Det britiske ejendomsmarked risikerer stor nedtur, da frygten for recession truer

LONDON — Det britiske ejendomsmarked kan være på vej mod en større nedtur, hvor nogle markedsobservatører advarer om et kollaps i priserne på op til 30 %, da data peger på det største fald i efterspørgslen siden den globale finanskrise.

Nye boligkøbshenvendelser dykkede i oktober til det laveste niveau siden det økonomiske krak i 2008, eksklusive perioden under den første Covid-19-lockdown, den seneste RICS boliginspektører rapport viste i sidste uge.

I mellemtiden, MSCI UK Quarterly Property Index, som sporer detail-, kontor-, industri- og boligejendomme, faldet 4.3 % i de tre måneder frem til september, hvilket markerer sektorens dårligste præstation siden 2009.

Markedsafmatningen markerer en udsættelse fra et toårigt pandemi-induceret boligkøbsvanvid med ejendomstransaktioner i september et fald på 32 % årligt fra et højdepunkt i 2021.

Men efterhånden som æraen med billige penge svinder ud, og Bank of England fordobler inflationsprængende rentestigninger at imødegå kaotisk mini-budget, siger økonomer, at nedturen kan være mere akut end først antaget.

"Selvom en boligpriskorrektion i vid udstrækning forventes som en del af den igangværende recession, ser den ud til at udfolde sig hurtigere end forventet," skrev Kallum Pickering, seniorøkonom hos Berenberg, om det britiske marked torsdag.

Investeringsbanken ser nu britiske ejendomspriser falde med omkring 10 % i andet kvartal af 2023. Men nogle långivere er mindre sanselige.

Landsdækkende sagde en af ​​Storbritanniens største realkreditudbydere tidligere i denne måned at huspriserne kan kollapse med op til 30 % i det værst tænkelige scenario. I mellemtiden peger de mest dystre estimater fra 2023 fra bankerne Lloyds og Barclays på et fald på henholdsvis næsten 18 % til over 22 %.

Faktisk er priserne allerede begyndt at falde nogle steder, ifølge ejendomssøgningssiden Rightmove, som mandag sagde, at sælgere sænkede priserne med 1.1 % i oktober, hvilket tager gennemsnitsprisen for et nyligt markedsført hjem til £366,999 ($431,000).

Storbritannien er ikke alene. Stigende renter, stigende inflation og det økonomiske chok fra Ruslands krig i Ukraine har tynget det globale boligmarked.

Nylige analyser fra Oxford Economics viste, at ejendomspriserne ser ud til at falde ni ud af 18 avancerede økonomier, med Australien, Canada, Holland og New Zealand blandt de markeder, der har størst risiko for fald på op til 15 %-20 %.

"Dette er de mest bekymrende udsigter for boligmarkedet siden 2007-2008, med markeder i balance mellem udsigten til beskedne fald og meget stejlere," skrev Adam Slater, ledende økonom ved Oxford Economics, i sidste måned.

Men Storbritanniens unikke økonomiske landskab sætter det i højere risiko for forsinkelser på realkreditlån, ifølge Goldman Sachs. Faktorer, der spiller ind, inkluderer Storbritanniens forværrede økonomiske billede, misligholdelsesraternes følsomhed over for nedgangstider og den kortere varighed af britiske realkreditlån i forhold til euroområdet og de amerikanske jævnaldrende.

"Når vi ser på tværs af lande, ser vi en relativt større risiko for en meningsfuld stigning i kriminalitet på realkreditlån i Storbritannien," skrev Yulia Zhestkova, en økonom i banken, i en rapport i sidste uge.

I mellemtiden øger stigende arbejdsløshedsrisici - et historisk barometer for kriminalitetsrater - presset på Storbritannien, som Goldman Sachs sagde er "allerede i recession."

Storbritanniens økonomi faldt med 0.2 pct. i tredje kvartal af 2022, viste seneste BNP-tal fredag. Et yderligere kvartal i træk med tilbagegang i de tre måneder frem til december tyder på, at Storbritannien er i en teknisk recession.

Bank of England advarede tidligere på måneden om, at Storbritannien nu står over for sit længste recession siden registreringerne begyndte et århundrede siden, hvor nedturen forventes at vare langt ind i 2024.

Centralbanken beskrev udsigterne som "meget udfordrende" og sagde, at arbejdsløsheden sandsynligvis ville fordobles til 6.5 % i løbet af den toårige afmatning, hvilket vil påvirke omkring 500,000 job.

En sådan stigning i arbejdsløsheden kan "betydeligt" øge risikoen for boligmarkedet ved potentielt at skabe en bølge af tvangssalg og tvangsauktioner, advarede Oxford Economics i sin rapport. Faktisk, ifølge Goldman Sachs' analyse, for hver et procentpoint stigning i den britiske arbejdsløshed, har kriminalitet på realkreditlån en tendens til at stige med over 20 basispoint efter et år.

"Hvis arbejdsløsheden skulle stige kraftigt, ville farerne for boligmarkederne blive forstærket betydeligt," sagde Slater.

Alligevel vil meget af udsigterne afhænge af regeringens kommende finanspolitiske redegørelse torsdag, hvor finansminister Jeremy Hunt forventes at løfte sløret for 60 milliarder pund ($69 milliarder) i skatteforhøjelser og udgiftsnedskæringer, der vil veje tungt på væksten.

Nogle strateger har sagt, at Hunt kunne forsinke en stor del af besparelserne indtil efter næste valg - senest i januar 2025 - i et forsøg på at skærme økonomien under højkonjunkturen. Hunt har dog været ærlig og advaret om "iøjnevande" beslutninger forude.

Bank of England har på sin side insisteret på, at den vil fortsætte med at hæve renten, omend til et potentielt lavere toppunkt.

Men selv med en lille ventetid for boligmarkedet på kort sigt, siger økonomer, at risikoen for et chok, der giver genlyd på det bredere finansielle marked, er minimal.

Større regulering og tilstrækkelig kapitalisering af banksektoren efter finanskrisen har begrænset eksponeringen over for risikable realkreditlån. I mellemtiden ligger størstedelen af ​​boliggælden hos husholdninger med rimelige opsparingsbuffere, sagde Berenbergs Pickering.

"Vi ser begrænset risiko for, at den udfoldede korrektion på boligmarkedet vil forvandle sig til endnu en finanskrise," tilføjede han.