Hvad er 'Zombie Debt?' Hvorfor boligejere står over for tvangsauktion på gamle realkreditlån.

Rose Prophete troede, at det andet realkreditlån på hendes bolig i Brooklyn blev løst for omkring et årti siden - indtil hun modtog papirer, der hævdede, at hun skyldte mere end $130,000.

"Jeg var chokeret," sagde Prophete, som refinansierede sit tofamiliehus i 2006, seks år efter ankomsten fra Haiti. "Jeg kender ikke engang disse mennesker, fordi de aldrig kontaktede mig. De ringede aldrig til mig."

Prophete er en del af en bølge af husejere, der siger, at de blev forblændet af starten på tvangsauktioner på deres hjem over andre lån, der blev optaget for mere end ti år siden. De trusts og realkreditlåneudbydere bag handlingerne siger, at lånene blev misligholdt for år siden.

Nogle af disse husejere siger, at de ikke engang var klar over, at de havde et andet realkreditlån på grund af forvirrende lånestrukturer. Andre mente, at deres andet lån blev rullet ind med deres første realkreditlån eller eftergivet. Typisk siger de, at de ikke havde modtaget erklæringer om deres andet lån i årevis, da de betalte ned på deres første realkreditlån.

Nu får de at vide, at lånene alligevel ikke var døde. I stedet er de, hvad kritikere kalder "zombie-gæld" - gamle lån med nye inkassohandlinger.

Boligmarkedet: Afventende boligsalg falder for fjerde måned i træk

Nyheder om realkreditlån: Feds seneste renteforhøjelse har fået eksperter til at overveje, om realkreditrenterne vil falde om 'et år eller to'

Boligmarkedet i første omgang?: 15+ ejendomsvilkår, du bør kende, fra FICO til escrow

Skal jeg betale zombie gæld?

Selvom intet føderalt regeringsorgan sporer antallet af tvangsauktioner på sekundære realkreditlån, siger advokater, der hjælper husejere, at de er steget i de seneste år. Advokaterne siger, at mange af lånene er ejet af købere af urolige realkreditlån og bliver forfulgt nu, fordi boligværdierne er steget, og der er mere egenkapital i dem.

"De har holdt dem uden at have nogen kommunikation med låntagerne," sagde Andrea Bopp Stark, en advokat ved det Boston-baserede National Consumer Law Center. »Og så kommer de lige pludselig ud af træværket og truer med tvangsauktion, for nu er der værdi i ejendommen. De kan tvangsauktionere ejendommen og faktisk få noget, efter at de første realkreditlån er betalt af.”

Historien fortsætter

Advokater for ejere af lånene og de virksomheder, der servicerer dem, hævder, at de forfølger lovligt skyldig gæld, uanset hvad låntageren troede. Og de siger, at de handler lovligt for at kræve det.

Hvordan skete det?

Retshandlinger nu kan spores til slutningen af ​​boligboomet tidligere i dette århundrede. Nogle involverer boligkreditlinjer. Andre stammer fra "80/20"-lån, hvor boligkøbere kunne optage et første lån, der dækkede omkring 80 % af købesummen, og et andet lån, der dækkede de resterende 20 %.

Opdeling af lån gjorde det muligt for låntagere at undgå store udbetalinger. Men det andet lån kunne bære renter på 9% eller mere og ballonbetalinger. Forbrugerfortalere siger, at lånene - mange af dem stammer fra siden-miskrediterede långivere - indeholdt rovvilje og blev markedsført i farvesamfund og kvarterer med lavere indkomst.

Stigningen i mennesker, der faldt bagud med afdrag på realkreditlån efter den store recession begyndte, omfattede husejere med andet lån. De var blandt de mennesker, der benyttede sig af føderale lånemodifikationsprogrammer, refinansierede eller erklærede sig konkurs for at hjælpe med at beholde deres hjem.

I nogle tilfælde blev de første lån ændret, men de andre var det ikke.

Hvor mange år er der indtil gæld eftergives?

Nogle andre realkreditlån på det tidspunkt blev "afskrevet", hvilket betyder, at kreditor var holdt op med at søge betaling. Det betyder ikke, at lånet blev eftergivet. Men det var indtrykket af mange boligejere, hvoraf nogle tilsyneladende misforstod 80/20 lånestrukturen.

Andre låntagere siger, at de havde svært ved at få svar på deres andet lån.

I Miami-området underskrev pastor Carlos Mendez og hans kone, Lisset Garcia, en ændring af deres første realkreditlån i 2012, efter økonomiske vanskeligheder resulterede i manglende betalinger og en konkursansøgning. Parret havde købt huset i Hialeah i 2006, to år efter ankomsten fra Cuba, og opfostrede deres to døtre der.

Mendez sagde, at de ikke var i stand til at få svar om status for deres andet realkreditlån fra banken og fik til sidst at vide, at gælden var annulleret eller ville blive annulleret.

Så i 2020 modtog de tvangsauktionspapirer fra en anden gældsejer.

Deres advokat, Ricardo M. Corona, sagde, at de får at vide, at de skylder $70,000 i forfaldne betalinger plus $47,000 i hovedstol. Men han sagde, at optegnelser viser, at lånet blev opkrævet i 2013, og at låneindehaverne ikke er berettiget til rentebetalinger, der stammer fra de år, hvor parret ikke modtog periodiske opgørelser. Sagen verserer.

"På trods af alt kæmper vi og stoler på retfærdigheden, bevarer vores tro på Gud, så vi kan løse dette og beholde huset," sagde Mendez på spansk.

Andet lån blev pakket og solgt, nogle flere gange. Parterne bag de retssager, der er blevet iværksat for at indsamle pengene nu, er ofte investorer, der køber såkaldte nødlidende realkreditlån med store rabatter, siger fortalere. Mange af gældskøberne er aktieselskaber, der ikke er reguleret på den måde, som store banker er.

Sagsøgeren i sagen om Mendez og Garcia-hjemmet er opført som Wilmington Savings Fund Society, FSB, "ikke i sin individuelle egenskab, men udelukkende som en administrator for BCMB1 Trust."

En talskvinde for Wilmington sagde, at den fungerer som en trustee på vegne af mange truster og har "ingen autoritet med hensyn til forvaltningen af ​​fast ejendom i porteføljen." Bestræbelser på at finde en person tilknyttet BCMB1 Trust til at svare på spørgsmål lykkedes ikke.

Nogle mennesker, der står over for afskærmning, har indgivet deres egne retssager med henvisning til føderale krav relateret til periodiske erklæringer eller andre forbrugerbeskyttelseslove. I Georgia hævdede en kvinde, der står over for tvangsauktion, i en føderal domstol, at hun aldrig modtog periodiske meddelelser om sit andet realkreditlån eller meddelelser, når det blev overført til nye ejere, som krævet af føderal lov. Sagen blev afgjort i juni under fortrolige betingelser, ifølge retsdokumenter.

Hvordan slipper jeg af med zombie gæld?

I New York er Prophete en af ​​13 sagsøgere i en føderal retssag, der hævder, at der søges om realkreditgæld ud over New Yorks seksårige forældelsesfrist, hvilket resulterer i overtrædelser af føderal og delstatslovgivning.

"Jeg tror, ​​at det, der gør det så ødelæggende, er, at disse er husejere, der har arbejdet meget hårdt for at blive opdateret på deres lån," sagde Rachel Geballe, en vicedirektør hos Brooklyn Legal Services, som fører sagen med The Legal Aid Society. "De troede, de tog sig af deres gæld."

De tiltalte i den sag er låneudbyderen SN Servicing og advokatfirmaet Richland og Falkowski, som repræsenterede realkreditinstitutter involveret i retssager, herunder BCMB1 Trust, ifølge klagen. I retssager bestrider de sagsøgte sagsøgerens fortolkning af forældelsesfristen, siger, at de handlede korrekt og søger at afvise søgsmålet.

"Anklagerne i de forskellige tvangsauktioner er sandfærdige og ikke vildledende eller vildledende," skrev advokat Daniel Richland i et brev til dommeren. "Klagerens påstande er derimod usandsynlige og berettiger derfor afskedigelse."

Associated Press-skribenten Claudia Torrens og forskeren Jennifer Farrar bidrog.

Denne artikel kom oprindeligt på USA I DAG: Hvad er 'Zombie Debt?' Boligejere står over for tvangsauktion på gamle realkreditlån.