Hvad er der forude for boliger i 2023: Enfamilies nedgang og stop

Tilbage i januar 2020 forkælede jeg mig med en forudsigelse, ikke kun om 2020, men i hele tiåret. På en eller anden måde savnede jeg den globale pandemi og nedlukning, der skulle ske kun få uger senere. Så det er med en vis ængstelse, at jeg igen hopper i tankerne om det kommende år ved hjælp af en artikel i Wall Street Journal, der gennemgår data fra tredje kvartal af 2022. Kort sagt er boligmarkedet allerede begyndt at aftage og vil falde til en stoppe i første halvdel af 2023. Hvad der kommer næste gang vil afhænge af, hvad kontantkøbere gør med deres penge, og om regeringer træffer smarte beslutninger eller gør tingene værre.

Wall Street Journals (The Journal) historie har en overskrift om storinvestoradfærd på boligmarkedet, men den ender med at dække centrale datapunkter, der er relevante for at danne et billede af boligøkonomien, især enfamilies ejerskab og udlejning. Ejerskab er blevet noget af en besættelse blandt nogle fortalere og især havnen i Cincinnati som har åbnede en kampagne mod det, den kalder "institutionelle investorer" eller "virksomhedsinvestorer."

Jeg har påpeget, at det er en bizar indsats, at forsøge at stoppe investeringer i lejeboliger ved at købe bolig med penge fra obligationssalg til investorer. Journal-historien påpeger, at "Investorkøb af boliger faldt med 30 % i tredje kvartal, et tegn på, at stigningen i lånerenter og høje boligpriser, der skubbede traditionelle købere til sidelinjen, får også disse firmaer til at trække sig tilbage." Måske vil dette også afkøle den lovgivningsmæssige glød omkring spørgsmålet.

Men dataene indikerer, at der samlet set har været et "fald i det samlede boligsalg, som er faldet med realkreditrenter stigende hurtigt." Investorers erhvervelse af enfamiliehuse er ofte med det formål at rehabilitere dem og derefter omdanne dem til lejeboliger. Journal-historien konstaterer, at Huslejevæksten er også begyndt at aftage. Huslejen for enfamiliehuse steg 10.1 % år over år i september, et fald fra 13.9 % i april, ifølge boligdatafirmaet CoreLogicCLGX
." Dette er stadig "stærkere end på lejlighedsmarkedet." Historien antyder, at lejemarkedet for enfamiliehuse har holdt stand, fordi lejere af den typologi har flere penge. Dette er ikke nødvendigvis tilfældet. Ofte anskaffer mindre investorer boliger på samme måde som større, og ofte betjener disse større familier med færre penge.

Men det er også rigtigt, at disse boligudbydere "møder modvind fra stigende ejendomsskattevurderinger, der er kommet sammen med enorme stigninger i boligprisstigningen." Sidste års købsvanvid skubbede aktivværdien op og lagde pres på ejerne, ikke bare med højere vurderinger, men for at sælge til ejere, folk der ønskede at købe ikke leje.

Alt dette foregår på et tidspunkt, hvor, som i Cincinnati, "store udlejningsejere kommer under større kontrol fra føderale og lokale regeringer." Jeg har allerede behandlet ejerskabsproblemer andre steder, men her er al denne baggrund med til at danne grundlaget for mine gæt om, hvad der er forude i år. Da købere opdager, at de ikke har råd til at købe på grund af høje renter, og sælgere ikke kan finde købere, der kan betale nok, vil der være mange nødstedte ejere, især hvis en recession starter, og folk begynder at miste job.

Som i 2008 og 2009 vil folk med kontanter finde sig selv i en position til at afhjælpe dette problem ved at købe masser af jord og boliger, og endda projekter, der er under opførelse eller i finansiering i dag. Journal-historien bekræfter dette for større investorer, som den antyder, at de "klargør store midler til at hente boliger. JP Morgans kapitalforvaltningsvirksomhed sagde i denne måned, at de havde dannet et joint venture med lejeudlejer Haven Realty Capital for at købe og udvikle 1 milliard dollars i huse." Dette ville gøre det "svært for traditionelle købere at udnytte." Du kan sige det igen!

Efterhånden som billige penge tørrer op, og folk mister job, vil mange – inklusive udviklere og bygherrer – være desperate efter at redde ud. Jeg har påpeget andetsteds, vil boligmarkedet ikke kunne producere mange boliger i 2023; det vil simpelthen være for risikabelt at starte nogen projekter i et miljø, der beskrives i Journal-historien. Efterhånden som produktionen går i stå, og dem med kontanter køber jord, boliger og projekter, vil især byer være klar til en enorm prisstigning, når efterspørgslen vender tilbage enten senere på året eller i 2024.

Lokale myndigheder vil sandsynligvis gøre to ting. For det første vil de, som i Cincinnati, blive fristet til at straffe investorer eller andre, der køber ejendomme med kontanter. Dette vil ikke hjælpe, men vil gøre fremtiden mørkere. At jage investorer væk vil simpelthen betyde tvangsauktioner og konkurser for overdrevne virksomheder og ejere, hvilket yderligere skader udbuddet. Banker vil heller ikke have meget held med at flytte ejendomme. Den anden ting, nogle byer vil gøre, er ingenting. Selvom dette ikke vil gøre den fremtidige situation værre, vil det simpelthen bane vejen for panik senere, når priserne stiger, fordi udbuddet er anstrengt.

Hvad byer kan og bør gøre nu, er at suspendere al regulering, der ikke er relevant for sundhed og sikkerhed, fremskynde tilladelser på dramatisk vis og bruge de ressourcer, de har til at investere i at gennemføre nødlidende projekter. Lokale regeringer kunne også opkøbe jord til et godt køb og derefter vende om senere og vende jorden over til Community Land Trust, når markedet vender tilbage.

Byer, der har en vis indsigt og tillader sig fleksibilitet, vil vinde det fremtidige opsving, hvilket gør dem i stand til at pege på overkommelighed som en nøgle til at tiltrække nye job. De, der ikke gør noget eller insisterer på at angribe investorer eller indføre flere regler, vil, forudsigeligt, finde sig i inflation på boligmarkedet. Dette vil ikke skade investorer, der vil tjene penge, men det vil skade folk, der kæmper for at få enderne til at mødes, og de vil se deres formuer halte, efterhånden som andre stiger.