavere indkomster end hvide i gennemsnit, resulterede disse regler i udbredt race- og indkomstadskillelse, der eksisterer den dag i dag.

Endelig tilskynder zoneinddeling til spredning, hvilket skader miljøet. Gray fortæller en historie om dette punkt fra hans planlægningsdage. En bygherre foreslog et projekt for at omdanne en gammel hospitalsbygning til en lejlighedsbygning med medicinsk kontorlokale på første sal og omkring 140 indkomstbegrænsede enheder samt 220 markedsrente enheder. Pladsen var tæt på transit, så mange mennesker kunne bo i bygningen uden at kræve en bil. Som Gray skriver: "Fra et planlægningsperspektiv var det en slam dunk." Alligevel brugte nogle lokale inddelingsprocessen til at modsætte sig projektet med det argument, at den nye udvikling ville skade miljøet.

Tanken om, at vækst er dårligt for miljøet, er almindelig blandt modstandere af mere udvikling, men som Gray forklarer, er tættere udvikling bedre for miljøet. Det gør det lettere for folk at gå eller cykle steder hen, hvilket reducerer behovet for en bil og de medfølgende emissioner. Lejligheder og duplex kræver også mindre energi til opvarmning og afkøling end fritliggende enfamiliehuse, da boligerne typisk er mindre og har færre vægge, der er eksponeret udefra. Endelig reducerer tættere bebyggelse behovet for ny bebyggelse i udkanten af ​​byer, hvilket betyder flere skove, parker og åbne arealer.

Sådan afskaffes zoneinddeling

Efter at have forklaret de betydelige omkostninger ved zoneinddeling vender Gray tilbage til sit hovedargument - behovet for at afskaffe zoneinddeling. For at vise, at afskaffelse af zoneinddeling ikke vil føre til katastrofe, henvender Gray sig til Houston, den eneste storby i Amerika, der ikke har traditionel zoneinddeling.

Som Gray forklarer, følger arealanvendelsen i Houston stort set det mønster, der ses i andre byer - virksomheder er på hovedveje, huse er i roligere boligkvarterer, lejligheder er ofte i blandede kvarterer, og tung industriel anvendelse er langt fra boligområder. Dette skyldes, at prissystemet naturligvis tildeler knap jord i Houston, gør jobbet af andre byers planlægningsafdelinger, men uden de negative bivirkninger. Som et resultat er Houston lige så beboelig som zoneinddelte byer, men billigere, da udbuddet af boliger uden zoneinddeling kan følge med efterspørgslen.

Gray foreslår to skridt, som andre byer kan tage for at være mere som Houston. For det første bør kommunerne kræve, at zoneinddelingsbekendtgørelser regelmæssigt godkendes af et superflertal ved en folkeafstemning i valgåret. Houston-beboere stemte om zoneinddeling tre gange - i 1948, 1962 og 1993 - og hver gang afviste de det. Hvis andre byer tillod indbyggere at stemme om zoneinddeling, kan vi se tilsvarende resultater andre steder.

Husejere, der er bekymrede for ejendomsværdier, og lokale embedsmænd, der har brug for deres stemmer, kan være tilbageholdende med at implementere et stemmekrav på egen hånd, men da delstatsregeringer i sidste ende kontrollerer, hvad lokale regeringer har lov til at gøre, kan en statslov, der kræver regelmæssige zoneafstemninger passende tvinge deres hånd. Gennem hele bogen støtter Gray statens foregribelse af lokale zoneinddelingsregler for at overvinde lokal NIMBYisme, og en statslig folkeafstemningsregel er et eksempel på dette.

Det andet trin er at skabe en proces, der gør det muligt for de mest ihærdige zoneinddelingsfortalere at implementere zonelignende regler i deres umiddelbare nabolag. Houston gjorde dette, hvilket giver områder mulighed for at tilmelde sig strengere regler baseret på en afstemning fra de berørte ejendomsejere. At skabe en mulighed for mere kontrol i kvarteret kan formilde de beboere, der foretrækker zoneinddeling, samtidig med at de forhindrer dem i at påtvinge hele byen deres præferencer.

Livet efter zoneinddeling

Så hvordan ser byplanlægning ud uden zoneinddeling? Grey tilbyder et par ideer.

Ubelastet af håndhævelse af zoneinddeling bør planlæggere fokusere på at afhjælpe faktiske eksternaliteter. Støj, forurening og trængsel er reelle problemer i byer, men zoneinddeling er ikke den eneste eller bedste måde at løse dem på. Fastsættelse af standarder for forskellige eksternaliteter, f.eks. støjregler, kræver ikke traditionel zoneinddeling. Planlæggere og politi kan håndhæve standarderne, mens erstatningsret og mæglingstjenester kan afgøre tvister mellem naboer, når det er nødvendigt. Sammen med kodehåndhævelse foreslår Gray, at planlæggere bør spille en rolle i mæglingsprocessen.

Fjernelsen af ​​zoneinddeling vil også give planlæggere mere tid til at arbejde med egentlig byplanlægning - udlægning af gadenet, sikring af, at der er plads til parker, og fastlæggelse af, hvor skoler og andre offentlige faciliteter skal placeres for at imødekomme fremtidig vækst. For at sikre, at deres planlægning fungerer, foreslår Gray, at planlæggere bør indsamle og analysere flere data, såsom pendlingstider, luftkvalitet og boligpriser. Kan folk komme til deres job inden for rimelig tid? Har folk råd til at flytte til byen? Disse spørgsmål bør optage en planlæggers tid, ikke om en lejlighedsbygning kan have to eller tre etager, eller om et vaskeri er en godkendt brug af erhvervsareal.

Konklusion

Samlet set er Grays bog et glimrende supplement til litteraturen om bolig- og arealanvendelsesregler. Han diagnosticerer tydeligt problemerne forårsaget af zoneinddeling og tilbyder fornuftige løsninger til at forbedre måden amerikanske byer bruger jord på. Hans erfaring som praktiserende planlægger styrker hans kritik og anbefalinger. Selvom jeg ikke var enig i alt – hans forslag om at bevare overkommelige boliger i gentrificerende områder involverer for meget regeringsindblanding efter min smag – er bogens hovedargument overbevisende: I stedet for at forbedre byer, bruges zoneinddeling i høj grad af etablerede beboere til at udelukke nytilkomne. Gray har ret, vi bør afskaffe zoneinddeling. Forhåbentlig vinder denne idé indpas i byer over hele landet.