Hvad sker der med boligpriserne? Renter på realkredit, stram udbud er faktorer

Boligpriserne er aftagende på de fleste markeder i hele landet.

Alligevel er boligpriserne stadig højere sammenlignet med for et år siden, og det er usandsynligt, at de vil falde for stejlt.

Den voldsomme stigning i renterne på realkredit de seneste mange måneder har gjort boliger dyrere for alle, der har brug for et lån. Selvom det får nogle købere til at trække sig tilbage, og nogle sælgere sænker det, de beder om, understøtter stærk efterspørgsel og stramme forsyninger priserne.

Nylige rapporter bruger månedlige sammenligninger på grund af den skarpe vending i det engang så varme, pandemi-drevne boligboom. Så ændringerne kan virke dramatiske.

Black Knight, et ejendomssoftware-, data- og analysefirma, rapporterede den anden måned i træk med fald i august, med priserne faldet 0.98 % fra juli. Det rapporterede en oprevideret 1.05 % månedligt fald i juli. Tilsammen markerer disse de største månedlige fald i mere end 13 år og den ottende største siden i det mindste begyndelsen af ​​1990'erne, sagde Black Knight.

"En af dem ville have været det største enkelt-måneds prisfald siden januar 2009 – tilsammen repræsenterer de to måneder i træk med betydelige tilbagetrækninger efter mere end to år med rekordstor vækst," Ben Graboske, Black Knights præsident for data og analyse. , skrev i rapporten.

"The kun måneder med væsentligt større enkeltmåneders prisfald, end vi har set i juli og august, var i vinteren 2008, efter Lehman Brothers konkurs og efterfølgende finanskrise,” tilføjede han.

På trods af alle disse faktorer er det vigtigt at huske, at fast ejendom også er stærkt påvirket af lokale økonomiske kræfter. Det er også sæsonbestemt. Familier har en tendens til at købe større, dyrere boliger om foråret og sommeren, så de kan flytte mellem skoleårene. Det skæver priserne højere. Mindre, billigere boliger har en tendens til at sælge om efteråret og vinteren, hvilket gør priserne lavere. Dette er grunden til, at boligpriser normalt sammenlignes år for år for at få den mest nøjagtige aflæsning.

Den gennemsnitlige boligpris er nu omkring 2%, eller $8,800, fra dens top i juni på $438,000. Black Knight rapporterer, at priserne er fra toppen på 97 af de 100 største amerikanske markeder, men de er stadig omkring 40 % højere, end de var i 2019, før pandemien.

Men vækstraten afkøles. I denne uge rapporterede CoreLogic, at boligpriserne var 13.5 % højere i august end i samme måned året før. Det er den laveste årlige værdistigning siden april 2021, ifølge rapporten. Det afspejler delvist afkølende købers efterspørgsel på grund af højere realkreditrenter. CoreLogic forventer, at disse årlige stigninger vil fortsætte med at skrumpe, men vil stadig vise en gevinst på 3.2% i august næste år.

Ejendomsmæglernes Landsforening, i sin august boligsalgsrapport, viste, at medianprisen for en eksisterende bolig steg 7.7 % år over år. Sammenlign det med en stigning på 15 % år over år i maj sidste år. Medianen er ofte skæv af de typer boliger, der sælges. Efter et boom i salg af luksushuse under pandemien faldt salget af dyrere boliger i august. Det kan i det mindste udgøre noget af den mindre årlige gevinst.

Ejendomsmæglerne bemærkede dog, at mens boligpriserne traditionelt falder fra juli til august, faldt de i år med tre gange det normale tempo.

Visse markeder blødgøres hurtigere end andre. Nogle af de markeder, der oplever de største fald, er nogle af de tidligere dyreste, såsom San Jose, San Francisco og Seattle, ifølge Black Knight. Disse markeder bliver hårdest ramt af stigende realkreditrenter, fordi de var så uoverkommelige til at begynde med.

Andre markeder, der oplever store fald, er dem, der oplevede det største spring i efterspørgslen under pandemien, såsom Phoenix og Las Vegas. Med evnen til at arbejde hvor som helst, strømmede folk til disse sammenligneligt mere overkommelige markeder, hvor klimaet måske har været mere venligt. Den stigning i efterspørgslen drev priserne.

Store prisstigninger holder op på Florida-markederne, som fortsat ser en stærk efterspørgsel på grund af skiftet i mange teknologiarbejdere fra Silicon Valley til Sun Belt under pandemien.

Det er usandsynligt, at boligpriserne vil falde dramatisk, som de gjorde under den store recession forårsaget af finanskrisen, fordi der er meget mere efterspørgsel, end der er udbud.

Før pandemien var forsyningerne lave på grund af et årti med underbygning efter den store recession. De rasende boligkøb under pandemien forværrede kun denne mangel. Den ubalance i udbudsefterspørgslen var det, der pressede boligpriserne mere end 40 % højere på kun to år.

Der er også færre sælgere. De ser markedet svækkes, og nogle ønsker ikke at få mindre for deres hjem, end de føler, det fortjener.

”Lige nu er potentielle sælgere ikke kun ved at tage fat i faldende efterspørgsel og faldende priser på grund af kraftigt højere renter, men de har også et voksende afskrækkende fra at opgive deres egne historisk lavforrentede realkreditlån i dette miljø. Nogle venter måske ude på markedet for at se, om efterspørgslen – og priserne – vender tilbage til foråret,” sagde Graboske.

Der er omkring tre måneders udbud på det eksisterende hjemmemarked, hvilket er omkring halvdelen af, hvad der betragtes som et balanceret marked. Der er mere udbud på det nye hjemmemarked, men nybyggeri kommer til en prispræmie, og købere kæmper i dag med højere realkreditrenter. Overkommelighed er stadig på et af de værste niveauer i historien, på trods af at priserne er blevet lidt blødere.

Hvad de fleste eksperter synes at være enige om, er, at dette ikke er et "normalt" boligmarked eller endda en normal priskorrektion. Inflation, global økonomisk usikkerhed, stigende realkreditrenter og et stadig stramt udbud af boliger til salg tynger potentielle købere. Det er stadig at se, hvor langt de vil trække sig tilbage, og hvor meget denne tilbagetrækning vil afkøle priserne.