Ofre i Colorado Brand står over for høje byggeomkostninger, der overstiger forsikringsdækningen

Flertallet af husejere i de brændte kvarterer menes af forsikringsselskaber at have tilstrækkelig dækning til de fleste genopbygningsomkostninger. Det er i modsætning til landdistrikterne i Kentucky, der blev ramt af tornadoer i sidste måned, hvor nogle husejere fra arbejderklassen havde ringe eller ingen forsikring.

Begge steder vil mangel på arbejdskraft og omfanget af skaderne gøre det sværere at genopbygge, sagde

Erin Collins,

en senior vicepræsident hos National Association of Mutual Insurance Cos., en branchegruppe. "Der er individer i begge berørte områder, som enten er uforsikrede eller ikke havde tilstrækkelig dækning på plads til at kompensere for deres tab," sagde hun.

Omkring to tredjedele af brandofrene er typisk underforsikrede, ifølge undersøgelser foretaget af United Policyholders, en national nonprofit forbruger-fortalergruppe baseret i Californien. En undersøgelse af mennesker berørt af naturbrande i 2020 i Colorados Grand og Larimer amter afslørede mangel på ofte hundredtusindvis af dollars.

En væsentlig årsag er vanskeligheden for husejere med at bestemme, hvor meget dækning de har brug for, sagde

Daniel Schwarcz,

en professor ved University of Minnesota Law School, der har studeret husejerforsikring. En del af problemet er, at forbrugerne har et bredt udvalg, og mange vælger billigere forsikringer for at holde deres årlige præmier nede.

For købere er "der er utrolig begrænset gennemsigtighed" i at finde ud af, hvad en grænse skal være, sagde han. Mange forbrugere antager, at en agent eller et forsikringsselskab har et økonomisk incitament til at sælge dem mere dækning, end de har brug for, sagde han. Men nogle agenter fremmer billigere politikker, fordi de ikke ønsker at miste et salg til en rival.

I nogle katastrofeudsatte områder forsøger forsikringsselskaber at begrænse deres potentielle tab, sagde

Amy Bach,

administrerende direktør for United Policyholders. "Vi kender til mange situationer, hvor forbrugere beder om højere grænser og bliver afvist," sagde hun.

Sidste uges brand var den mest ødelæggende naturbrand i Colorados historie målt i antallet af ødelagte strukturer, ifølge katastrofemodelleringsfirmaet Karen Clark & ​​Co. Dets estimat på 1 mia. USD af forsikrede skader omfatter boliger i områderne Louisville og Superior og ikke-inkorporeret Boulder County samt et stort erhvervsområde med ødelagt indkøbscenter og hotel.

Colorado Insurance Commissioner

Michael Conway

sagde, at "der sandsynligvis vil være et problem om underforsikring," som stammer fra både utilstrækkelige dækningsbeløb til at starte med og en fortsættelse af inflationen. Når det er sagt, i løbet af de næste to år, mens byggeriet går i gang, "er der så meget, der vil være i sving om inflation, byggeomkostninger, lønomkostninger, at når vi kommer til det punkt, hvor vi genopbygger disse hjem, vil verden sandsynligvis se ud. meget anderledes."

Han bemærkede, at Federal Emergency Management Agency yder en vis økonomisk bistand til underforsikring, selvom agenturet typisk ikke reagerer på en forbrugers anmodning, før efter et luftfartsselskab har afsluttet sine samlede udbetalinger.

Forsikringsselskaber erkender, at deres policer ikke altid vil være tilstrækkelige til at dække skaden, men de siger, at deres agenter har arbejdet hårdt i de seneste år, i lyset af andre højprofilerede katastrofer, for at fremme køb af policer med de mest generøse vilkår.

Som i mange byer over hele landet har boligmarkedet i Denver-området været rødglødende i det seneste år. Lave realkreditrenter drev en robust boligkøbsefterspørgsel, der langt oversteg antallet af ejendomme til salg, hvilket pressede boligpriserne op.

Bygherrer øgede aktiviteten som svar, med boligstart i Denver-metroområdet steget med 30 % i tredje kvartal i forhold til et år tidligere, ifølge boligmarkedsanalysefirmaet Zonda. Men de er blevet bremset af mangel på arbejdskraft og forsyningskædeproblemer. På nationalt plan steg omkostningerne til boligbyggematerialer 21 % i november fra et år tidligere, mens lønningerne til boligbyggeri steg 8.1 % i oktober fra et år tidligere, ifølge en National Association of Home Builders analyse af regeringsdata.

Boulder County er det sværeste og dyreste område at bygge nye boliger i Denver-metroområdet på grund af begrænset jordforsyning og højere reguleringsomkostninger, sagde

John Covert,

rådgiver i Zonda. Efterhånden som boliger i byen Boulder er blevet dyrere, er efterspørgslen steget i de nærliggende forstæder, herunder Louisville og Superior, sagde han.

Byggeomkostningerne på det nuværende marked er især volatile på grund af forsyningskædeforstyrrelser, sagde

David Sinkey,

administrerende direktør for Boulder Creek Neighborhoods, en bygmester baseret i Louisville.

"Forudsigelighed omkring omkostninger er næsten umulig lige nu," sagde han. "Jeg tror, ​​at det, der begynder at gå op for mange mennesker, er, at forsikringsdækningen vil være meget lavere end de nuværende omkostninger at bygge."

Underforsikring kan føre til forsinkelser i genopbygningen, og nogle mennesker, hvis hjem blev ødelagt i skovbrande i Boulder-området i 2020, mangler endnu at blive genopbygget. "Mine sår blev revet op igen sidste torsdag, og jeg genoplevede hvert øjeblik af traumet" fra flammen, der brændte hans Boulder-hus ned i oktober 2020, sagde

Kevin Mott,

en hudlæge, der nu bor i et fritidskøretøj.

Hans forsikring kom til kort, og hans genopbygning blev forsinket, mens han stillede op for finansiering. Han havde en grænse på $900,000 for selve boligen, plus $700,000 for indbo. Hans nye hjem vil koste omkring 2 millioner dollars, inklusive opgraderinger for at opfylde nye lokale byggeregler, sagde han.

Med undtagelse af forsikringsselskaber, der sælger til rige husejere, har de fleste selskaber elimineret engang almindelige og relativt generøse garantier for at betale de fulde omkostninger ved genopbygningen. I stedet tilbyder nogle policer i tilfælde af en mangel at betale et fast beløb, såsom 20 %, over en boligs forsikringsværdi.

Mange forsikringsselskaber, herunder State Farm og USAA, inkluderer også en form for inflationsbeskyttelse. Men de er stadig afhængige af, at husejere opdaterer deres politikker for at tage højde for ombygning eller udvidelse.

Skriv til Leslie Scism kl [e-mail beskyttet] og Nicole Friedman kl [e-mail beskyttet]