Hvorhen Fast ejendom

Der er næppe tvivl om, at så længe Federal Reserve (Fed) forbliver forpligtet til sin anti-inflationsstramning, vil boliger – salg, såvel som byggeri og prissætning – fortsat lide under stigende realkreditrenter. Men det er ikke hele historien. Krydsstrømme vil indgå i boligligningen, efterhånden som folk i stigende grad ser fast ejendom som en måde at beskytte deres rigdom mod inflationens dårlige virkninger på aktier, obligationer og andre finansielle instrumenter.

Indtil videre har det meste af presset lænet sig til den negative side af ejendomsregnskabet. Siden Fed begyndte at hæve renten i marts sidste år, er den gennemsnitlige rente på et 30-årigt fastforrentet realkreditlån steget, omend ujævnt, fra 2.8 % til over 6.0 %. Fordi dette træk har mere end fordoblet omkostningerne ved at støtte et realkreditlån, er det ikke så mærkeligt, at købet har lidt. Salget af nye boliger, som følges af handelsministeriet, er faldet med 39 % fra højdepunkter sidste januar til juli, den seneste periode, hvor data er tilgængelige. Byggeriet er fulgt. Starter af nye boliger nationalt er faldet 19% fra deres højder sidste februar. Også boligpriserne er faldet. Medianprisen for en eksisterende bolig solgt i USA faldt 2.2% ifølge National Association of Realtors (NAR), fra $420,000 i juni til $410,600 i juli sidste år, den seneste periode, som foreningen tilbyder et tal for.

Fed lover at øge dette negative pres i de kommende måneder. Formand Jerome Powell har forståeligt nok nægtet at sige præcis, hvor langt og hvor hurtigt han har til hensigt at hæve renten, men han har forpligtet sig til at fortsætte sådanne skridt, så længe det tager at bringe inflationen under kontrol. Medmindre nationen er meget heldig, og inflationen aftager af sig selv, bliver han nødt til at gøre meget mere, end han allerede har gjort. Overvej, at med en inflation på 7-8 % og 1-årige renter på 3-4 %, tilbagebetaler låntagere et lån med dollars, der har mistet betydeligt mere i reel købekraft end den rente, de giver långiveren. Det gør næppe meget for at dæmme op for strømmen af ​​inflationsskabende efterspørgsel efter kredit.

Men selvom Fed's sandsynlige handlinger hæver boliglånsomkostningerne og følgelig intensiverer negativ indflydelse på boliger, vil ønsket om at afdække inflationen med fast ejendom i stigende grad komme i spil. Folk vil gøre, hvad de kan for at købe, på trods af stigningen i omkostningerne, fordi ejerskab af bolig, uanset om det er direkte eller understøttet af et fastforrentet realkreditlån, vil stabilisere en vigtig del af husholdningernes budgetter, en stor lokke i et miljø, hvor inflationen stiger alt. andre leveomkostninger. Hvad mere er, vil fast ejendom sandsynligvis stige i det mindste i takt med den generelle inflation, hvilket gør det til et mere attraktivt lager af rigdom end f.eks. obligationer, som vil se deres priser falde med hver rentestigning og aktier, som vil lide under en negativ værdiansættelsesberegning fra stigende renter samt den uundgåelige usikkerhed som følge af generelt prispres.

Disse kræfter sejrede bestemt under den sidste store inflation i 1970'erne og 1980'erne. Mellem 1970 og 1990 steg forbrugerprisindekset her i landet med 6.2 procent om året i gennemsnit. Faste realkreditrenter steg fra omkring 7.3 procent i 1970 til over 13 procent i 1985, hvilket øgede omkostningerne ved at støtte et realkreditlån med næsten 80 procent. For dem, der ejede deres huse direkte eller havde deres realkreditrenter fastlåst, betød det ingenting, men det betød meget for potentielle købere. Alligevel, på trods af den betydelige modvind, stigende realkreditrenter pålagt at købe, steg medianprisen på et hus solgt i USA i løbet af denne tid fra $23,900 til $125,000, en stigning på 8.6 procent om året og et investeringsafkast på 2.4 procentpoint pr. år over inflationen og bedre end de fleste andre køretøjer til rådighed for investorer.

Naturligvis begrænsede stigende realkreditomkostninger i denne tid købere, der søgte inflationssikringen for fast ejendom, og de vil gøre det i det nuværende miljø. Men i stedet for blot at drive folk væk, tyder historien på, at købere sandsynligvis vil skifte ned på prisfordelingen. Den budgetmæssige begrænsning, der pålægges af stigende finansieringsomkostninger, vil tvinge folk til ikke at gå væk, men snarere nøjes med mindre af et hus på en måske mindre overdådig beliggenhed. Denne effekt er allerede tydelig i data fra handelsministeriet. Sidste december, da renterne på realkredit stadig var lave, og inflationsbekymringerne bare var spirende, skete et uforholdsmæssigt stort antal salg i den højere ende af prisfordelingen. Selvom den gennemsnitlige boligpris, som NAR'et målte, lå på omkring $360,000, skete en tredjedel af boligkøbene på landsplan til over $500,000. Kun 29 % af de nationale indkøb fandt sted til priser nær medianen. Med stigningen i realkreditrenterne er der sket en bevægelse ned i prisfordelingen. I juli skete omkring 83 % af indkøbene til priser, der lå tæt på medianprisen.

Dette begyndende mønster vil sandsynligvis blive mere ekstremt senere i år og ind i 2023. Det kan strække sig længere i det ikke usandsynlige tilfælde, at inflationen fortsætter. Salget til de allertoppriser vil uden tvivl holde stand. Overkommelighed betyder mindre for dem, der køber i det interval, mens de samme mennesker har et stærkt behov for at beskytte rigdom mod tab på de finansielle markeder og mod inflationens andre hærgen. Andre, der engang kunne nå på grund af lave realkreditrenter, vil handle tættere på medianprisen, mens de, der altid skulle købe i den lavere ende af prisfordelingen, vil blive tvunget ud af markedet. Det negative pres vil begrænse salget og byggeriet og holde prisgevinster tilbage, men mindre end man kunne antyde af et forenklet blik på kun finansieringsomkostningerne.