Denne artikel blev oprindeligt offentliggjort den Bankrate.com.
Federal Reserve har hævet renten for syvende gang i træk i år. Denne gang er stigningen dog mindre: Fed-formand Jerome Powell annoncerede en stigning på et halvt point i federal funds-renten den 14. december, hvilket er et fald i forhold til tre-kvartpoints stigninger fra de seneste mange møder. Alligevel sidste gang hævede det renterne med lige så meget på et enkelt år var i 1980'erne.
I et forsøg på at dæmme op for en rasende inflation øgede Fed renten med et kvart point i marts 2022, derefter med et halvt point i maj. Det rejste dem endnu mere i juni, ved trekvart procentpoint - som på det tidspunkt var den største Fed-renteforhøjelse siden 1994 - og fortsatte med at gøre det samme i juli, september og november.
Forhøjelserne er designet til at afkøle en økonomi, der var i flammer efter at have rejst sig tilbage fra coronakrisen i 2020. Det dramatiske opsving har inkluderet et rødglødende boligmarked præget af rekordhøje boligpriser og mikroskopiske lagerniveauer.
Men siden sensommeren har boligmarkedet har vist tegn på afkøling, med påskønnelse aftagende nationalt og priser endda faldende på mange markeder. Og boligpriserne er ikke kun drevet af renten, men af en kompliceret blanding af faktorer - så det er svært at forudsige præcis, hvordan Feds indsats vil påvirke boligmarkedet.
"Bolignedgangen er her," siger Marty Green, rektor hos realkreditadvokatfirmaet Polunsky Beitel Green. "Det store spørgsmål er nu, hvor hurtigt det spreder sig til resten af økonomien."
Højere priser er udfordrende for både boligkøbere, der skal klare stejlere månedlige betalinger, og sælgere, der oplever mindre efterspørgsel og/eller lavere tilbud på deres boliger.
"Den kumulative effekt af denne kraftige rentestigning har afkølet boligmarkedet og fået økonomien til at begynde at bremse, men har ikke gjort meget for at sænke inflationen," siger Greg McBride, CFA, Bankrates finansanalytiker.
Hvordan Fed påvirker renten på realkreditlån
Federal Reserve sætter ikke realkreditrenter, og centralbankens beslutninger flytter ikke realkreditlån lige så direkte, som de gør andre produkter, som f.eks. opsparingskonti og cd-takster. I stedet har realkreditrenterne en tendens til at bevæge sig i låsetrin med 10-årige statsrenter.
Alligevel sætter Feds adfærd den overordnede tone for realkreditrenter. Realkreditinstitutter og investorer holder nøje øje med centralbanken, og realkreditmarkedets forsøg på at fortolke Feds handlinger påvirker, hvor meget du betaler for dit boliglån.
Renteforhøjelsen i december var det syvende bump i 2022, et år, hvor realkreditrenterne svingede vildt fra 3.4 procent i januar hele vejen til 7.12 procent i oktober, før den atter faldt. "Sådanne stigninger mindsker købsoverkommeligheden, hvilket gør det endnu sværere for lavere indkomster og første gang købere at købe et hjem,” siger Clare Losey, assisterende forskningsøkonom ved Texas Real Estate Research Center ved Texas A&M University.
Hvor meget påvirker realkreditrenterne boligefterspørgslen?
Der er ingen tvivl om, at rekordlave realkreditrenter var med til at sætte skub i boligboomet i 2020 og 2021. Nogle mener, at det var den vigtigste enkeltfaktor til at presse boligmarkedet i overdrev.
Nu hvor priserne er steget højere, end de har været i to årtier, hvordan vil det påvirke boligsalg og priser? "Renterne på realkredit [har] fået refinansieringsaktiviteten til at stoppe effektivt, og boligkøbsaktiviteten er faldet markant," siger Mike Fratantoni, cheføkonom for Mortgage Bankers Association. Salget er ikke kun faldet, men også økonomer forventer prisfald på alt fra nogle få procentpoint til mere end 20 procent.
Alligevel har boligpriser og boligsalg på lang sigt en tendens til at være modstandsdygtige over for stigende realkreditrenter, siger boligøkonomer. Det skyldes, at individuelle livsbegivenheder, der foranlediger et boligkøb - fødslen af et barn, ægteskab, et jobskifte - ikke altid svarer bekvemt til rentecyklusser.
Historien bekræfter dette. I 1980'erne steg boliglånsrenterne så højt som 18 procent, men alligevel købte amerikanerne stadig boliger. I 1990'erne var rater på 8 procent til 9 procent almindelige, og amerikanerne fortsatte med at skaffe hjem. Under boligboble fra 2004 til 2007 var realkreditrenterne højere, end de er i dag - og priserne steg.
Så den nuværende afmatning kan være mere et overophedet marked tilbage til normaliteten snarere end signalet af en begyndende nedbrud. "Kombinationen af forhøjede realkreditrenter og stejl boligprisvækst i løbet af de sidste par år har i høj grad reduceret overkommeligheden," siger Fratantoni. "Den volatilitet, der ses i realkreditrenterne, bør aftage, når inflationen begynder at aftage, og toprenten for denne stigningscyklus kommer til syne."
Indtil videre er boligmarkedet dog stadig svært for købere. "Boligsektoren er den mest følsomme over for og oplever de mest umiddelbare påvirkninger fra Federal Reserves rentepolitiske ændringer," siger NAR-cheføkonom Lawrence Yun. "Blødheden i boligsalget afspejler dette års eskalerende realkreditrenter."
Yun siger gennemsnittet månedlig afdrag på realkreditlån er steget 28 procent i løbet af det seneste år, en smule mærkatchok, der er bundet til at give genlyd gennem boligøkonomien. "Jeg forventer, at tempoet i prisstigningen vil aftage, efterhånden som efterspørgslen aftager, og efterhånden som udbuddet forbedres noget på grund af mere boligbyggeri," siger han.
Faktisk siger National Association of Realtors (NAR) at boligpresset allerede aftager, da efterspørgslen falder. Beholdningen af boliger til salg steg til ca 3.3 måneders levering i oktobersammenlignet med et rekordlavt udbud på 1.6 måneder i januar.
Næste skridt for låntagere
Her er nogle tips til at håndtere klimaet med stigende renter:
Shop rundt efter et realkreditlån. Dygtig shopping kan hjælpe dig med at finde en bedre end gennemsnittet. Med refinansieringsboomet aftagende, er långivere ivrige efter din virksomhed. "At udføre en onlinesøgning kan spare tusindvis af dollars ved at finde långivere, der tilbyder en lavere rente og mere konkurrencedygtige gebyrer," siger McBride.
Vær forsigtig med ARM'er. Rentetilpasningslån bliver mere fristende, men McBride siger, at låntagere bør styre udenom. "Lad være med at falde i fælden med at bruge et realkreditlån med justerbar rente som en krykke af overkommelighed," siger McBride. "Der er lidt i vejen for forhåndsbesparelser, et gennemsnit på kun et halvt procentpoint i de første fem år, men risikoen for højere renter i de kommende år er stor. Nye justerbare realkreditprodukter er struktureret til at ændre sig hver sjette måned i stedet for hver 12. måned, hvilket tidligere havde været normen."
Overvej en HELOC. Mens realkreditlån er på vej ned, henvender mange boligejere sig til boligkreditlinjer (HELOC'er) for tap på egenkapitalen.
Denne historie blev oprindeligt vist på Fortune.com
Mere fra Fortune:
Folk, der sprang deres COVID-vaccine over, har større risiko for trafikuheld
Elon Musk siger, at det at blive bublet af Dave Chapelle-fans 'var det første for mig i det virkelige liv', hvilket tyder på, at han er opmærksom på at bygge modreaktioner
Gen Z og unge millennials har fundet en ny måde at få råd til luksus håndtasker og ure på – at bo hos mor og far
Meghan Markles virkelige synd, som den britiske offentlighed ikke kan tilgive – og amerikanerne kan ikke forstå
Kilde: https://finance.yahoo.com/news/fed-december-rate-hike-means-180200472.html