Sidste års stigning på 3 procentpoint i renter på realkredit, kombineret med boligpriser, der sprang over 40 % i løbet af Pandemic Housing Boom, har prissat millioner af boligkøbere.
Den skarpe tilbagetrækning af købere kommer på et mindre end ideelt tidspunkt for amerikanske boligbyggere. Se, en kombination af pandemi-relaterede forsyningskædebegrænsninger og et overskud af ivrige købere under højkonjunkturen, så det samlede antal enheder under opførelse når historiske niveauer sidste år. Og det historiske efterslæb sammen med høje afbestillingsrater, betyder, at købere endelig har en vis forhandlingsmagt over bygherrer.
For at finde ud af, hvordan købere kan være i stand til at indgå en bedre aftale med bygherrer, rigdom nåede ud til John Downs, en certificeret realkreditrådgiver og senior vicepræsident hos Vellum Mortgage.
Det første trick er simpelthen at anvende rå forhandlingstaktik, som at tilbyde lavpris eller bruge eksterne långivere "for at holde bygherrer ærlige," siger Downs. Det andet trick er at se, hvilke incitamenter bygherrer kan tilbyde.
I modsætning til boligejere - som er mindre tilbøjelige til at opgive den egenkapital, de har - taber bygherrer bare profit. Så når markedet skifter, kan bygherrer sænke priserne og/eller smide incitamenter ud som f.eks. at betale lukkeomkostninger (som kan beløbe sig til mellem 2 % og 5 % af dit realkreditlån) og tilbyde nedkøb af realkreditlån (bygherrer betaler långivere et engangsbeløb for at reducere realkreditrenter for potentielle købere), betaler husejerforeningskontingenter eller foretager opgraderinger under hele byggeprocessen.
"For bygherrer er det en forretning," sagde Downs. “Hvilket er meget anderledes end almindelige boligejere, hvor det er deres netværksopsparing. Så for en bygherre er det bare en rå forretningsbeslutning – tjener jeg stadig penge? Og hvis jeg taber, hvad vinder jeg så ved at tabe?”
Stadig at få bygherrer til at tilbyde disse incitamenter kan variere afhængigt af markedet, sæsonen, individuelle bygherrer, og om en køber ønsker at købe stående inventar i stedet for at bede om et hus, der skal bygges.
Og hvad angår individuelle bygherrer, kan de have forskellige tankegange med hensyn til inventar. For eksempel kan man i årets første måneder foretrække at holde fast i en bolig, indtil man får den pris, man ønsker, fordi der er tid. I mellemtiden kan en anden bygherre være bange for fremtiden og tilbyde aggressive incitamenter.
Der er også en klar forskel mellem små bygherrer og større bygherrer med større finansiel opbakning, og det kan udmønte sig i de incitamenter, de er i stand til at tilbyde. Derfor er det som køber vigtigt at forstå markedet, varelageret og den boligbygger, du arbejder med – i det mindste for at starte.
Hvad angår boligforbedringer eller opgraderinger, bruger bygherrer nogle gange det faktum, at "de kan bygge ting billigere, og den opfattede værdi for [køberen] er større," fortalte Downs rigdom. Han gav et eksempel: hvis en køber bliver tilbudt $50,000 til at bygge en terrasse, men bygherren kunne gøre det for $15,000 - som forbruger tjekker den ud, og bygherren bruger grundlæggende "oppustede værdier for at give en opfattelse af større besparelser."
Så forbedringer som dem, der er knyttet til det fysiske hus, betragtes ikke som sælgerindrømmelser af långivere. Långivere ser i stedet på alt, der ændrer sig kontanter, såsom at dække lukkeomkostninger eller tilbyde rentenedkøb, som en sælgerindrømmelse. Men det betyder ikke, at bygherrer stadig ikke kan bruge disse strategier til at lokke købere - snarere skal køberen blot kvalificere sig til disse incitamenter, og det kan afhænge af typen af lån.
Incitamenter er dog ikke for evigt - det afhænger generelt af markedet, som er cyklisk. Der er tidspunkter, hvor bygherrer ikke behøver at tilbyde incitamenter (typisk på et konkurrencepræget marked, hvor der er flere tilbud over udbudsprisen).
Men Downs fortalte rigdom at han mener, at vi er i et "sweet spot of deal making," i det mindste i et par måneder endnu, indtil markedet rebalancerer og bliver mere på linje med den præ-pandemiske norm. Ikke desto mindre, overkommelighed er stadig et problem, sagde Downs - hvilket betyder, at sweet spot potentielt kan vare lidt længere.
"Når jeg citerer betalinger, bliver folk stadig kvalt, når de hører dem," sagde Downs.
Denne historie blev oprindeligt vist på Fortune.com
Mere fra Fortune:
Den olympiske legende Usain Bolt tabte $12 millioner i besparelser på et fupnummer. Kun $12,000 er tilbage på hans konto
Meghan Markles virkelige synd, som den britiske offentlighed ikke kan tilgive – og amerikanerne kan ikke forstå
'Det virker bare ikke.' Verdens bedste restaurant lukker ned, da dens ejer kalder den moderne fine dining-model 'uholdbar'
Bob Iger satte bare foden ned og bad Disney-medarbejdere om at komme tilbage på kontoret
Kilde: https://finance.yahoo.com/news/still-housing-market-slump-negotiate-225725403.html