Hvad sker der med boligpriserne i takt med, at realkreditrenterne falder

Det amerikanske boligmarked kølet af temmelig dramatisk sidste år, efter at realkreditrenterne mere end fordobledes fra historiske lavpunkter. Boligpriserne har dog været mere klistrede.

Priserne begyndte at falde i juni sidste år, men er stadig højere end for et år siden. Nu, da efterspørgslen ser ud til at komme tilbage på markedet, på grund af en lille fald i renten på realkreditlån, priserne trækker tilbage.

I december, senest læst, amerikanske boligpriser var 6.9 % højere år over år ifølge CoreLogic. Det var den laveste årlige værdistigning siden sensommeren 2020. I april sidste år ramte den årlige kursstigning et højdepunkt på 20 %.

Faldende boligpriser afspejlede svagere boligefterspørgsel, efterhånden som inflation, jobnedskæringer og usikkerhed i økonomien hobede sig op på barrieren fra højere realkreditrenter. Men renterne på realkredit begyndte at falde i december, og priserne reagerede med det samme. Afkølingen fortsatte, men ikke så meget som i månederne før.

"Mens priserne fortsatte med at falde fra november, var faldet lavere end det, man så i sommeren, og lægger stadig op til kun et kumulativt fald på 3% i priserne siden sidste forårs højdepunkt," sagde Selma Hepp, cheføkonom hos CoreLogic.

Hepp bemærker, at nogle af de forstadsområder, der blev populære i de første år af pandemien og så priserne stige kraftigt, nu ser større korrektioner. Men hun forventer ikke, at det varer længe.

"Selvom prisdecelerationen sandsynligvis vil fortsætte ind i foråret 2023, hvor markedet sandsynligvis vil se nogle fald fra år til år, har det seneste fald i realkreditrenterne stimuleret købernes efterspørgsel og kan resultere i en mere optimistisk boligkøbssæson, end mange havde forventet, " sagde Hepp.

En månedlig undersøgelse af boligkøbsstemning fra Fannie Mae viste en stigning i januar for tredje måned i træk. De adspurgte forbrugere sagde, at de stadig forventede at se priserne enten falde eller flade i løbet af det næste år, men andelen af ​​dem, der synes, det er et godt tidspunkt at sælge en bolig, steg til 59 % fra 51 %.

Mere lager på markedet ville hjælpe med at bringe flere købere tilbage på markedet. Anekdotisk rapporterer ejendomsmæglere en tidligere end sædvanlig stigning på forårsmarkedet, hvor åbne huse har set mere gangtrafik i de sidste par uger. Nogle rapporterede også tilbagevenden af ​​budkrige.

Nationens boligbyggere melder også om øget efterspørgsel. Boligbyggerens stemning i januar steg for første gang i 12 måneder, sagde Landsforeningen af ​​Boligbyggere. Builders rapporterede stigninger i det nuværende salg, købertrafik og salgsforventninger i løbet af de næste seks måneder. Lavere realkreditrenter driver den nye efterspørgsel.

"Med boliglånsrenter, der forventes at fortsætte med at trende lavere senere i år, forventes overkommelighedsforholdene at blive bedre, og dette vil øge efterspørgslen og bringe flere købere tilbage på markedet," sagde NAHB-cheføkonom Robert Dietz.

NAHB's boligprisindeks startede i år på det laveste niveau, siden det begyndte at spore metrikken for et årti siden. Men lavere priser begynder at vende det.

Hvis boligpriserne fortsætter med at falde med den gennemsnitlige hastighed, de har i løbet af de sidste seks måneder, kan den årlige boligprisvækst endelig blive negativ engang inden for de næste tre måneder, ifølge en ny rapport fra Black Knight. Det tager nu næsten $600 (+41%) mere at betale den månedlige realkreditlån på det gennemsnitlige prissatte hjem ved at bruge et realkreditlån på 20% ned i 30 år end på samme tidspunkt sidste år.

Ansøgninger om realkreditlån til at købe en bolig, den mest aktuelle indikator for efterspørgsel, steg i hele januar og den første uge af februar, selvom den stadig er lavere end i samme periode for et år siden, hvor priserne var næsten det halve af, hvad de er nu.

"Vi kan se klare tegn på en stigning i købslån i januar til lavere renter og noget lavere boligpriser," sagde Ben Graboske, formand for Black Knight Data and Analytics. "Men overkommelighed har stadig et kvælertag på store dele af markedet."